第一章 中國土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展背景分析17

1.1土地開發(fā)的定義17

1.1.1土地開發(fā)的定義17

1.1.2土地開發(fā)行業(yè)的分類17

（1）土地一級開發(fā)17

（2）土地二級開發(fā)18

1.1.3土地開發(fā)流程綜述18

（1）土地一級開發(fā)流程18

（2）土地二級開發(fā)流程19

1.1.4土地開發(fā)基本原則20

1.2土地開發(fā)模式分析21

1.2.1土地一級開發(fā)模式21

（1）政府獨立開發(fā)模式21

（2）城市運營開發(fā)模式21

（3）主題型項目帶土地開發(fā)模式22

（4）一級開發(fā)招投標(biāo)模式22

（5）土地整備模式23

1.2.2土地二級開發(fā)模式23

（1）公建配套開發(fā)模式23

1）PPP(公私合營)模式23

2）BOT(運營-移交)模式23

3）TOT(移交-經(jīng)營-移交)模式24

4）PFT(私營機構(gòu)融資)模式24

（2）商品房開發(fā)模式24

（3）工業(yè)園開發(fā)模式25

第二章 中國土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析26

1.3土地開發(fā)行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析26

1.3.12014年國內(nèi)GDP增長分析26

1.3.22014年工業(yè)經(jīng)濟增長分析26

1.3.32014年固定資產(chǎn)投資分析27

1.3.4國家宏觀經(jīng)濟預(yù)測分析27

1.4土地開發(fā)行業(yè)政策環(huán)境分析28

1.4.1中國貨幣政策分析28

（1）2014年中國貨幣數(shù)據(jù)分析28

（2）2014年中國貨幣政策分析30

（3）房地產(chǎn)周期與貨幣政策相關(guān)性分析32

（4）中國貨幣政策后期走勢預(yù)判33

1.4.2中國財政政策分析34

（1）2014年中國財政政策分析34

（2）2014年地方財政政策分析36

（3）中國財政政策后期走勢預(yù)判37

1.4.3中國土地政策分析38

（1）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革38

（2）城市土地出讓制度改革39

1）土地儲備制度分析39

2）土地出讓金制度分析39

3）土地招拍掛制度分析39

第三章 2010-2014年土地政策分析40

1.5土地開發(fā)行業(yè)社會環(huán)境分析42

1.5.1中國城鎮(zhèn)化進程分析42

1.5.2中國城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀與規(guī)劃43

1.5.3城鎮(zhèn)化與土地開發(fā)需求分析43

1.6房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)運營狀況分析44

1.6.12014年全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)44

1.6.22014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資分析45

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資金額分析45

（2）全國房屋新開工面積分析45

（3）全國房屋施工面積分析46

（4）全國房屋竣工面積分析46

1.6.32014年全國房地產(chǎn)銷售情況分析47

1.6.42014年全國房地產(chǎn)資金來源分析48

第四章 中國土地開發(fā)市場供需現(xiàn)狀分析49

1.7土地開發(fā)市場供應(yīng)現(xiàn)狀分析49

1.7.12014年全國建設(shè)用地供應(yīng)分析49

（1）批準(zhǔn)國有建設(shè)用地規(guī)模49

（2）國有建設(shè)用地供應(yīng)情況50

（3）重點城市土地抵押情況50

1.7.22014年全國住房用地供應(yīng)分析51

（1）全國住房用地供應(yīng)數(shù)量51

1）全國住房用地供應(yīng)總量51

2）保障性安居工程用地供應(yīng)量51

3）其他商品住房用地供應(yīng)量52

4）熱點城市住房用地供應(yīng)分析52

1.7.32014年全國商業(yè)用地供應(yīng)分析53

（1）全國商業(yè)用地供應(yīng)總量53

（2）全國商業(yè)用地供應(yīng)趨勢53

1.7.42014年全國工業(yè)用地供應(yīng)分析54

（1）全國工業(yè)用地供應(yīng)總量54

（2）全國工業(yè)用地供應(yīng)趨勢54

1.8土地開發(fā)市場需求現(xiàn)狀分析55

1.8.12014年全國土地成交情況分析55

1.8.22014年全國土地成交均價分析55

1.8.32014年全國土地成交地塊排名57

（1）成交地塊總價排名57

1）全國成交地塊總價排名57

2）住宅成交地塊總價排名59

3）商辦用地成交總價排名60

（2）成交地塊樓面價排名62

1）全國成交地塊樓面價排名62

2）住宅成交地塊樓面價排名63

3）商辦用地成交樓面價排名64

（3）成交地塊溢價排名66

1）全國成交地塊溢價排名66

2）住宅用地成交溢價排名67

3）商辦用地成交溢價排名68

1.92014年土地市場招拍掛分析70

