本研究咨詢報告由公司領銜撰寫，主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家商務部、國土資源部、國家發(fā)改委、國家住房和城鄉(xiāng)建設部、中國指數(shù)研究院、全國商業(yè)信息中心、中國房地產行業(yè)協(xié)會、《中國房地產年鑒》、國內外相關刊物的基礎信息以及商業(yè)地產行業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料，結合深入的市場調查資料，立足于房地產行業(yè)整體發(fā)展大勢，首先介紹了商業(yè)地產的相關概念、分類及特點等，接著分析了中國房地產行業(yè)和商業(yè)地產市場的現(xiàn)狀，然后具體介紹了商鋪地產市場、寫字樓市場、工業(yè)地產市場、購物中心地產市場的發(fā)展。隨后，報告對商業(yè)地產市場做了區(qū)域發(fā)展分析、競爭格局、重點企業(yè)運營狀況等進行了分析和預測。最后在前面大量分析、預測的基礎上，研究了商業(yè)地產行業(yè)今后的發(fā)展與投資策略，為商業(yè)地產企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機，根據(jù)市場需求及時調整經營策略，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

目 錄

CONTENTS

 
第一部分 行業(yè)發(fā)展分析
第一章 商業(yè)地產行業(yè)相關概念及特性 1
第一節(jié) 房地產概念闡釋 1
一、房地產的定義 1
二、房地產的特征 1
三、房地產的自然形態(tài) 1
四、房地產的類別 1
第二節(jié) 房地產行業(yè)概述 3
一、房地產行業(yè)的定義 3
二、房地產行業(yè)的主要領域 3
三、房地產行業(yè)的特點 4
四、房地產行業(yè)的地位 4
第三節(jié) 房地產市場分析的內容和特點 6
一、房地產市場分析的層次 6
二、房地產市場分析的內容 6
三、房產地市場分析的特點 7
四、提高房地產市場分析有效性的途徑 9

第二章 中國房地產市場發(fā)展分析 10
第一節(jié) 中國房地產行業(yè)的發(fā)展綜述 10
一、改革開放30年中國房地產的發(fā)展概述 10
二、中國房地產行業(yè)的改革發(fā)展 11
三、中國房地產行業(yè)周期化特征 18
四、中國房地產行業(yè)整體利潤率 21
第二節(jié) 2011年中國房地產市場運行數(shù)據(jù)分析 22
一、國房景氣指數(shù)變動情況 22
二、房地產開發(fā)投資情況 23
三、房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況 27
四、商品房建筑與銷售情況 29
1、土地購置與開發(fā)情況 29
2、商品房施、竣工面積 30
3、全國商品房銷售情況 32
五、全國房地產市場價格變動情況 34
第三節(jié) 2011年中國房地產發(fā)展預測 36

第三章 中國房地產行業(yè)需求分析 40
第一節(jié) 中國的人口現(xiàn)狀 40
一、人口規(guī)模及其變化 41
二、人口結構 43
三、人口地區(qū)分布及密度 45
四、人口素質狀況 45
第二節(jié) 房產市場需求現(xiàn)狀分析 46
一、房地產不同的需求差異 46
二、中國房地產市場需求現(xiàn)狀透析 49
三、房價上漲折射供需矛盾 51
第三節(jié) 影響房地產消費需求的因素 56
一、房地產市場需求影響因素分析 56
二、消費者實際支付能力分析 58

第四章 中國商業(yè)地產現(xiàn)狀分析 59
第一節(jié) 中國商業(yè)地產發(fā)展概述 59
一、我國商業(yè)地產發(fā)展概況 59
二、商業(yè)地產成資本市場“弄潮兒” 62
三、商業(yè)地產潛力規(guī)模的影響因素及決策研究 67
四、金融危機背景下中國商業(yè)地產市場呈現(xiàn)四大特點 71
五、中國商業(yè)地產進入后三產時代 72
第二節(jié) 2011年中國商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀 76
一、2011年中國商業(yè)地產市場運行綜述 76
二、2011年中國商業(yè)地產細分市場透析 82
三、2011年中國商業(yè)地產投資將升溫 85
四、住宅市場泡沫加劇 商業(yè)地產成投資新寵 94
五、樓市火爆引外資巨頭關注 境外商業(yè)地產中國找錢 95
六、世博將引爆長三角商業(yè)地產需求 97
七、2011年第一季度一線城市商業(yè)地產市場點評 101
第三節(jié) 中國商業(yè)地產運營模式選擇 102
一、商業(yè)地產主要運營模式 103
二、適合模式的選擇 103
三、商業(yè)地產運營模式應把握三個關鍵問題 104
第四節(jié) 中國商業(yè)地產經營策略的比較 105
一、零散銷售、統(tǒng)一經營 105
二、零散銷售、各自經營 105
三、整體出售、整體經營 105
四、整體出租、整體經營 106
五、零散出租、各自經營 106
第五節(jié) 中國商業(yè)地產面臨的挑戰(zhàn)與問題 107
一、中國商業(yè)地產市場遭遇的四大困擾 107
二、經濟危機給商業(yè)地產帶來的負面影響 107
三、中國商業(yè)地產存在的弊病分析 109
四、商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展中存在的問題 111
五、商業(yè)地產遭遇人才黑洞 112
六、調控改變人才結構 商業(yè)地產市場高端人才緊缺 114
第六節(jié) 中國商業(yè)地產市場發(fā)展的對策 115
一、商業(yè)地產的首要關鍵是準確的市場定位 115
二、我國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展的思路淺析 116
三、經濟低迷狀態(tài)下的商業(yè)地產對策 117
四、中國商業(yè)地產行業(yè)亟待創(chuàng)新模式 119
五、促進中國商業(yè)地產健康發(fā)展的對策建議 119

