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9·30調(diào)控一周年:北京約30次調(diào)控 樓市成交降近四成

  • 2017年9月29日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 319 13
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張大偉分析認(rèn)為,過去一年,北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國及北京歷史紀(jì)錄,一年內(nèi)發(fā)布了超過30次各種調(diào)控措施:經(jīng)過連續(xù)5個多月的樓市調(diào)控,隨著初期各種政策持續(xù)發(fā)布后,市場對政策逐漸適應(yīng)。隨著政策進入平穩(wěn)周期,市場繼續(xù)下探空間不大。

  二手房價格回到春節(jié)前后水平

  據(jù)張大偉介紹,9·30新政之后,北京整體二手房價格調(diào)整非常明顯。從今年4月開始到現(xiàn)在累計跌幅在12%-15%左右,部分區(qū)域房源價格超過了15%,目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。

  “價格下調(diào)比較明顯的房源主要集中在很多換房客戶為了繼續(xù)買房只能低價處理的房源上,因為3·17新政后成交量一度暴跌6成以上”。他說。

  他預(yù)計,從目前市場看,預(yù)計2017年下半年樓市將繼續(xù)處于低溫中。

  嚴(yán)躍進認(rèn)為,對于北京房價來說,目前一直低于五萬水平,值得認(rèn)可和肯定。絕對的房價下跌不太有空間,因為地價本身都會影響此類價格,關(guān)鍵就是看漲幅。北京調(diào)控后房價的漲幅其實是在收窄的,這是調(diào)控效應(yīng)積極的一面。

  他表示,從控制房價的角度來看,近期關(guān)鍵是要做兩點。第一、預(yù)售證的管理一定要嚴(yán)格,倒逼房企主動降價,也不能給房企有太多的幻想。第二、建立價格公示和舉報機制,對于不按實際公示的價格進行銷售,建議展開為期一個月的整頓,通過有償舉報的方式來整頓價格秩序。

  在全面限貸成效顯著的基礎(chǔ)上,北京再出招。近期,北京發(fā)布通知稱,今后五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地,通過加快房源供應(yīng),提升建設(shè)品質(zhì),公平合理分配,進一步穩(wěn)定社會預(yù)期,堅決抑制投資投機性購房需求,促進住房回歸居住屬性。

  對于北京市此舉,張大偉表示,整體看,北京住宅土地市場已經(jīng)全面限價化。在歷史最嚴(yán)格的調(diào)控下,房企發(fā)力拼搶限價房,北京調(diào)控力度刷新歷史,從各方面封堵了房地產(chǎn)炒作的空間。

  房產(chǎn)中介:二手房價比3月份降10%-20%

  “現(xiàn)在買房合適,賣房不合適,是置換的最佳時機。”在某大型房產(chǎn)中介公司做經(jīng)紀(jì)人的劉洋(化名)說,最近二手房房價略微有點兒下降,跟去年十月份差不多,但相對于三月份下降了10%至20%。

  劉洋做房產(chǎn)中介已經(jīng)有4個年頭。對于近一年來房產(chǎn)市場的變化,他感嘆說,“相對去年比差了點意思,這一年沒有那么火爆了?!?/p>

  在劉洋看來,現(xiàn)在在北京做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì),租賃、二手房還湊合,大多數(shù)新房的交通配套沒有達到二手房的水平,而且四環(huán)里基本沒新房。

  房產(chǎn)市場退熱,劉洋的另一個體會是:人員變動。“今年變化比較大,我感覺北京從事二手房買賣經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人,從年初到現(xiàn)在少了三分之二?!眲⒀蠓Q。

  “這個行業(yè)競爭比較大,一些人短時間掙不到錢就跑了。”劉洋總結(jié)的經(jīng)驗是,每次二手房市場好的時候,購房群體是不一樣的。“有可能政策出來之后,只滿足剛需人群的需求,還有些政策出來之后,只滿足置換或者改善型的需求。這三種市場,只有在行業(yè)呆的時間比較長的人,能夠把握出來,在職場呆得時間短可能體會不出來。比如發(fā)的帖子沒有針對性,就沒有客戶、沒有成交,最終賺不到錢?!?/p>

  不過,對于未來市場的變化,劉洋表示樂觀?!斑@個行業(yè)壓力稍微大,但是整體來說,哪個行業(yè)都會有。房屋買賣、租賃這塊市場必然會存在,在國內(nèi)買房子至少是保值的,國家肯定會支持房地產(chǎn)行業(yè)?!?/p>

