在四大一線城市嚴(yán)格限購的背景下，TOP10房企仍然取得了較好成績。據(jù)中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的《2017年1~2月全國重點城市房企銷售排行榜》顯示，期內(nèi)泰禾集團(tuán)以59.97億元拿下了北京銷冠，與第二名首開股份21.8億元的差距相對較大，首開則與萬科差異不足6億元。

　　深圳的銷冠位置較為穩(wěn)固，深圳控股銷售55.8億元。而第四名開外的房企銷量則僅在10億元以下，城市體量不比北京(TOP10門檻值為15.31億元)。廣州TOP4以下房企的銷量更只在9億元以下。不過廣州冠軍碧桂園銷售了31.66億元，與銷售30.12億元的保利和21.99億元的雅居樂、20.19億元的萬科“咬”得很緊，城市競爭更為激烈。

　　相較之下，上海市場則既占據(jù)了龐大的體量也面臨激烈的競爭。數(shù)據(jù)顯示，上海銷冠金地集團(tuán)前兩月銷售21.33億元，較榜眼招商蛇口只高出3億元，很多名次間隔值僅在1億元，TOP10的銷售體量則達(dá)到120億元。

　　企業(yè)如何做到逆勢熱銷?銷冠的競爭壓力到底怎樣?未來TOP企業(yè)是否會繼續(xù)向好?記者以綜合性更強的上海樓市為樣本進(jìn)行了探究。

　　上海樣本：高周轉(zhuǎn)保規(guī)模

　　上海今年前兩個月房企銷售排行榜上的冠軍是金地，銷售金額為21.33億元、銷售面積為5.43萬平方米，均位列第一。

　　“良好的銷售成績，主要由于金地過去兩年在上海做了很好的土地投資規(guī)劃。”金地華東區(qū)域副總經(jīng)理陳喆告訴記者。

　　記者注意到，2015年底，金地開始在上海集中拿地，嘉定新城、金橋、車墩、顧村等項目集中在去年底和今年初進(jìn)入銷售，多個項目的持續(xù)入市和良好銷售帶來了其上海公司銷售金額的上升。

　　“不光是前兩個月，全年金地在上海也能做到不錯的業(yè)績?！标悊粗毖?，他的依據(jù)是除了土地儲備和貨值，重點是策略。他表示，2016年初，全國的房地產(chǎn)氛圍還比較寬松，不少開發(fā)商也比較放松，但金地有自己的判斷，把所有銷售的時間節(jié)點都盡量提前了。而去年10月份，上海開始調(diào)控，金地提前完成了拿地、開發(fā)階段，順利進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，把產(chǎn)品換成了現(xiàn)金，為未來更好布局創(chuàng)造了條件。

　　不過陳喆強調(diào)，把握好節(jié)點是前提，重點還在于運作可以夠快。

　　“就今年來說，在上半年放快出貨節(jié)奏是不錯的選擇，因為如果上半年去化少，在未來出現(xiàn)不可控因素時，可能會打亂公司對市場的整體(布局)。特別是在政府短期內(nèi)不會放松價格管控的情況下，到下半年才沖量，會對利潤造成很大損失。”陳喆表示。

　　地產(chǎn)專家薛建雄分析認(rèn)為，如果周轉(zhuǎn)速度快，即便單個項目的利潤較少，只要保證了單個項目的收益率和ROE平衡，就能保證區(qū)域公司的總體盈利。

　　市場地位：關(guān)鍵在“儲糧”

　　在記者的采訪中，陳喆表示，金地目前在上海有6個項目在售，年底將增至10個項目，金地通過快速滾動能夠進(jìn)一步做大，保持市場地位。

　　不過，是不是真的能穩(wěn)居銷冠位置，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，還需要看后發(fā)力。

　　據(jù)透露，金地現(xiàn)有的總量大概能維持2~3年的發(fā)展，如果不在今年積極擴充土地儲備，將無法保證現(xiàn)在的規(guī)模和兩年后的運轉(zhuǎn)。

　　“在近兩年內(nèi)，房企想要爭奪話語權(quán)，就必須加大銷售和拿地。”新城控股高級副總裁歐陽捷直言。

　　就上海而言，一方面，土地供應(yīng)越來越少，拼搶兩三年之后可能面臨無地可供的局面;另一方面，當(dāng)前上海調(diào)控尤為嚴(yán)格，開發(fā)商不能隨心定價，房價大漲也缺乏動力。針對商住項目的調(diào)控風(fēng)聲再度襲來，則對以類住宅為主的開發(fā)影響很大。

　　未來想保持市場份額和排名優(yōu)勢，對房企來說很重要，但也很難。歐陽捷甚至認(rèn)為，此時的排名是短暫的事，一個房地產(chǎn)項目開發(fā)周期大約3年，體量小的項目約兩年半就可以清盤，2020年之后，上海房企的格局很有可能大變。

　　到底如何才能在規(guī)模上保持競爭力?

　　陳喆認(rèn)為，至少在像今年這種調(diào)控不松懈的情況下，如果價格和利潤不會大變，那么最好還是早出貨、保證現(xiàn)金流，給應(yīng)變未來創(chuàng)造條件，畢竟手上有了現(xiàn)金，才有后續(xù)尋找項目拿地的可能。

　　此外，歐陽捷建議，房企也可以多參與城市更新改造，畢竟上海要求2020年之后不新增建設(shè)工業(yè)，并不意味著沒有土地供應(yīng)。相反這為一些工業(yè)地、農(nóng)改地、拆遷地創(chuàng)造了加大入市的可能。另外，聯(lián)合開發(fā)、并購、參與一手土地市場等方式也可以實現(xiàn)企業(yè)土地儲備的擴容。