第二部分 細分市場分析
第五章 商鋪地產市場 123
第一節(jié) 中國商鋪市場概況 123
一、2011中國商鋪市場記分牌 北京商鋪市場排名靠前 123
二、2011年商鋪市場發(fā)展形勢展望 124
三、剖析產業(yè)商鋪的發(fā)展趨勢 127
四、二、三線城市商鋪市場前景良好 128
第二節(jié) 重點城市商鋪市場現(xiàn)狀分析 130
一、北京 130
二、上海 131
三、廣州 132
四、深圳 134
第三節(jié) 商鋪地產投資分析 135
一、商鋪獨具六大投資價值 135
二、個人商鋪投資要素以及商鋪類型分析 137
三、商鋪投資的個性化形式 138
四、調控政策密集發(fā)作急剎住房 2011成商鋪黃金年 139
第四節(jié) 商鋪投資風險與對策 146
一、產權式商鋪的法律風險分析 146
二、小區(qū)商鋪的投資風險 147
三、投資商鋪的風險及對策 149
四、避免商鋪風險的具體操作步驟 152
第五節(jié) 商鋪地產面臨的問題 154
一、商鋪投資熱中的冷思考 154
二、社區(qū)商鋪投資應注意的問題 155
三、商鋪市場遭遇三大瓶頸 157

第六章 寫字樓市場 158
第一節(jié) 中國寫字樓市場概況 158
一、中國寫字樓發(fā)展史及種類回顧 158
二、中國成為亞洲寫字樓金融業(yè)熱點 159
三、中國寫字樓市場發(fā)展呈現(xiàn)不同態(tài)勢 161
四、國家政策對中國寫字樓市場影響分析 163
五、房產商進軍寫字樓開發(fā)的戰(zhàn)略轉換分析 166
第二節(jié) 2011年寫字樓市場概況 169
一、2011年中國寫字樓市場分析 169
二、2011年一線城市寫字樓市場分析 173
第三節(jié) 寫字樓市場營銷分析 175
一、寫字樓需求變化的模型研究 175
二、寫字樓的營銷階段與手段 178
三、寫字樓營銷策略探討 180
四、寫字樓整棟銷售秘訣解讀 184
第四節(jié) 寫字樓市場投資分析 190
一、投資寫字樓需注意的問題 190
二、個人投資寫字樓的八個要點 191
三、小戶性寫字樓成投資新寵 191
四、投資寫字樓的三大風險 193
第五節(jié) 寫字樓市場發(fā)展趨勢 194
一、2011年亞洲寫字樓市場預測 194
二、2011年寫字樓市場趨勢與預測 195
三、中國寫字樓細分化發(fā)展趨勢分析 197
四、未來寫字樓的三種發(fā)展類型 203

第七章 工業(yè)地產市場 204
第一節(jié) 中國工業(yè)地產市場概況 204
一、工業(yè)地產成房產商開發(fā)新熱點 204
二、中國工業(yè)地產開發(fā)四大模式概述 208
三、中國工業(yè)地產邁入“列強”時代 210
四、中國工業(yè)地產“綠色”不足 品質有待進一步提升 213
五、房企巨頭追捧工業(yè)地產醉翁之意還在配套建設 215
六、2011年中國工業(yè)地產聯(lián)盟成立 217
七、2011年外商首次在華收購工業(yè)地產 217
八、聯(lián)東U谷，2011年品牌擴張再話工業(yè)地產傳奇 218
第二節(jié) 中國各大城市工業(yè)地產的發(fā)展動態(tài) 221
一、上海 221
二、北京 222
三、廣州 223
四、深圳 225
五、武漢 228
六、成都 230
七、鄭州市工業(yè)地產格局逐步實現(xiàn)專業(yè)細分 233
八、沈陽 236
第三節(jié) 中國工業(yè)地產投資分析 238
一、中國工業(yè)地產投資熱點地區(qū)盤點 238
二、高檔工業(yè)地產成市場投資新目標 241
三、工業(yè)地產投資風險及建議 243
四、外資工業(yè)地產巨頭看好中國 246
第四節(jié) 工業(yè)地產新融資渠道REITs分析 249
一、REITs融資的優(yōu)勢簡述 249
二、工業(yè)地產開發(fā)有望受益REITs 249
三、REITs將有望成為工業(yè)地產融資主渠道 251
第五節(jié) 中國工業(yè)地產的發(fā)展前景 254
一、國內市場將帶動工業(yè)地產發(fā)展 254
二、工業(yè)用地選址向二類城市轉移 260
三、2011年工業(yè)地產市場發(fā)展預測 260