1.9.1土地招拍掛出讓總體情況70

1.9.2土地市場招標(biāo)出讓分析70

1.9.3土地拍賣掛牌出讓分析71

1.102014年全國主要城市地價分析71

1.10.1全國地價總體分析71

1.10.2各經(jīng)濟區(qū)域地價分析72

（1）區(qū)域經(jīng)濟地價總體分析72

（2）長三角地區(qū)地價分析72

（3）珠三角地區(qū)地價分析74

（4）環(huán)渤海地區(qū)地價分析75

1.10.3各地理區(qū)域地價分析76

1.10.4主要城市地價分析78

（1）北京市地價走勢分析78

（2）上海市地價走勢分析79

（3）廣州市地價走勢分析80

1.10.5當(dāng)前土地市場價格形勢分析

1.10.6后期土地市場價格走勢預(yù)判

第五章 中國土地開發(fā)行業(yè)區(qū)域市場分析85

1.11區(qū)域市場整體分析85

1.11.1京津唐地區(qū)85

1.11.2長三角地區(qū)93

1.11.3珠三角地區(qū)100

1.11.4成渝地區(qū)103

1.11.5武漢城市圈107

1.11.6長株潭地區(qū)112

1.11.7東北三省116

（1）區(qū)域宏觀環(huán)境分析116

（2）區(qū)域土地市場分析117

1）土地供應(yīng)總量分析117

2）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析117

3）房地產(chǎn)開發(fā)用地分析118

4）工礦倉儲用地分析118

1.11.8山東半島城市群119

（1）區(qū)域宏觀環(huán)境分析119

（2）區(qū)域土地市場分析120

1）土地供應(yīng)總量分析120

2）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析121

3）房地產(chǎn)開發(fā)用地分析121

4）工礦倉儲用地分析122

1.12京津唐地區(qū)分析123

1.12.1北京市123

（1）城市土地資源概況123

（2）城市總體規(guī)劃分析124

（3）土地利用總體規(guī)劃125

（4）2014-2019年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃126

1）國有建設(shè)用地供應(yīng)總量126

2）國用建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)126

3）國有建設(shè)用地供應(yīng)布局127

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析127

1）2014年待開發(fā)土地面積127

2）2014年土地購置費用分析127

3）2014年購置土地面積分析128

1.12.2天津市128

1.12.3河北省132

1.13長三角地區(qū)分析137

1.13.1上海市137

1.13.2江蘇省141

1.13.3浙江省146

1.14珠三角地區(qū)分析150

1.14.1廣州市150

1.14.2深圳市153

1.14.3珠海市160

1.14.4東莞市163

1.14.5佛山市167

1.14.6中山市170

1.14.7惠州市172

1.14.8江門市175

1.14.9肇慶市177

1.15成渝地區(qū)分析179

1.15.1重慶市179

1.15.2成都市185

1.16武漢城市圈分析188

1.16.1武漢市188

1.16.2黃石市192

1.16.3黃岡市196

1.16.4孝感市197

1.16.5咸寧市200

1.16.6鄂州市203

1.16.7仙桃市205

1.16.8天門市207

1.16.9潛江市212

1.17長株潭地區(qū)分析217

1.17.1長沙市217

1.17.2株洲市220

1.17.3湘潭市223

1.18東北三省分析229

1.18.1遼寧省229

1.18.2吉林省234

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析236

1）2014年待開發(fā)土地面積236

2）2014年土地購置費用分析237

3）2014年購置土地面積分析237

1.18.3黑龍江省238

1.19山東半島城市群分析242

1.19.1濟南市242

（1）城市土地資源概況242

（2）城市總體規(guī)劃分析243

（3）土地利用總體規(guī)劃243

（4）2014-2019年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃243

1）國有建設(shè)用地供應(yīng)總量243

2）國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)243

3）國有建設(shè)用地供應(yīng)布局244

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析244

1）2014年土地供應(yīng)情況244

2）2014年土地成交情況245

3）2014年土地市場區(qū)域結(jié)構(gòu)245

1.19.2青島市246

（1）城市土地資源概況246

（2）城市總體規(guī)劃分析247

（3）土地利用總體規(guī)劃247

（4）2014-2019年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃248

1）國有建設(shè)用地供應(yīng)總量248

