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上海樓市:高價(jià)地或降“底價(jià)”入市

  • 2018年2月28日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 574 32
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上海商品住宅市場(chǎng)“小陽(yáng)春”或難再現(xiàn),樓市調(diào)控政策難松動(dòng),下行趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。

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2018年至今,上海樓市整體情況如何?

據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至2月25日,2018年至今,上海市商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)43021元/平方米,同比下滑8.28%,下降幅度較明顯。

同策研究院首席分析師張宏偉向記者表示,從市場(chǎng)量?jī)r(jià)發(fā)展節(jié)奏來看,由于各級(jí)政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證預(yù)計(jì)加快審批、資金面壓力兌付加大、開發(fā)企業(yè)加大推盤節(jié)奏沖業(yè)績(jī)等因素,預(yù)計(jì)2018年前三季度上海商品住宅市場(chǎng)的成交表現(xiàn)將是“以價(jià)換量”。

張宏偉進(jìn)一步稱,2018年房企資金面壓力較大,預(yù)計(jì)實(shí)質(zhì)性大范圍降價(jià)或?qū)⒃诖汗?jié)后二季度開始。因此,前三季度整體表現(xiàn)為“以價(jià)換量”,為2018年上海商品住宅市場(chǎng)“寒冬階段”。

釋放貨值將增加

據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至2月26日,上海商品住宅存量面積雖然僅僅有482萬平方米,但是,市場(chǎng)去化速度由2016年1月份-12月份的月均108萬平方米左右,降低到2017年下半年以來(截至2018年2月25日)的月均42萬平方米。這說明,整個(gè)上海商品住宅市場(chǎng)“寒冬已至”(盡管有限簽和預(yù)售審批的因素,但是不影響2018年大趨勢(shì))。

據(jù)張宏偉透露,上海商品住宅市場(chǎng)因“限價(jià)”、“限簽”、房企“高價(jià)地王”項(xiàng)目推盤節(jié)奏調(diào)整等因素,導(dǎo)致房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及預(yù)期。截至2017年年底,上海商品住宅市場(chǎng)符合預(yù)售條件的貨值大約有6000億元沒有正常釋放,像萬科、融創(chuàng)等大牌房企百億元以上貨值因?yàn)樯鲜鲈驘o法正常釋放。

張宏偉稱,假如2018年上半年預(yù)售審批加快,釋放出3000億元(2017年上海商品住宅總銷金額2920億元,釋放一半貨量就相當(dāng)于去年一年的總銷)貨值入市銷售,市場(chǎng)供應(yīng)量就會(huì)快速增加,短期內(nèi)的樓市供求關(guān)系很快也會(huì)得到逆轉(zhuǎn)。

進(jìn)入二、三季度后,上海商品住宅市場(chǎng)去化周期有可能回升至15個(gè)月以上,存在去庫(kù)存壓力,樓市調(diào)整的預(yù)期和下行趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。

高價(jià)地或降“底價(jià)”入市

過去一年多的調(diào)控政策,熱點(diǎn)一、二線城市多有涉及,尤其限價(jià)政策較嚴(yán)。在一線城市,很多高價(jià)地王項(xiàng)目都主動(dòng)推遲入市時(shí)間。

張宏偉表示,預(yù)計(jì)上海這些高價(jià)地項(xiàng)目入市時(shí)間會(huì)集中在今年3月份之后入市,尤其是2016年下半年以來拿的高價(jià)地項(xiàng)目。

據(jù)記者了解,2016年是房企全國(guó)化擴(kuò)張的重要節(jié)點(diǎn),不少房企因在三、四線城市布局而備受煎熬,因此都在這一時(shí)期全面回歸一、二線城市拿地。彼時(shí),上海連郊區(qū)板塊樓面價(jià)都屢屢超過預(yù)期,而這些項(xiàng)目將集中在2018年入市。

因?yàn)榇蟛糠指咧苻D(zhuǎn)房企都有出售需求和業(yè)績(jī)沖刺指標(biāo),企業(yè)面臨銀行、金融機(jī)構(gòu)貸款到期的兌付壓力,即使降低定價(jià),也不得不入市銷售換取現(xiàn)金。

張宏偉表示,現(xiàn)在單個(gè)樓盤一次性推出的貨量在200套-300套之間,如果高價(jià)地王集中在二季度推貨,市場(chǎng)成交量會(huì)有起色,但首次開盤的房源價(jià)格應(yīng)該會(huì)低于預(yù)期。

從目前上海樓市反映情況來看,盡管還有部分房企堅(jiān)守自己心理預(yù)期的房?jī)r(jià),但已經(jīng)有部分房企開始主動(dòng)放棄“底線”,主動(dòng)適應(yīng)政府的指導(dǎo)價(jià)格措施積極跑量。

實(shí)際上,自2017年12月份以來,已經(jīng)有個(gè)別房企出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力等因素,主動(dòng)“大幅降價(jià)”,預(yù)計(jì)2018年前三季度會(huì)有更多的房企放棄自己的價(jià)格“底線”,有更多的項(xiàng)目因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)大幅降價(jià)。

更重要的是,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2018年是房企最近4年資金壓力最大的一年。在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下,海外融資難度也在加大,若房企不能有很好的現(xiàn)金回款,還債壓力也很大。

綜合來看,上海房企與市場(chǎng)博弈的籌碼越來越少,如何提升盈利越發(fā)重要。

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