第八章 購物中心地產市場 263
第一節(jié) 購物中心地產發(fā)展概況 263
一、2010-2011年度中國購物中心發(fā)展分析 263
二、中國購物中心從開發(fā)時代向運營時代轉變 275
三、我國社區(qū)型購物中心占比近50% 277
四、郊區(qū)型購物中心是大勢所趨 279
五、購物中心成商業(yè)地產主流 284
第二節(jié) 2011各大城市商業(yè)中心發(fā)展情況 285
一、深圳購物中心實力領跑全國 285
二、上海購物中心已達94家 營收增幅大縮水 287
三、2011年浙中商業(yè)購物中心基石初奠 289
四、2011華南購物中心 拉開高端賣場暗戰(zhàn)序幕 291
五、2011年北京將有220萬平米購物中心、商業(yè)街面市 294
六、2011年成都確定開業(yè)的購物中心 297
七、2011 重慶商業(yè)發(fā)力 購物中心寫字樓紛紛面市樓主 300
第三節(jié) 購物中心地產投資的定位與策略 301
一、商業(yè)地產的定位條件 301
二、購物中心以專業(yè)化推動產業(yè)化之路 303
三、如何把握二線城市購物中心投資機會 309
四、購物中心招商租賃策略分析 310
五、人性化設計成購物中心投資關注要點 320
第四節(jié) 購物中心的開發(fā)流程探討 321
一、購物中心開發(fā)的方式及特點 321
二、調研與論證 322
三、立項與決策 322
四、選址與選型 323
五、規(guī)劃與設計 324
六、融資與招商 325
第五節(jié) 我國購物中心核心競爭力研究 325
一、購物中心核心競爭力的內涵 326
二、購物中心的競爭優(yōu)勢分析 327
三、構建購物中心核心競爭力的重要環(huán)節(jié) 328
四、提升購物中心核心競爭力的途徑 332
第六節(jié) 創(chuàng)建購物中心的持續(xù)盈利模式 334
一、購物中心的經營管理 334
二、購物中心的持續(xù)運營 335

第三部分 區(qū)域市場分析
第九章 北京商業(yè)地產市場 337
第一節(jié) 北京商業(yè)地產市場現(xiàn)狀分析 337
一、北京商業(yè)地產發(fā)展的特點分析 337
二、奧運前的北京商業(yè)地產現(xiàn)狀 337
三、2010年北京商業(yè)地產市場回顧 339
四、2011年北京商業(yè)地產市場發(fā)展狀況 344
五、奧運會對北京商業(yè)地產的影響解析 347
六、2011北京寫字樓市場大單頻現(xiàn) 349
七、內外資企業(yè)齊拉動 北京優(yōu)質寫字樓市場走出沉寂 352
第二節(jié) 2011年北京市商業(yè)地產市場細分研究 354
一、百貨購物中心大型超市 354
二、2011北京商業(yè)開業(yè)進入冰凍期 百貨店社區(qū)化成亮點 356
三、北京2011年第四季度商鋪市場概況分析 361
四、2011年北京新增近百萬平米商鋪 吸納水平不足 367
五、2011年首季 北京商業(yè)地產首回暖 一掃6季連跌陰霾 370
第三節(jié) 北京商業(yè)地產投資分析 372
一、中資公司成為北京商業(yè)地產市場主力 372
二、北京商業(yè)地產較成熟回報率依然看好 375
三、外資零售企業(yè)抄底北京商業(yè)地產 377
四、北京商業(yè)地產外資并購率大幅下降 379
五、北京商業(yè)地產價值可能存在的變數(shù)解析 380
六、北京商鋪投資需要防范三道風險 381
第四節(jié) 北京商業(yè)地產面臨的問題及策略 383
一、北京商業(yè)地產繁榮過后面臨生存壓力 383
二、北京商業(yè)地產兩極分化明顯供過于求 385
三、北京商業(yè)地產將走出10年沉寂 營銷模式待突破 387
四、北京商業(yè)地產面臨的問題 390
五、北京商業(yè)地產調定位高昂和現(xiàn)實低落的偏差 393
六、北京商業(yè)地產空置率高 396
七、實現(xiàn)北京商業(yè)地產的可持續(xù)發(fā)展 399
第五節(jié) 北京商業(yè)地產趨勢與預測 401
一、北京商業(yè)地產走向與前景預測 401
二、北京商業(yè)地產四大發(fā)展趨勢預測 404
三、未來北京寫字樓發(fā)展趨勢 406
四、后奧運北京商業(yè)地產新機遇解析 408

第十章 上海商業(yè)地產市場 412
第一節(jié) 長三角區(qū)域經濟一體化下的商業(yè)地產 412
一、長三角商業(yè)地產發(fā)展的特征 412
二、開發(fā)商跨區(qū)域投資長三角商業(yè)地產成趨勢 415
三、長三角商業(yè)地產存在的問題 416
四、長三角商業(yè)地產發(fā)展的趨勢 417
第二節(jié) 上海市商業(yè)地產市場現(xiàn)狀 418
一、上海商業(yè)地產現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 418
二、2009年上海商鋪市場分析 422
三、2010年上海寫字樓市場回顧 423
四、2011年上海寫字樓市場回顧 426
五、2011年上海商業(yè)地產四大標桿事件 429
六、2011年首季 上海商業(yè)地產市場穩(wěn)中漸升 431
第三節(jié) 上海商業(yè)地產發(fā)展存在的問題 433
一、上海商業(yè)地產依然供過于求 433
二、上海繁華地段的高端商業(yè)地產一鋪難求 436
三、上海商業(yè)地產結構性過剩甲級寫字樓緊缺 441
四、上海商業(yè)地產面臨總量透支危機 441
第四節(jié) 上海商業(yè)地產投資分析 442
一、上海地鐵商業(yè)地產前景看好 442
二、上海商業(yè)地產投資四大結構性矛盾 443
三、上海商業(yè)地產：受世博會推助整體上揚 444
四、合生創(chuàng)展70億 加注上海商業(yè)地產 445
第五節(jié) 上海商業(yè)地產展望與走向 446
一、上海商業(yè)地產“十二五”發(fā)展思路 446
二、郊區(qū)成上海商業(yè)地產未來發(fā)展重點 448
三、未來上海商業(yè)地產新主流 450
四、聚焦2011年滬上最值得期待的商鋪 451
五、聚焦2011年滬上最值得關注寫字樓 462