2）國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)248

3）國有建設(shè)用地供應(yīng)布局248

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析249

1）2014年土地整體成交情況249

2）2014年成交土地類別分析249

3）2014年成交土地區(qū)域分布250

1.19.3淄博市250

（1）城市土地資源概況250

（2）城市總體規(guī)劃分析251

（3）土地利用總體規(guī)劃251

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析252

1.19.4煙臺市253

（1）城市總體規(guī)劃分析253

（2）2014-2019年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃253

1）國有建設(shè)用地供應(yīng)總量253

2）國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)253

3）國有建設(shè)用地供應(yīng)布局253

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析254

1）2014年土地供應(yīng)情況分析254

2）2014年土地購置費用分析254

3）2014年土地市場區(qū)域分布254

1.19.5濰坊市254

（1）城市土地資源概況254

（2）城市總體規(guī)劃分析255

（3）土地利用總體規(guī)劃255

（4）2014-2019年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃255

1）國有建設(shè)用地供應(yīng)總量255

2）國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)256

3）國有建設(shè)用地供應(yīng)布局256

1.19.6東營市256

（1）城市土地資源概況256

（2）城市總體規(guī)劃分析257

（3）土地利用總體規(guī)劃257

（4）2014-2019年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃258

1）國有建設(shè)用地供應(yīng)總量258

2）國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)258

3）國有建設(shè)用地供應(yīng)布局258

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析259

1）2014年土地成交整體情況259

2）2014年土地市場區(qū)域分布259

1.19.7日照市260

（1）城市總體規(guī)劃分析260

（2）土地利用總體規(guī)劃261

（3）2014-2019年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃261

1）國有建設(shè)用地供應(yīng)總量261

2）國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)261

3）國有建設(shè)用地供應(yīng)布局262

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析262

1.19.8威海市263

（1）城市土地資源概況263

（2）城市總體規(guī)劃分析264

（3）土地利用總體規(guī)劃265

（4）2014-2019年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃266

1）國有建設(shè)用地供應(yīng)總量266

2）國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)266

3）國有建設(shè)用地供應(yīng)布局266

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析267

1）2014年土地成交整體情況267

2）2014年成交土地性質(zhì)分析267

3）2014年成交土地區(qū)域分布268

4）中國土地開發(fā)建設(shè)標(biāo)桿企業(yè)分析269

1.20房地產(chǎn)及其他綜合性開發(fā)企業(yè)分析269

1.20.1招商局地產(chǎn)控股股份有限公司經(jīng)營分析269

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析269

（2）企業(yè)組織架構(gòu)分析270

（3）企業(yè)土地儲備情況270

（4）企業(yè)土地開發(fā)策略270

（5）企業(yè)主要經(jīng)濟指標(biāo)271

（6）企業(yè)財務(wù)狀況分析271

1）企業(yè)盈利能力分析271

2）企業(yè)運營能力分析272

3）企業(yè)償債能力分析272

4）企業(yè)發(fā)展能力分析273

（7）企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析273

（8）企業(yè)最新發(fā)展動向分析274

1.20.2金地(集團)股份有限公司經(jīng)營分析274

1.20.3深圳華僑城股份有限公司經(jīng)營分析279

