2022年養(yǎng)老金融產(chǎn)品以及康養(yǎng)項(xiàng)目的投資估算

• 洪前進(jìn) 2023年6月15日 來源：中研網(wǎng) 604 34
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根據(jù)精準(zhǔn)養(yǎng)老行業(yè)投資平臺(tái)公布的137家醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的資料顯示，96%的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中的醫(yī)務(wù)室無法自負(fù)盈虧，另外4%盈利的機(jī)構(gòu)中還有一部分是醫(yī)療機(jī)構(gòu)內(nèi)附設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

目前，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資主體有公辦、民辦、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位等，社會(huì)福利不斷增加，但籌措機(jī)制缺乏合理性。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公益性福利性較強(qiáng)，難以吸引外部市場(chǎng)的投資者，機(jī)構(gòu)僅依靠老人支付的養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用、政府資金和財(cái)政補(bǔ)貼等籌資渠道，難以維持長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

根據(jù)精準(zhǔn)養(yǎng)老行業(yè)投資平臺(tái)公布的137家醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的資料顯示，96%的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中的醫(yī)務(wù)室無法自負(fù)盈虧，另外4%盈利的機(jī)構(gòu)中還有一部分是醫(yī)療機(jī)構(gòu)內(nèi)附設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。此外，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)初期建設(shè)成本高昂，所提供的養(yǎng)老居住環(huán)境和醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)層次也在一定程度上高于公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而我國(guó)目前民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率低，因此機(jī)構(gòu)要實(shí)現(xiàn)盈利所需時(shí)間長(zhǎng)?；I資渠道不暢，投資回收期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)困難，導(dǎo)致養(yǎng)老機(jī)構(gòu)積極性不高。

政府對(duì)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的補(bǔ)貼，使其擁有較高的服務(wù)水平和生活環(huán)境，同時(shí)收費(fèi)低廉，導(dǎo)致老年人對(duì)低價(jià)公共養(yǎng)老服務(wù)資源的競(jìng)爭(zhēng)，形成了公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一床難求的現(xiàn)狀，這使公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)入住老人有了更大的挑選余地，個(gè)人健康狀況較好、家庭經(jīng)濟(jì)情況好、社會(huì)條件好的"三好老人"更容易在這樣的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，反而最需要獲得政府補(bǔ)貼支持的貧困失能、半失能老人難以享受到政府和社會(huì)提供的寶貴公共資源。

根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦時(shí)間較早，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，機(jī)構(gòu)內(nèi)老年人生活環(huán)境較差，老年人娛樂活動(dòng)單一，電視、冰箱等家用電器還需自己購(gòu)買，娛樂中心、康復(fù)中心、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。同時(shí)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部缺乏有效的服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)和意見反饋機(jī)制，機(jī)構(gòu)內(nèi)老年人向機(jī)構(gòu)反映的問題得不到回復(fù)，甚至沒有反映意見的渠道，機(jī)構(gòu)內(nèi)還缺乏對(duì)工作服務(wù)人員的民主測(cè)評(píng)與意見反饋機(jī)制。

實(shí)施科技助老示范工程，支持新興材料、人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)等新技術(shù)在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的深度集成應(yīng)用與推廣，支持外骨骼機(jī)器人、照護(hù)和康復(fù)機(jī)器人、虛擬現(xiàn)實(shí)康復(fù)訓(xùn)練設(shè)備等產(chǎn)品研發(fā)，形成一批高智能、高科技、高品質(zhì)的老年人康復(fù)輔具產(chǎn)品。鼓勵(lì)支持企業(yè)研發(fā)生產(chǎn)可穿戴、便攜式監(jiān)測(cè)、居家養(yǎng)老監(jiān)護(hù)等智能養(yǎng)老設(shè)備以及適合老年人的日用品、食品、保健品、服飾等產(chǎn)品用品。

養(yǎng)老服務(wù)兜底保障工作扎實(shí)有效。國(guó)家發(fā)展改革委等21個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《國(guó)家基本公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(2021年版)》，明確老年人福利補(bǔ)貼等養(yǎng)老助老服務(wù)的具體保障范圍和質(zhì)量要求。

根據(jù)中研研究院《2023-2027年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》分析得知，截至2021年末，全國(guó)共有3994.7萬(wàn)老年人享受老年人補(bǔ)貼，其中享受高齡補(bǔ)貼3246.6萬(wàn)人，享受護(hù)理補(bǔ)貼90.3萬(wàn)人，享受養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼573.6萬(wàn)人，享受綜合補(bǔ)貼84.2萬(wàn)人。全國(guó)共支出老年福利資金386.2億元，養(yǎng)老服務(wù)資金144.9億元。

在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對(duì)用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價(jià)、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。此外，通過將項(xiàng)目的公益性部分獨(dú)立包裝，將醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，爭(zhēng)取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

一、中國(guó).深圳.康養(yǎng)項(xiàng)目投資估算

1. 項(xiàng)目建設(shè)投資分析

(一)項(xiàng)目總投資

本項(xiàng)目投資估算是根據(jù)可行性研究報(bào)告的編制方案和各專業(yè)提供的建設(shè)內(nèi)容而編制的。

1、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版);