第十一章 廣州商業(yè)地產市場 479
第一節(jié) 廣州商業(yè)地產市場概況 479
一、2011廣州商業(yè)地產發(fā)展回顧 479
二、廣州市商業(yè)地產發(fā)展概況及特點 483
三、越秀區(qū)將發(fā)展成廣州商業(yè)地產核心商圈 485
四、2011年富力成廣州銷冠 商業(yè)地產撐起半邊天 486
五、亞運廣州購物中心扎堆上市 總量超150萬平 487
六、亞運效應助推廣州商業(yè)地產空置率下降 490
七、2011年廣州商業(yè)地產發(fā)展分析 491
第二節(jié) 廣州商業(yè)地產細分的現(xiàn)狀及特點 494
一、商業(yè)街 494
二、建材超市 495
三、批發(fā)市場 497
四、購物中心 498
第三節(jié) 廣州商業(yè)地產面臨的挑戰(zhàn) 498
一、廣州商業(yè)地產面臨同質化難題 498
二、廣州商業(yè)地產供過于求矛盾凸顯 500
三、商業(yè)項目亞運前趕工 廣州商業(yè)地產面臨招商困局 501
第四節(jié) 廣州商業(yè)地產發(fā)展前景 503
一、廣州商業(yè)地產商機無限 503
二、廣州商業(yè)地產未來變化趨勢 505
三、廣州商業(yè)地產市場發(fā)展動向預測 507
四、亞運年投資廣州商業(yè)地產正當時 投資回報率4%至6% 511
五、2011年廣州商業(yè)地產將面臨大變局 515

第十二章 深圳商業(yè)地產市場 518
第一節(jié) 深圳商業(yè)地產市場概況 518
一、商業(yè)地產漸成深圳地產市場主力 518
二、深圳商業(yè)地產正駛入專業(yè)化競爭平臺 520
三、2010年深圳商業(yè)地產十大事件 523
四、2010年深圳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展評述 526
五、2011年深圳一手商鋪成交量情況 540
六、深圳商業(yè)地產繼續(xù)遇冷 不成熟社區(qū)商業(yè)存量多 540
第二節(jié) 深圳商業(yè)地產投資分析 541
一、住宅價格高漲深圳投資者向商業(yè)地產轉移 541
二、經濟型酒店成深圳商業(yè)地產投資新熱點 542
三、深圳商業(yè)地產投資暗藏危險 543
四、深圳商業(yè)地產投資策略 544
第三節(jié) 深圳商業(yè)地產的軟肋 545
一、深圳商業(yè)地產急待整合 545
二、深圳地產文化營銷需更準確細分市場 547
三、深圳商業(yè)地產急需成熟策劃人員 548
四、人才缺乏制約深圳商業(yè)地產發(fā)展 550
五、深圳商業(yè)地產六大困局 552
第四節(jié) 深圳商業(yè)地產發(fā)展趨勢 555
一、深圳商業(yè)地產市場報告 555
二、金融企業(yè)加速進駐 深圳商業(yè)地產向好 557
三、深圳商業(yè)地產整體發(fā)展趨勢分析 558
四、深圳商業(yè)地產經營呈三大趨勢 559
五、深圳商業(yè)地產戰(zhàn)略定位仍然穩(wěn)定 561

第十三章 其他主要城市商業(yè)地產市場 562
第一節(jié) 成都 562
一、2011年成都商業(yè)地產發(fā)展回顧 562
二、成都商業(yè)地產群雄逐鹿 從眾效應暗藏風險 567
三、成都商業(yè)地產發(fā)展看好 商鋪寫字樓成投資新寵 568
四、成都商業(yè)地產三大投資熱點商業(yè)圈 570
五、三大引擎驅動 成都商業(yè)地產欲變局 573
六、2011年成都商業(yè)地產市場呈現(xiàn)四大新趨勢 582
七、成都市商業(yè)地產發(fā)展方向 583
第二節(jié) 武漢 586
一、武漢商業(yè)地產呈現(xiàn)的格局 586
二、2011武漢商鋪市場 “千人搶百鋪” 593
三、武漢商業(yè)地產“火”而不“熱”的原因分析 595
四、武漢商業(yè)地產發(fā)展瓶頸 598
五、房產大鱷進軍武漢 商業(yè)地產市場迎來巔峰前夜 600
六、2011年 武漢商業(yè)地產進入井噴期 605
第三節(jié) 大連 607
一、大連商業(yè)地產發(fā)展歷程 607
二、大連商業(yè)地產從“一鋪養(yǎng)三代”到“三代養(yǎng)一鋪” 609
三、量變+質變 大連商業(yè)地產升級趨勢明顯 611
四、大連商業(yè)地產成港商眼中寶，不擔心市場飽和 613
第四節(jié) 杭州 614
一、杭州商業(yè)地產運營模式探討 614
二、2011年杭州商業(yè)地產發(fā)展回顧 617
三、2011年杭州36萬多方土地待嫁 商業(yè)用地唱主角 621
四、杭州商業(yè)地產蛻變中面臨新轉折點 622
五、杭州商業(yè)地產引發(fā)“高鐵磁場效應論” 626
六、物業(yè)稅“風聲”牽動杭州商業(yè)地產神經 627
七、2011年，杭州商業(yè)地產迎來新拐點 630

