樓市調(diào)控不放松 房貸利率或許將持續(xù)收緊

• 2018年1月24日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1129 72
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

“房地產(chǎn)下行周期已開(kāi)啟，銀行業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)政策的執(zhí)行與落實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資貸款，要嚴(yán)格把控，使其與‘房住不炒’的方向相吻合?！眹?guó)家金融與發(fā)展研究室副主任董希淼對(duì)記者表示。

2018年房貸利率走勢(shì)如何？

在中央“房住不炒、租購(gòu)并舉”的住房長(zhǎng)效機(jī)制大跨步推進(jìn)的當(dāng)下，房地產(chǎn)畸形飆升的勢(shì)頭得到了遏制。然而，近期，部分媒體曝出蘭州、合肥、成都等地的住房調(diào)控政策松綁，針對(duì)這些傳言，住建部在1月16日表態(tài)稱(chēng)系誤讀，并再次重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖的方向。

最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)再次反映了這一方向。18日，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的上月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅持續(xù)回落、環(huán)比持平或下降，二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比微漲。

“房地產(chǎn)下行周期已開(kāi)啟，銀行業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)政策的執(zhí)行與落實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資貸款，要嚴(yán)格把控，使其與‘房住不炒’的方向相吻合?！眹?guó)家金融與發(fā)展研究室副主任董希淼對(duì)記者表示。

在構(gòu)建住房長(zhǎng)效機(jī)制的進(jìn)程中，銀行業(yè)積極參與其中。在商業(yè)銀行加緊搶灘住房租賃市場(chǎng)，為租購(gòu)并舉提供金融支持的同時(shí)，監(jiān)管層也高度關(guān)注房地產(chǎn)泡沫傾向。銀監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清日前表示，要加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的防范和化解，努力促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部三個(gè)方面的良性循環(huán)。

樓市調(diào)控不放松

對(duì)最新公布的數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱(chēng)，“分類(lèi)調(diào)控、因城施策”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格均在平穩(wěn)區(qū)間內(nèi)變動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體繼續(xù)保持穩(wěn)定。他表示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)15個(gè)月回落。

但相比一線城市的全面回落，二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均略微擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，二手住宅價(jià)格環(huán)比則均上漲0.3%，漲幅均與上月相同。

“M2尚存溢出效應(yīng)。盡管從5月起，M2超速已落至個(gè)位數(shù)，但貨幣購(gòu)買(mǎi)力卻逐漸從一線城市挪入二三線房地產(chǎn)市場(chǎng)?！? 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與區(qū)域金融協(xié)同創(chuàng)新中心研究員李虹含分析道，“同時(shí)，一線城市居民的住房購(gòu)買(mǎi)也逐漸轉(zhuǎn)入二三線城市。隨著大學(xué)生返鄉(xiāng)潮與城市務(wù)工返家創(chuàng)業(yè)潮的不斷出現(xiàn)，二三線城市房?jī)r(jià)有可能進(jìn)一步走高。另外，在居民投資品中，房屋仍屬于較為保值、增值的選擇，一線城市限購(gòu)造成的投資品短缺將持續(xù)流入二三線城市。也加劇了其房?jī)r(jià)的上浮?！?/p>

盡管二三線城市的房?jī)r(jià)仍存在上浮空間，但相關(guān)部門(mén)對(duì)樓市調(diào)控并沒(méi)有絲毫松動(dòng)的傾向?！白〗ú繉?duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確的、堅(jiān)決的，是一以貫之的。”該部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示要嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策措施，嚴(yán)厲打擊各類(lèi)違法違規(guī)行為，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，進(jìn)一步落實(shí)地方主體責(zé)任，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

針對(duì)月初部分媒體“調(diào)控松綁”的報(bào)道，相關(guān)房管局先后辟謠。蘭州房管局稱(chēng)5日的政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是從嚴(yán)調(diào)控，并提高調(diào)控的精準(zhǔn)性。合肥房管局表示并未對(duì)限價(jià)措施進(jìn)行調(diào)整。而針對(duì)放寬人才落戶突破現(xiàn)有調(diào)控政策的傳聞， 成都房管局則表示，引進(jìn)的高端人才限定為經(jīng)認(rèn)定的急需緊缺專(zhuān)業(yè)人才，主要通過(guò)人才公寓等方式解決住房問(wèn)題，目前尚無(wú)一例申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)商品住房。