2、建筑工程費(fèi)：參考當(dāng)?shù)啬壳巴惞こ淘靸r(jià)估算;

3、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：設(shè)備價(jià)格，參考廠家提供的目前市場(chǎng)價(jià)格估算;

4、其它費(fèi)用，參考企業(yè)擬發(fā)生的投資內(nèi)容估算。

5、測(cè)算過程中可能產(chǎn)生小數(shù)點(diǎn)后尾數(shù)差異，系數(shù)值修約誤差所致。

項(xiàng)目投資估算范圍主要是項(xiàng)目土木工程建設(shè)、相關(guān)設(shè)備采購(gòu)及安裝、土地購(gòu)買及線上商城的搭建。根據(jù)總體規(guī)劃，項(xiàng)目總體投資約100億元。

(二)項(xiàng)目資金籌措

項(xiàng)目資金籌措采取“央企投資、政府托底”的模式。項(xiàng)目投資資金由合作方央企與國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司出資，項(xiàng)目單位北京泰初康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)有限公司主要進(jìn)行項(xiàng)目的招商與運(yùn)營(yíng)。

2、項(xiàng)目資金使用計(jì)劃

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目投資資金主要用于項(xiàng)目土建工程(總部辦公樓、康養(yǎng)產(chǎn)品集散中心、展館、商業(yè)綜合體及高端酒店、道路、綠化等)、線上商城的搭建、設(shè)備采購(gòu)及安裝。

3、項(xiàng)目投資階段安排

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目將分二期資金投入建設(shè)：

圖表：項(xiàng)目資金階段投資計(jì)劃(單位：萬(wàn)元)

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、 中國(guó).深圳.康養(yǎng)項(xiàng)目工程概況

項(xiàng)目將建設(shè)集交易、運(yùn)輸、配送、儲(chǔ)藏等功能于一體的康養(yǎng)產(chǎn)品體驗(yàn)展示場(chǎng)館、大型現(xiàn)代化康養(yǎng)產(chǎn)品物流集散中心、電商直播基地、綜合辦公功能區(qū)、地下車庫(kù)管理中心、超市、酒店、醫(yī)院等生活配套區(qū)。

1、康養(yǎng)產(chǎn)品體驗(yàn)展示場(chǎng)館

致力于將展館打造成一個(gè)康養(yǎng)文化旅游景點(diǎn)，聘請(qǐng)高端經(jīng)營(yíng)人才經(jīng)營(yíng)管理，除正常的運(yùn)營(yíng)之外，還承辦各種活動(dòng)。

2、大型現(xiàn)代化康養(yǎng)產(chǎn)品物流集散中心

為順應(yīng)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展潮流和本國(guó)康養(yǎng)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)構(gòu)建“中國(guó)康養(yǎng)產(chǎn)品集散中心”的項(xiàng)目建設(shè)，傾全公司之力把“中國(guó)康養(yǎng)產(chǎn)品集散中心”打造成為行業(yè)知名品牌，充分發(fā)揮品牌的號(hào)召力和影響力，提升品牌價(jià)值和贏利能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)盈利能力和長(zhǎng)久健康發(fā)展。

通過建設(shè)該集散中心，可以進(jìn)一步加快康養(yǎng)產(chǎn)品物流流轉(zhuǎn)速度，為周邊企業(yè)提供專業(yè)銷售市場(chǎng)，確?？叼B(yǎng)產(chǎn)品快速、高效、安全，有效推動(dòng)當(dāng)?shù)貐^(qū)域康養(yǎng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流體系建設(shè)，加速產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，有助于促進(jìn)康養(yǎng)產(chǎn)品企業(yè)與千變?nèi)f化大市場(chǎng)的對(duì)接，提高康養(yǎng)產(chǎn)品企業(yè)效益，增強(qiáng)康養(yǎng)產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

3、電商直播基地

充分發(fā)揮當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和貨源地優(yōu)勢(shì)，打造“貨源+電商+直播”的新模式，營(yíng)造濃厚的康養(yǎng)產(chǎn)品+電子商務(wù)發(fā)展氛圍，充分發(fā)揮康養(yǎng)產(chǎn)品電商直播基地集聚產(chǎn)業(yè)作用，利用直播和短視頻進(jìn)行線上線下同步引流和銷售，推動(dòng)康養(yǎng)產(chǎn)品集散中心高質(zhì)量發(fā)展。

4、綜合辦公功能區(qū)

“綜合辦公功能區(qū)”匯集企業(yè)總部辦公、金融服務(wù)、商務(wù)交流等功能為一體，通過引入高端寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置、總部商務(wù)體驗(yàn)，為商務(wù)辦公和高端人才帶來工作上的品質(zhì)提升。

4.1、商務(wù)辦公綜合體

該區(qū)域主要是為區(qū)域內(nèi)企業(yè)提供商務(wù)辦公的集中場(chǎng)所，包括寫字樓、企業(yè)獨(dú)棟辦公樓等，是企業(yè)日常會(huì)務(wù)和相關(guān)業(yè)務(wù)辦理的主要場(chǎng)所。