第四部分 競爭格局分析
第十四章 中國商業(yè)地產競爭格局 636
第一節(jié) 中國房地產行業(yè)的競爭格局 636
一、中國房地產競爭格局及發(fā)展模式 636
二、房地產企業(yè)競爭力及未來競爭格局分析 637
三、房地產競爭推進企業(yè)品牌戰(zhàn)略 642
四、房地產市場中的低成本競爭戰(zhàn)略 646
五、中國中小房地產企業(yè)的競爭策略 648
六、我國房地產企業(yè)價格競爭行為研究 652
第二節(jié) 中國商業(yè)地產的競爭分析 656
一、海內外實力地產商搏擊商業(yè)地產 656
二、中國商業(yè)地產過熱導致惡性競爭 658
三、商業(yè)地產競爭激烈風險凸現(xiàn) 659
四、化解商業(yè)地產競爭惡戰(zhàn) 主題化仍引領潮流 660
五、提升商業(yè)地產企業(yè)競爭力的策略 662
第三節(jié) 中國各大城市商業(yè)地產競爭 664
一、鄭州 664
二、濟南 667
三、上海 668
四、合肥 669
五、海口 671

第十五章 重點企業(yè)分析 672
第一節(jié) 萬科 672
一、企業(yè)概況 672
二、2011年企業(yè)經營情況分析 674
三、2011年企業(yè)財務數(shù)據(jù)分析 675
四、企業(yè)最新發(fā)展動態(tài)與策略 681
五、企業(yè)未來發(fā)展展望與戰(zhàn)略 683
第二節(jié) 金地 684
一、企業(yè)概況 684
二、2011年企業(yè)經營情況分析 685
三、2011年企業(yè)財務數(shù)據(jù)分析 687
四、企業(yè)最新發(fā)展動態(tài)與策略 692
五、企業(yè)未來發(fā)展展望與戰(zhàn)略 693
第三節(jié) 陸家嘴 694
一、企業(yè)概況 694
二、2011年企業(yè)經營情況分析 695
三、2011年企業(yè)財務數(shù)據(jù)分析 697
四、企業(yè)最新發(fā)展動態(tài)與策略 702
五、企業(yè)未來發(fā)展展望與戰(zhàn)略 704
第四節(jié) 珠江實業(yè) 707
一、企業(yè)概況 707
二、2011年企業(yè)經營情況分析 708
三、2011年企業(yè)財務數(shù)據(jù)分析 709
四、企業(yè)最新發(fā)展動態(tài)與策略 714
五、企業(yè)未來發(fā)展展望與戰(zhàn)略 715
第五節(jié) 天房發(fā)展 716
一、企業(yè)概況 716
二、2011年企業(yè)經營情況分析 717
三、2011年企業(yè)財務數(shù)據(jù)分析 717
四、企業(yè)最新發(fā)展動態(tài)與策略 723
五、企業(yè)未來發(fā)展展望與戰(zhàn)略 724

第五部分 發(fā)展趨勢及投融資策略
第十六章 2011-2015年中國商業(yè)地產發(fā)展趨勢預測 725
第一節(jié) 2011-2015年中國房地產行業(yè)發(fā)展前景預測 725
一、2011年1季度全國房地產市場分析 725
二、2011 年中國房地產調控進入實質性階段 投資將回歸理性 729
三、2011-2015年中國房地產行業(yè)發(fā)展前景預測 730
第二節(jié) 2011-2015年中國商業(yè)地產發(fā)展趨勢 732
一、2011年全球商業(yè)地產成交額預計 732
二、2011年商業(yè)地產將有“三座大山”壓頂 733
三、2011年商業(yè)地產機遇顯現(xiàn) 735
四、2011-2015年商業(yè)地產發(fā)展趨勢 739

第十七章 2011-2015年中國商業(yè)地產投資策略 743
第一節(jié) 中國房地產行業(yè)的投資特性 743
第二節(jié) 房地產投資的風險 744
一、房地產的投資的經營風險 744
二、房地產投資的法律風險 745
三、迪拜危機警示中國商業(yè)地產要務實 748
第三節(jié) 商業(yè)地產投資形勢分析 749
一、2011年全球商業(yè)地產直接投資可能增長四成 749
二、國外投資者看好中國中小城市商業(yè)地產商機 750
三、二線城市商業(yè)地產機會更大 755
四、酒店式商住公寓是商業(yè)地產投資熱點 755
五、長線價值被喚醒 商業(yè)地產成國內投資者關注主流 756
第四節(jié) 中國商業(yè)地產投資的策略 758
一、國內商業(yè)地產的投資運作分析 758
二、國內商業(yè)地產投資應警惕誤區(qū) 760
三、投資商業(yè)地產須謹記的五大事項 763
四、商鋪投資相關的政策性規(guī)定 765

