房地產(chǎn)開發(fā)模式將真正改變 解讀住房租賃證券化首份文件

• 2018年4月26日 FanTianQing來源：新浪新聞 1371 90
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)投資市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

住建部等九部委鼓勵金融支持住房租賃發(fā)展精神下發(fā)僅僅半年時間，首份具體操作性文件正式落地。

解讀住房租賃證券化首份文件。

4月25日下午，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，以實(shí)際政策支持促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。隨著文件下發(fā)，被認(rèn)為達(dá)到數(shù)萬億規(guī)模的住房租賃產(chǎn)業(yè)獲得了最明確的資金渠道支撐。

此前2017年7月18日，住建部下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(建房[2017]153號)，提出要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。當(dāng)時的通知明確要求加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。而此次下發(fā)的文件明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價值評估方法等作出具體安排，并直接指出將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

分析人士指出，這一文件釋放了一個明確的信號，即政府在重點(diǎn)區(qū)域全力支持住房租賃企業(yè)的資本需求，這意味著這類公司將越來越受到資本的青睞，從而更好的拓展，進(jìn)入良性循環(huán)。該政策的長期效果可以幫助傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式轉(zhuǎn)為自持運(yùn)營模式，從而真正改變目前房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在的短視效應(yīng)。這也使得房地產(chǎn)長效機(jī)制有了實(shí)質(zhì)性基礎(chǔ)。

為了更清晰理解，媒體為此采訪了多名專業(yè)人士，對這一重磅文件進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

培育專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)

文件明確了明確住房租賃基本條件，包括三個部分：

1，物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；

2，物業(yè)正常運(yùn)營，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；

3，發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強(qiáng)運(yùn)營管理能力，最近2年無重大違法違規(guī)行為。

文件明確鼓勵專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理、資本市場部總經(jīng)理李耀光指出：文件進(jìn)一步表明政府層面對長租公寓資產(chǎn)證券化的鼓勵態(tài)度，同時也設(shè)定許多規(guī)矩，使得日后的產(chǎn)品更加符合資產(chǎn)證券化和REITS的邏輯，這更有利于長租公寓資產(chǎn)證券化更健康的發(fā)展。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆表示：這一規(guī)則明確對于物業(yè)性質(zhì)，企業(yè)經(jīng)營能力，運(yùn)營商的資質(zhì)等提出了明確的要求，這意味著合法經(jīng)營，運(yùn)營效率高的企業(yè)越會受到資本的青睞，從而更好的拓展，進(jìn)入良性循環(huán)。相信這對于整個行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)作會起到積極的作用。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄則認(rèn)為，該政策的長期效果可以幫助傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式轉(zhuǎn)為自持運(yùn)營模式。對于運(yùn)營能力較強(qiáng)的房企來說，是新增的融資渠道。

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