  入行將滿五年的劉洋內(nèi)心抱有期待,“明年2月份以后,我就有北京購房和搖號的資格了?!?/p>

  “之前漲的到現(xiàn)在已經(jīng)跌得差不多了。”中原地產(chǎn)一名王姓中介表示。他以富力城片區(qū)房源為例,“這一帶三月之前最高漲到13萬(每平米),現(xiàn)在跌回到10萬左右”。他表示,目前北京城區(qū)的二手房價格基本已恢復(fù)到去年年底的價格。

  而接連兩道新政后,房地產(chǎn)中介們都遭遇了時長不等的市場冷淡。偉業(yè)我愛我家集團市場研究院的數(shù)據(jù)顯示,2017年三季度北京二手房網(wǎng)簽量2.06萬套,同比下降73.7%,已降至自2015年以來最低。此外,北京二手房交易均價也出現(xiàn)了三年以來的首次下滑。

  王姓中介的說法是,“9·30之后緩了半個月,然后繼續(xù)漲繼續(xù)買;3·17之后緩了近半年”。

  隨著樓市歸于平穩(wěn),中介們的生意也逐漸回復(fù)正常?!白罱ǘ址浚┵u出去挺多的”,王中介說。今年9月,他的網(wǎng)點在百環(huán)家園完成了28套二手房的成交量。

  “投資客”:調(diào)控下止步,放棄假結(jié)婚

  2015年把名下的“大房子”賣了之后,周雯(化名)在望京某高端社區(qū)買了一套“小戶型”,面積在45平米左右,之后房價上漲。

  “當(dāng)初買的時候,均價是4萬多一點,現(xiàn)在漲到9萬多。”近一年來,周雯一直在持幣觀望,考慮在合適的時機再購一套。

  “我是單身的狀態(tài),如果再買房,必須以家庭的名義。也有朋友說可以幫我,先結(jié)婚,然后再離婚?!敝荟┱f。

  “3·17新政”之后,調(diào)控成效明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析,從5月份至今的4個月時間里,北京全市二手房成交均價與“3·17”新政前相比,大約回落10%。

  在中介的建議下,周雯放棄了“先結(jié)婚后離婚”的高風(fēng)險做法。她有想過先把名下的小戶型賣了,再添點錢,換套更適合以后居住的家庭住房。隨著房市價格趨穩(wěn),周雯持幣看房、慢慢挑選。

  “我們家對面有一個東南向的房子,80平米多一點,賣出價格是1000萬,掛牌一個星期就成交了?!敝荟┓Q,因為房子朝向好,比較搶手,但也有許多二手房無人問津。“有個47平米的房子,剛開始賣的時候標(biāo)價700萬,現(xiàn)在降到580萬,但是好幾個月都沒有賣出去?!?/p>

  在周雯看來,政策收緊下,房價會穩(wěn)下來。

  業(yè)內(nèi)人士:銷售增幅放緩,房企資金趨緊

  合生創(chuàng)展集團華北區(qū)域公司營銷與資產(chǎn)經(jīng)營中心副總監(jiān)孟祥熙表示,中小房企銀行授信程度相對較低,銀行政策收緊,或采用促進銷售的方式尋求回款。而對于擴張型企業(yè)而言,需要更多的資金融通量和資金能效,融資下降必定要在一定程度上依靠銷售額來尋求資金鏈的穩(wěn)定。

  上海某房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出,房企的資金面主要與銷售回籠資金、融資有關(guān)。開發(fā)商2016年上半年資金最為寬裕,之后資金面逐步收緊,預(yù)計到明年,開發(fā)商會普遍感覺到資金緊張。

  “這與銷售增速有關(guān),全國商品房新房銷售總金額、總面積都是去年四月份達到同比增幅最高峰,目前同比增幅都在下滑,預(yù)計明年是同比銷售金額與面積都為負(fù)增長,同比下跌后會導(dǎo)致開發(fā)商回籠資金變少,資金面緊張?!睏罴t旭表示,今年以來房企銷售情況逐步變化,尤其是在一二線以及環(huán)都市圈這類調(diào)控城市,今年銷售總金額增速放緩,“估計到明年,全國房屋銷售總金額出現(xiàn)同比下跌后,大企業(yè)增幅也會慢慢收窄,甚至出現(xiàn)負(fù)增長?!?/p>

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