第十八章 2011-2015年中國商業(yè)地產融資策略 766
第一節(jié) 中國房地產融資概況 766
一、中國房地產融資多元化的研究 766
三、房地產典當成為融資新方式 773
四、2011年國內房地產融資創(chuàng)新分析 774
五、2011年房地產金融預測 融資創(chuàng)新工具擴大 778
第二節(jié) 中國房地產信貸分析 780
一、2011年央行房貸政策 780
二、消費信貸控制房地產行業(yè)冷熱 783
三、房地產信貸的風險分析和防范 787
第三節(jié) 中國商業(yè)地產融資分析 791
一、商業(yè)地產不同融資渠道分析 791
二、商業(yè)地產融資體系激活 內資偏好寫字樓市場 793
三、融資渠道國際化帶動中國商業(yè)地產發(fā)展 798
第四節(jié) 商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）分析 800
一、CMBS的產生與發(fā)展 800
二、CMBS的優(yōu)勢與風險 803
三、CMBS與REITS比較 804
四、CMBS在中國的發(fā)展 804
第五節(jié) 中國商業(yè)地產的融資對策 805
一、解決商業(yè)地產融資的新手段 805
二、拓寬商業(yè)地產融資渠道 811
三、中國首只商業(yè)地產基金艱難墾荒 813
四、商業(yè)地產REITs融資 817

附錄 820
附錄一：中華人民共和國城市房地產管理法 820
附錄二：招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范 831
附錄三：協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定 837
附錄四：中華人民共和國土地管理法 841
附錄五：中華人民共和國土地管理法實施條例 857
附錄六：中國銀行房地產開發(fā)貸款管理辦法（試行） 868
附錄七：中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知 875