1.20.4北京首都開發(fā)股份有限公司經(jīng)營分析284

1.20.5南京棲霞建設(shè)股份有限公司經(jīng)營分析289

1.21城市投資建設(shè)類開發(fā)企業(yè)分析344

1.21.1中國城市建設(shè)控股集團有限公司發(fā)展分析344

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析345

（2）企業(yè)組織架構(gòu)分析346

（3）企業(yè)土地開發(fā)策略346

（4）企業(yè)建設(shè)工程分析346

（5）企業(yè)招商項目分析346

（6）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析346

（7）企業(yè)最新發(fā)展動向分析347

1.21.2北京城建投資發(fā)展股份有限公司發(fā)展分析347

1.21.3云南省城市建設(shè)投資有限公司發(fā)展分析353

第六章 土地一級開發(fā)盈利模式與風(fēng)險規(guī)避386

1.22土地一級市場開發(fā)成本分析386

1.22.1土地一級開發(fā)成本分析386

1.22.2土地一級開發(fā)成本構(gòu)成386

1.22.3土地一級開發(fā)中涉及的稅費387

1.23土地一級市場盈利模式分析387

1.23.1城市區(qū)域開發(fā)項目價值鏈分析387

1.23.2價值鏈中各節(jié)點權(quán)力和利益點388

1.23.3土地一級開發(fā)的利潤來源分析388

1.23.4土地一級開發(fā)的盈利模式分析388

（1）從一級開發(fā)本身獲利389

（2）分享土地增值收益389

（3）持有部分公共建筑389

（4）為二級拿地鋪墊389

1.23.5土地一級開發(fā)的盈利路徑分析390

（1）如何取得土地一級開發(fā)名義390

（2）間接獲取收益常規(guī)操作路徑390

1）間接獲取土地的操作關(guān)鍵390

2）間接獲取土地收益的模式391

（3）直接獲取土地增值收益分析391

1）兼顧融合各方參與者利益391

2）成功開發(fā)模式的經(jīng)驗借鑒392

3）公私協(xié)議合作開發(fā)模式分析392

4）整體公私協(xié)議合作開發(fā)模式393

1.24土地一級市場項目操盤分析394

1.24.1土地出讓市場營銷策略394

（1）土地策略394

（2）價格策略396

（3）營銷渠道策略397

（4）促銷策略398

1.24.2土地的招投標(biāo)方案分析399

（1）招標(biāo)評標(biāo)因素構(gòu)成399

（2）主要評標(biāo)方法分析400

1.25土地一級開發(fā)市場的風(fēng)險與規(guī)避401

1.25.1土地一級開發(fā)的特點401

1.25.2土地一級開發(fā)的風(fēng)險401

（1）政策風(fēng)險401

（2）融資風(fēng)險402

（3）政府行為風(fēng)險402

（4）征地、拆遷工作風(fēng)險403

（5）市場風(fēng)險403

1.25.3土地一級開發(fā)風(fēng)險防范措施403

（1）融資風(fēng)險防范措施403

（2）拆遷風(fēng)險方法措施405

（3）外部環(huán)境風(fēng)險防范措施405

第七章 土地一級開發(fā)融資模式與行業(yè)趨勢408

1.26土地一級開發(fā)融資需求分析408

1.26.1現(xiàn)實融資需求408

1.26.2潛在融資需求408

1.27土地一級開發(fā)融資模式分析408

1.27.1土地儲備機構(gòu)直接安排融資并承擔(dān)責(zé)任408

1.27.2一級開發(fā)主體與金融機構(gòu)簽訂借款合同409

1.27.3一級開發(fā)主體融資并承擔(dān)責(zé)任與義務(wù)410

1.27.4項目公司融資，一級開發(fā)主體擔(dān)保411

1.28房地產(chǎn)信托模式分析412

1.28.1貸款型信托模式分析412

1.28.2股權(quán)型信托模式分析412

1.28.3權(quán)益型信托模式分析413

1.29土地一級開發(fā)融資渠道分析413

1.29.1土地一級開發(fā)主要的融資渠道413

1.29.2土地一級開發(fā)融資解決方法414

（1）土地收益證券化414

（2）城投公司模式的創(chuàng)新415

1.29.3中國土地開發(fā)未來發(fā)展趨勢預(yù)測415

（1）土地獲取成本趨勢預(yù)測415

（2）土地開發(fā)供給預(yù)測416

（3）土地開發(fā)企業(yè)發(fā)展趨勢416

（4）外資投資發(fā)展趨勢預(yù)測417

圖表目錄

圖表 我國土地用地性質(zhì)分類17

圖表 土地的一級開發(fā)18

圖表 我國土地一級開發(fā)流程18

圖表 土地開發(fā)的基本原則20

圖表 政府獨立開發(fā)模式的特點21

圖表 城市運營開發(fā)模式的特點22

圖表 主題型項目帶土地開發(fā)模式的特點22

圖表 一級開發(fā)招投標(biāo)模式的特點22

圖表 PPP(公私合營)模式的特點23

圖表 BOT(運營-移交)模式的特點23

圖表 TOT(移交-經(jīng)營-移交)模式的特點24

圖表 PFT(私營機構(gòu)融資)模式的特點24

圖表 常規(guī)項目開發(fā)模式的特點24

圖表 2006-2014年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值及同比增長速度(單位:億元，%)26

