房地產(chǎn)市場迎來政策紅利期 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景2023

• 陳澤芳 2023年8月1日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 899 56
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隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，土地資源的稀缺性日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地資源的競爭愈發(fā)激烈。目前，我國土地供應(yīng)市場的市場化運作機制逐步完善，在土地取得、立項批準(zhǔn)、銀行信貸等方面提出了更高的監(jiān)管要求，受此影響，資產(chǎn)實力雄厚的全國性房地產(chǎn)開

2022 年以來，針對房地產(chǎn)困境，中央和地方政府從供需兩端發(fā)力，陸續(xù)出臺多輪放松政 策，力度與頻次也逐漸加強。伴隨著“三支箭”與金融十六條落地，供給端對房企信用與融資 托底，但“房住不炒，因城施策”的總基調(diào)仍然存在。

目前，行業(yè)政策更側(cè)重限貸、限購等核心舉措，金融政策上推出首套房貸利率動態(tài) 調(diào)整機制，助力需求回暖。 今年以來，中央層面曾發(fā)文表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，當(dāng)前需求端政策在限貸、限 購、限售等方面仍存在一定空間。在“因城施策”和“房住不炒”的大框架下，地方政府對轄 區(qū)內(nèi)的限購限售政策進(jìn)行了部分調(diào)整，如鄭州、長沙、濟(jì)南等二線城市和揚州、惠州等三線城 市都分別通過調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款額度、限購套數(shù)和區(qū)域、限售時長、鼓勵新 市民和二孩家庭購房等政策，一定程度上放松了本地房地產(chǎn)市場。整體而言，“房住不炒”仍 是房地產(chǎn)政策制定和出臺的前提，未來出臺大幅度刺激政策的可能性較小。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》分析：

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，項目的運轉(zhuǎn)對于資金依賴度極高。在房地產(chǎn)行業(yè)庫存積壓與競爭加劇的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面壓力日趨提升。一方面，資金實力強大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過多樣的融資渠道從容應(yīng)對資金缺口;另一方面，管理銷售體系發(fā)達(dá)，存貨周轉(zhuǎn)率快的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢將更加明顯。

房地產(chǎn)的總需求包括真實需求與投機需求兩部分。真實需求源自居民的自住需求，受當(dāng) 前城鎮(zhèn)化率，人口，住房消費觀念，居住條件，經(jīng)濟(jì)增長以及家庭結(jié)構(gòu)六大因素影響。根據(jù)上 述影響因素，真實需求可細(xì)分為剛性需求、條件改善需求和城市更新改造需求三類。投機需求 則源自房地產(chǎn)的金融屬性。隨著“房住不炒”政策的深入和房企的經(jīng)營風(fēng)險暴露，房地產(chǎn)正在 經(jīng)歷去金融化過程，預(yù)計該部分需求不會有太大變動。 因此，房地產(chǎn)需求側(cè)的變化，應(yīng)先從人口、城鎮(zhèn)化和政策三大因素著手分析。

隨著我國房地產(chǎn)供需格局的變化，以及消費者選擇能力的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被迫通過優(yōu)越的品牌和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來博取市場的青睞。一方面，全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有較強的品牌優(yōu)勢和一流的項目管理體系，市場地位較為穩(wěn)固;另一方面，區(qū)域龍頭企業(yè)憑借區(qū)域資源優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢以及基于區(qū)域細(xì)分市場的產(chǎn)品精細(xì)化戰(zhàn)略，得以在區(qū)域競爭中立于有利地位。

房地產(chǎn)市場迎來政策紅利期，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景2023

7月31日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局召開專題會議，認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會7月24日中央政治局會議和近期一系列重要會議精神，研究部署下階段全面推進(jìn)“兩舊一村”改造等民心實事工程。會議強調(diào)繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求。至此，北上廣深四個一線城市接連表態(tài)，將更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

截至目前，北上廣深四個一線城市全部表態(tài)，將更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從中央到地方，這一系列表態(tài)是在中央政治局召開會議要求適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策后的延續(xù)，釋放了利好信號，為各地房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展明確了方向。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，土地資源的稀缺性日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地資源的競爭愈發(fā)激烈。目前，我國土地供應(yīng)市場的市場化運作機制逐步完善，在土地取得、立項批準(zhǔn)、銀行信貸等方面提出了更高的監(jiān)管要求，受此影響，資產(chǎn)實力雄厚的全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和資質(zhì)優(yōu)越的區(qū)域龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在土地資源競爭中捷足先登，而實力較弱的中小企業(yè)將處于不利的競爭地位。

在我國，隨著土地供應(yīng)市場的日益規(guī)范和市場化運作機制的逐步完善，政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度的不斷加強，在土地取得、立項批準(zhǔn)、銀行信貸等方面提出了更高的監(jiān)管要求，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入門檻將越來越高，實力較弱的中小企業(yè)將逐漸被市場淘汰，實力雄厚、具有相當(dāng)規(guī)模和品牌優(yōu)勢、規(guī)范成熟的房地產(chǎn)企業(yè)將成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者。因此，在未來的幾年里，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將持續(xù)快速提高。

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