圖表目錄
圖表：2009年11月-2011年6月國房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢 22
圖表：2010年6月-2011年6月累計固定資產投資與房地產開發(fā)投資增長率變動趨勢 23
圖表：2010年6月-2011年6月累計不同用途房地產開發(fā)投資構成情況 24
圖表：2010 年2月-2011年6月累計不同用途房地產開發(fā)投資增長率變動趨勢 25
圖表：2010年6月-2011年6月累計不同地區(qū)房地產投資額完成情況 26
圖表：2010年6月-2011年6月累計東、中、西部地區(qū)房地產投資增長率變動趨勢 26
圖表：2010年6月-2011年6月累計全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源構成情況 28
圖表：2010年6月-2011年6月累計全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源構成增長率變動趨勢 28
圖表：2010年6月-2011年6月累計全國房地產土地購置與開發(fā)面積及同比增長率變動趨勢 30
圖表：2010年6月-2011年6月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢 31
圖表：2010年6月-2011年6月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢 31
圖表：2010年6月-2011年6月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 33
圖表：2010年6月-2011年6月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 33
圖表：2009年2月-2011年6月全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比變動趨勢 35
圖表：2009年中國主要人口數(shù)據(jù) 42
圖表：2006年中國人口數(shù)及構成情況 42
圖表：中國人口構成比例示意圖 44
圖表：：8個涉足商業(yè)地產的開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 60
圖表：開發(fā)商-專用信息-人口-交易頻率關系 70
圖表：2009-2011年全國盛業(yè)地產新增貸款 86
圖表：1997-2010年全國盛業(yè)地產投資完成額 86
圖表：北京商鋪市場及寫字樓市場排名第二 123
圖表：北京中高端購物中心存量、占有面積和空置率 144
圖表：北京中高端購物中心新增供應量、凈吸納量和空置率 144
圖表：2010年人民幣存貸款基準利率調整統(tǒng)計表： 164
圖表：全國GDP增幅與寫字樓租金的關系、開工面積與竣工面積關系圖 170
圖表： 2011年四大城市寫字樓租金走勢 172
圖表：2011年前三季度四大城市GDP同比增幅 195
圖表：四大城市寫字樓竣工面積與新開工面積 196
圖表：2011年工業(yè)地產租售量排行 220
圖表：全國購物中心商業(yè)建筑買面積與GDP得相關分析 264
圖表：全國購物中心商業(yè)建筑買面積對社會消費品零售總額的影響 265
圖表：我國購物中心投資額占商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額比重 266
圖表：截止2010年末城市化率與購物中心開業(yè)數(shù)量關系圖 266
圖表：購物中心開業(yè)比例與恩格爾系數(shù)呈負相關關系 267
圖表：購物中心開業(yè)數(shù)量與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相關性分析 268
圖表：全國購物中心主力店的分布比例 268
圖表：目前各種零售業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀 270
圖表：購物中心開發(fā)量的區(qū)域比較 271
圖表：各區(qū)域累計商業(yè)就愛你住面積占全國的比重 271
圖表：2010年部分城市累計購物中心開業(yè)量占全國的比例 272
圖表：全國購物中心形態(tài)分布比例 273
圖表：全國購物中心類型分布比例 274
圖表：我國購物中心年平均投資額情況 275
圖表：2011年北京開業(yè)購物中心預測 294
圖表：2011年北京開業(yè)其它項目預測 295
圖表：2011年北京入市商業(yè)地產項目預測 295
圖表：2011年北京入市商業(yè)地產項目區(qū)域放量預測圖 296
圖表：2011年北京入市商業(yè)項目按商業(yè)類型預測 296
圖表：2011年北京入市商業(yè)項目的按體量預測 297
圖表：2011年北京CBD區(qū)域租賃大單成交排行 349
圖表：2011年北京金融街區(qū)域租賃大單成交排行 349
圖表：2011年北京燕莎區(qū)域租賃大單成交排行 350
圖表：2011年北京其它區(qū)域租賃大單成交排行 350
圖表：2011年北京部分買賣成交大單統(tǒng)計 351
圖表：2005-2011年北京寫字樓供應量與吸納量 352
圖表：2011年北京熱點區(qū)域寫字樓租金走勢 353
圖表：2011年開業(yè)商業(yè)項目區(qū)域分布 356
圖表：2011年開業(yè)購物中心 357
圖表：2011年開業(yè)商業(yè)街 357
圖表：2011開業(yè)百貨店圖表 358
圖表：2011年開業(yè)大賣場統(tǒng)計 359
圖表：2011開業(yè)電影院統(tǒng)計 360
圖表：2004-2011年北京社會消費品零售總額 362
圖表：北京市購物商場市場數(shù)據(jù) 363
圖表：2011年北京市主要商業(yè)項目租金 363
圖表：2010-2011年北京租賃市場走勢分析 364
圖表：2005-2011年北京寫字樓價格指數(shù)走勢 365
圖表：北京市甲級寫字樓市場數(shù)據(jù) 365
圖表：2000-2011年北京甲級寫字樓供需及空置率走勢 366
圖表：2011年北京市商業(yè)物業(yè)市場概況 367
圖表：2000-2011年北京優(yōu)質商業(yè)物業(yè)新增供應量、吸納量和空置率走勢 368
圖表：北京優(yōu)質商業(yè)物業(yè)首層和二層租金走勢 369
圖表：2011年2季度與2011年1季度北京商業(yè)物業(yè)市場走勢 370
圖表：2009年上海經濟指標 422
圖表：2009年上海商鋪市場主要租賃交易 423
圖表：未來6個月主要新增供應 423
圖表：2010年四季度上海主要商鋪租金情況 423
圖表：2011年商業(yè)用房成交量分布 432
圖表：2011年寫字樓交易量分布 432
圖表：華商時代廣場效果圖 452
圖表：華商時代廣場價格 453
圖表：環(huán)球奧食卡城WOWCITY效果圖 453
圖表：環(huán)球奧食卡城WOWCITY價格 454
圖表：上海江橋萬達廣場效果圖 454
圖表：上海江橋萬達廣場價格 455
圖表：上海璽蓮美世界效果圖 455
圖表：上海璽蓮美世界價格 456
圖表：德鄰服飾精品城價格 457
圖表：上海中國國際采購中心效果圖 457
圖表：上海中國國際采購中心價格 458
圖表：上海億聯(lián)全球家居建材中心效果圖 458
圖表：上海億聯(lián)全球家居建材中心價格 459
圖表：綠地沃爾瑪廣場效果圖 459
圖表：綠地沃爾瑪廣場價格 460
圖表：上海兩港裝飾城效果圖 460
圖表：上海綠地北郊廣場效果圖 461
圖表：上海綠地北郊廣場價格 462
圖表：上海盛大國際金融中心 463
圖表：上海宏嘉大廈效果圖 464
圖表：上海浦江雙輝大廈效果圖 465
圖表：上海金外灘國際廣場效果圖 467
圖表：領港中心效果圖 468
圖表：領港中心價格 469
圖表：祥騰財富廣場2期效果圖 469
圖表：祥騰財富廣場2期價格 470
圖表：恒匯國際大廈效果圖 470
圖表：恒匯國際大廈價格 471
圖表：底特律財富天地效果圖 472
圖表：底特律財富天地價格 472
圖表：上海國際設計中心效果圖 473
圖表：上海國際設計中心價格 474
圖表：永泰國際大廈效果圖 474
圖表：永泰國際大廈價格 475
圖表：匯港國際商務廣場效果圖 476
圖表：匯港國際商務廣場價格 477
圖表：東方海港國際大廈效果圖 477
圖表：2011年廣州商業(yè)地產的整體發(fā)展趨勢市場調查 507
圖表：2011年廣州商業(yè)地產投資者態(tài)度調查 508
圖表：2011年廣州商業(yè)地產投資者投資意向調查 508
圖表：2011年廣州商業(yè)地產投資者投資區(qū)域意向調查 509
圖表：2011年廣州商業(yè)地產市場投資者看重因素 509
圖表：2011年廣州商業(yè)地產的項目關注情況 510
圖表：2011年廣州商業(yè)地產投資者信息渠道調查 510
圖表：2011年廣州商業(yè)地產投資投資者年齡結構 511
圖表：2001--2011年深圳市歷年商業(yè)供求情況 526
圖表：2011年深圳市批準預售商業(yè)項目列表（1） 527
圖表：2011年深圳市批準預售商業(yè)項目列表（2） 528
圖表：2011年深圳市批準預售商業(yè)項目列表（3） 528
圖表：2011年深圳市批準預售商業(yè)項目列表（4） 529
圖表：2011年深圳市主要大型入市商業(yè)項目 530
圖表：2011年深圳市商業(yè)預售面積走勢 530
圖表：2011年深圳市商業(yè)供應面積分布 531
圖表：2009--2011年深圳市商業(yè)季度成交面積走勢 532
圖表：2011年深圳市商業(yè)月度成交面積走勢 533
圖表：2011年深圳市商業(yè)區(qū)域成交面積分布 533
圖表：2011年深圳市商業(yè)成交結構分布 534
圖表：2004--2011年深圳市商業(yè)年度成交價格走勢 535
圖表：2011年深圳市商業(yè)月度成交價格走勢圖 536
圖表：2010--2011年深圳市商業(yè)區(qū)域成交價格走勢圖 537
圖表：2010-2011年深圳市主要大型商業(yè)供應項目列表（1） 538
圖表：2010-2011年深圳市主要大型商業(yè)供應項目列表（2） 538
圖表：2001-2011年成都優(yōu)質寫字樓租金指數(shù) 563
圖表：2001-2011年成都優(yōu)質寫字樓供應、吸納和空置率狀況 563
圖表：2001-2011年成都高檔住宅價格指數(shù) 565
圖表：2001-2011年成都高檔住宅租金指數(shù) 565
圖表：2003-2011年成都優(yōu)質零售物業(yè)供應、吸納和空置率狀況 566
圖表：1998-2009年房地產年投資總額 643
圖表：截至2010年11個商業(yè)地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展城市個數(shù)圖 664
圖表：2011年萬科企業(yè)股份有限公司主營構成表 675
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司流動資產表 677
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司長期投資表 677
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司固定資產表 677
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司無形及其他資產表 677
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司流動負債表 678
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司長期負債表 678
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司股東權益表 678
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司主營業(yè)務收入表 679
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司主營業(yè)務利潤表 679
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司營業(yè)利潤表 679
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司利潤總額表 679