圖表 2008-2014年工業(yè)增加值月度同比增長速度(單位:%)26

圖表 2014年固定資產(chǎn)投資額同比增長情況(單位:億元，%)27

圖表 2009-2014年我國貨幣供應(yīng)情況(單位:億元)28

圖表 2002-2014年我國社會融資規(guī)模及其結(jié)構(gòu)(單位:億元)29

圖表 2014年我國存款準(zhǔn)備金率調(diào)整一覽(單位:%)30

圖表 2010-2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款情況(單位:億元，%)30

圖表 2010年以來我國利率調(diào)整一覽表(單位:%)31

圖表 2008年以來我國CPI走勢31

圖表 房地產(chǎn)周期與貨幣政策周期示意圖32

圖表 2014年我國社會融資規(guī)模走勢(單位:萬元，%)33

圖表 2014年我國貨幣供給走勢(單位:萬元，%)33

圖表 2014年全國公共財政住房保障支出決算(單位:億元，%)35

圖表 重慶、上海房產(chǎn)稅征稅細則36

圖表 2010-2014年重慶、上海居住用地季度平均價格增減趨勢36

圖表 2014年部分省市房地產(chǎn)財政政策情況36

圖表 中國農(nóng)村土地制度變遷38

圖表 當(dāng)前城市土地制度40

圖表 2010-2014年我國土地政策一覽(單位:萬元)40

圖表 我國所處城鎮(zhèn)化的階段42

圖表 1980-2014年我國城鎮(zhèn)、農(nóng)村人口比例(單位:%)43

圖表 2009-2011中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(單位:%)44

圖表 2000-2011中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額及同比增長情況(單位:億元)45

圖表 2000-2014年我國房屋新開工面積及同比增長情況(單位:萬平方米，%)46

圖表 2000-2014年我國房屋施工面積及同比增長情況(單位:萬平方米，%)46

圖表 2000-2014年我國房屋施工面積及同比增長情況(單位:萬平方米，%)46

圖表 2000-2014年我國房屋竣工面積及同比增長情況(單位:萬平方米，%)47

圖表 2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)(單位:%)48

圖表 2006-2014年我國批準(zhǔn)國有建設(shè)用地供應(yīng)情況(單位:萬公頃)49

圖表 2014年我國批準(zhǔn)國有建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)49

圖表 2006-2014年實際供應(yīng)的國有建設(shè)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)50

圖表 2014年實際供應(yīng)的國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)50

圖表 2014年84個重點城市凈增土地抵押面積與金額(單位:萬公頃，億元)50

圖表 2007-2014年住宅用途的國有建設(shè)用地供應(yīng)總量及增減情況(單位:公頃，%)51

圖表 2014年我國保障性安居工程和中小套型商品房用地供應(yīng)計劃和落實情況(單位:公頃)52

圖表 2014年我國商品住房用地供應(yīng)計劃與落實情況(單位:公頃)52

圖表 2007-2014年商服用途的國有建設(shè)用地供應(yīng)總量及增減情況(單位:公頃，%)53

圖表 2007-2014年工礦倉儲用途的國有建設(shè)用地供應(yīng)總量及增減情況(單位:公頃，%)54

圖表 2014年中國130個城市土地成交量及同比增長(單位:公頃，%)55

圖表 2014年我國主要監(jiān)測城市地價情況(單位:元/平方米)56

圖表 2014年我國主要監(jiān)測城市地價情況(分用途)(單位:元/平方米)56

圖表 2007-2014年我國主要監(jiān)測城市地價變化情況(單位:%)56

圖表 2014年全國成交地塊總價排行榜(單位:萬平方米，億元，元/平方米)57

圖表 2014年全國住宅成交地塊總價排行榜(單位:萬平方米，億元，元/平方米)59

圖表 2014年全國商業(yè)成交地塊總價排行榜(單位:萬平方米，億元，元/平方米)60

圖表 2014年全國成交地塊樓面價排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米)62

圖表 2014年全國住宅成交樓面價排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米)63

圖表 2014年全國商業(yè)成交地塊樓面價排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米)64

圖表 2014年全國成交地塊溢價率排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米)66

圖表 2014年全國住宅成交地塊溢價率排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米)67

圖表 2014年全國商辦用地成交溢價率排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米)68

圖表 2006-2014年我國國有建設(shè)用地成交面積與金額(單位:萬公頃，億元)70

圖表 2014年我國土地招標(biāo)出讓情況(單位:萬元，平方米)70

圖表 2014年我國土地拍賣、掛牌(單位:萬公頃，萬億元)71

圖表 2000-2014年我國地價指數(shù)走勢71