4.2、產(chǎn)招中心

產(chǎn)招中心主體為產(chǎn)業(yè)招商中心，還配套企業(yè)合作交流平臺(tái)、大型智能媒體會(huì)議中心等產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。

5、生活配套區(qū)

提供餐飲、住宿、交通、休閑、娛樂等綜合服務(wù)。

三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)投資分析

集散中心位于青島市，主要建設(shè)內(nèi)容為倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、辦公區(qū)、康養(yǎng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易區(qū)和生活配套區(qū)。項(xiàng)目總用地面積為500000平方米(750畝)，建筑物底層面積400000平方米，總投資100億元。

四、養(yǎng)老金融產(chǎn)品

1、保險(xiǎn)

2021年5月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展專屬商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的通知》，在浙江省和重慶市開展專屬商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn);同年9月，銀保監(jiān)會(huì)選擇“四地四機(jī)構(gòu)”正式啟動(dòng)養(yǎng)老理財(cái)產(chǎn)品試點(diǎn)。2022年2月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大專屬商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)范圍的通知》《關(guān)于擴(kuò)大養(yǎng)老理財(cái)產(chǎn)品試點(diǎn)范圍的通知》，將專屬商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)大到全國(guó)范圍，將養(yǎng)老理財(cái)產(chǎn)品試點(diǎn)范圍擴(kuò)展至“十地十機(jī)構(gòu)”。2022年7月，銀保監(jiān)會(huì)和人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特定養(yǎng)老儲(chǔ)蓄試點(diǎn)工作的通知》，明確2022年內(nèi)由工、農(nóng)、中、建四家大型銀行在5個(gè)城市開展特定養(yǎng)老儲(chǔ)蓄試點(diǎn)。

長(zhǎng)期以來，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)在滿足投保人安全穩(wěn)健、長(zhǎng)期領(lǐng)取、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面有積極作為，特別是養(yǎng)老年金保險(xiǎn)幫助投保人抵御積累期投資風(fēng)險(xiǎn)和領(lǐng)取期長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，我國(guó)養(yǎng)老年金保險(xiǎn)積累了近6300億元的長(zhǎng)期養(yǎng)老資金準(zhǔn)備。

2、基金

養(yǎng)老基金的發(fā)行主體是基金公司。從投資方向上看，養(yǎng)老基金通過投資基金產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)間接持有股票、債券等資產(chǎn)，穿透后權(quán)益類資產(chǎn)的比例高于養(yǎng)老理財(cái)產(chǎn)品，因此其風(fēng)險(xiǎn)水平高于養(yǎng)老理財(cái)產(chǎn)品;從投資收益率看，養(yǎng)老基金的收益波動(dòng)較大。

3、信托

信托比較特別之處在于有信托資產(chǎn)是獨(dú)立于委托人的獨(dú)立資產(chǎn)，不受委托人破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的影響，免受債權(quán)追索，從而能夠保障委托財(cái)產(chǎn)的保值增值以及財(cái)富傳承功能，具備較高的安全性。比如可以把對(duì)受托資產(chǎn)設(shè)定特定的安排，引入監(jiān)察人制度，對(duì)信托資金的運(yùn)用進(jìn)行約束，確保這筆錢用于受托人的養(yǎng)老，實(shí)現(xiàn)隔離和?？顚Ｓ谩?/p>

但目前的養(yǎng)老主題信托更多是傳統(tǒng)信托額外嫁接養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，可以做到為投資者提供財(cái)富管理服務(wù)同時(shí)享受養(yǎng)老相關(guān)服務(wù)，抑或是用于養(yǎng)老房地產(chǎn)投資的信托，和傳統(tǒng)信托差別不大。

信托通常起購(gòu)100萬(wàn)門檻，受眾以高凈值居多，目前主打養(yǎng)老的產(chǎn)品也不多，相對(duì)其他養(yǎng)老金融產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)較高，投資門檻高，目前總規(guī)模不大，期待未來有更多樣性產(chǎn)品出現(xiàn)。

5、理財(cái)產(chǎn)品

養(yǎng)老理財(cái)產(chǎn)品由銀行理財(cái)子公司發(fā)行，總體而言，具備三個(gè)優(yōu)勢(shì)：一是具備穩(wěn)健性，適合風(fēng)險(xiǎn)偏好低的群體;二是具備普惠性，門檻低且費(fèi)率優(yōu)惠;三是兼顧儲(chǔ)蓄性和流動(dòng)性，既能滿足投資者長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄需求，也可以在應(yīng)急時(shí)提前支取。

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  2023-2027年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀近年來，隨著我國(guó)人口老齡化程度的不斷加深，養(yǎng)老已經(jīng)成為關(guān)系到每位普通百姓和千家萬(wàn)戶切身利益的問題。讓每個(gè)人老有所養(yǎng)、老有所依，并能老有所為、老有所樂，是黨和國(guó)家始終心系的重...

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