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司凈利潤表 679
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司每股指標表 679
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司獲利能力表 680
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司經營能力表 680
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司償債能力表 680
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司資本結構表 680
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)展能力表 681
圖表：2010-2011年萬科企業(yè)股份有限公司現(xiàn)金流量分析表 681
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司主營構成表 687
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司流動資產表 687
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司長期投資表 688
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司固定資產表 688
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司無形及其他資產表 688
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司流動負債表 688
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司長期負債表 689
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司股東權益表 689
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司主營業(yè)務收入表 689
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司主營業(yè)務利潤表 690
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司營業(yè)利潤表 690
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司利潤總額表 690
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司凈利潤表 690
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司每股指標表 690
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司獲利能力表 691
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司經營能力表 691
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司償債能力表 691
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司資本結構表 691
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司發(fā)展能力表 691
圖表：2010-2011年金地集團股份有限公司現(xiàn)金流量分析表 692
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司主營構成表 697
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司流動資產表 697
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司長期投資表 698
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司固定資產表 698
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司無形及其他資產表 698
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司流動負債表 698
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司長期負債表 698
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司股東權益表 699
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司主營業(yè)務收入表 699
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司主營業(yè)務利潤表 699
圖表：2010-2011年三陸家嘴股份有限公司營業(yè)利潤表 699
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司利潤總額表 700
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司凈利潤表 700
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司每股指標表 700
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司獲利能力表 700
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司經營能力表 701
圖表：2010-2011年陸家嘴場股份有限公司償債能力表 701
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司資本結構表 701
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司發(fā)展能力表 701
圖表：2010-2011年陸家嘴股份有限公司現(xiàn)金流量分析表 701
圖表：2011年珠江實業(yè)股份有限公司主營構成表 709
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司流動資產表 710
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司長期投資表 710
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司固定資產表 710
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司無形及其他資產表 710
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司流動負債表 710
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司長期負債表 711
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司股東權益表 711
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司主營業(yè)務收入表 711
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司主營業(yè)務利潤表 711
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司營業(yè)利潤表 712
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司利潤總額表 712
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司凈利潤表 712
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司每股指標表 712
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司獲利能力表 712
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司經營能力表 713
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司償債能力表 713
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司資本結構表 713
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司發(fā)展能力表 713
圖表：2010-2011年珠江實業(yè)股份有限公司現(xiàn)金流量分析表 713
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司主營構成表 717
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司流動資產表 718
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司長期投資表 718
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司固定資產表 718
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司無形及其他資產表 718
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司流動負債表 719
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司長期負債表 719
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司股東權益表 719
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司主營業(yè)務收入表 720
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司主營業(yè)務利潤表 720
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司營業(yè)利潤表 720
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司利潤總額表 720
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司凈利潤表 721
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司每股指標表 721
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司獲利能力表 721
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司經營能力表 721
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司償債能力表 721
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司資本結構表 722
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司發(fā)展能力表 722
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司現(xiàn)金流量分析表 722
圖表：全球房地產資金流動量 776
圖表：美國房地產資本市場 776
圖表：中國房地產資本市場 776
圖表：全球、美國和中國房地產資本市場比較 777
圖表：開發(fā)流程比較圖示 806
圖表：商鋪投資與住宅投資的三大差別 807

略……

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