利率上浮成常態(tài)

“我們現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有額度了，下個(gè)月估計(jì)也夠嗆?！庇浾咴谥码姳本┠彻煞葜沏y行時(shí)，得到了以上回復(fù)。在北京，房貸額度緊張、利率上浮的狀態(tài)并沒(méi)有發(fā)生什么改變。據(jù)記者了解，目前國(guó)有五大行執(zhí)行的房貸利率都是首套上浮5%，二套上浮20%，而股份制銀行的上浮會(huì)相對(duì)高一些，并且額度相對(duì)緊張。

與此同時(shí)，全國(guó)其他城市也存在相似的情況。廈門(mén)市某銀行從業(yè)人員告訴記者，盡管目前他所在的銀行還有放款額度，但在需要房貸的人有增無(wú)減的情況下，預(yù)計(jì)也將會(huì)和往常一樣，出現(xiàn)額度緊張的情況。另?yè)?jù)融360近期發(fā)布的《2017年12月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，廣州21家銀行中，民生銀行的首套房貸利率上浮了20%，而其他銀行也普遍上浮了5%-10%。

在樓市調(diào)控不放松的格局下，利率上浮已經(jīng)成為了一個(gè)常態(tài)。就上月全國(guó)的總體情況，上述報(bào)告指出，首套房貸款平均利率由年初的4.46%上漲至年末的5.38%，環(huán)比上升0.37%，同比上升20.89%。接近基準(zhǔn)利率上浮10%的水平;而二套房貸款平均利率則為5.73%，較上月上漲0.02個(gè)百分點(diǎn)。

“未來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)、金融去杠桿的進(jìn)一步深入，房貸利率將進(jìn)一步提高，影子銀行的縮減，也使借款渠道逐漸收窄。將進(jìn)一步推高二三線房貸的利率價(jià)格。”針對(duì)二三線城市在未來(lái)的房貸利率情況，李虹含如是預(yù)測(cè)。

抑制購(gòu)房杠桿率

央行最新數(shù)據(jù)顯示， 2017年12月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額32.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.9%，增速比上年末回落6.1個(gè)百分點(diǎn)，全年增加5.56萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的41.1%，比2016年占比低3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額21.86萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速比上年末回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。央行進(jìn)一步指出，積極指導(dǎo)金融系統(tǒng)配合做好房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)工作?？梢?jiàn)，2017年房貸的收縮趨勢(shì)，將在2018年繼續(xù)延續(xù)。

專(zhuān)家指出，房貸規(guī)模的收縮，抑制了居民購(gòu)房的杠桿率，是去年部分城市房?jī)r(jià)漲幅放緩、市場(chǎng)平穩(wěn)的最主要原因。上月中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2017-2018)》指出，截至2016年年底，中國(guó)居民購(gòu)房抵押率升至50%，已經(jīng)接近美國(guó)2007年次貸危機(jī)爆發(fā)前的水平。

可見(jiàn)，居民部門(mén)加杠桿空間已越來(lái)越有限。專(zhuān)家解釋稱(chēng)，由于中國(guó)居民加杠桿的主要用途是購(gòu)房，因此，如果房?jī)r(jià)下跌，將可能出現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表急速惡化并開(kāi)始大規(guī)模收緊信貸，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房者普遍違約以及銀行擠兌，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

在16日接受媒體采訪時(shí)，郭樹(shù)清也指出要著力抑制居民部門(mén)杠桿率。實(shí)際上，面對(duì)層出不窮的首付貸、消費(fèi)貸等加杠桿購(gòu)房亂象，監(jiān)管部門(mén)治理的力度在去年有所加大。例如，北京市銀監(jiān)局、人行營(yíng)管部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》，與北京市住建委相互配合，對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)進(jìn)入樓市進(jìn)行嚴(yán)查。

業(yè)內(nèi)人士表示，在強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展和防控金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)的背景下，金融去杠桿和房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)將會(huì)延續(xù)。隨著金融去杠桿逐步擴(kuò)大至實(shí)體去杠桿，在保障企業(yè)信貸需求的同時(shí)，前期明顯偏高的居民信貸增速有可能逐步回落。

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