商業(yè)物業(yè)作為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)的重要載體，涵蓋辦公、酒店、商貿(mào)、娛樂等多元化業(yè)態(tài)，是連接商業(yè)活動(dòng)與居民消費(fèi)的核心紐帶。近年來，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、消費(fèi)升級(jí)及科技賦能的多重驅(qū)動(dòng)下，中國商業(yè)物業(yè)行業(yè)持續(xù)釋放增長潛力。當(dāng)前，行業(yè)正經(jīng)歷從傳統(tǒng)管理模式向智慧化、綠色化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，頭部企業(yè)通過技術(shù)升級(jí)與服務(wù)創(chuàng)新鞏固競爭優(yōu)勢，而中小型企業(yè)則面臨資源整合與差異化發(fā)展的挑戰(zhàn)。在政策引導(dǎo)與市場需求的雙重作用下，商業(yè)物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)出存量優(yōu)化與增量提質(zhì)并行的特征，為未來可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

商業(yè)物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購物場所。

其中，公共性商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而興起的一種新的房地產(chǎn)類型，與一般零售商店不同，零售商店即使規(guī)模再大，仍然只有一個(gè)經(jīng)營實(shí)體。而公共性商業(yè)樓宇一般會(huì)有很多獨(dú)立的商家從事經(jīng)營，各行各業(yè)的經(jīng)營服務(wù)都有，范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括銀行、餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂場所。它的經(jīng)營范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來商場的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營場所。

商業(yè)物業(yè)市場深度調(diào)研

過去相當(dāng)長一段時(shí)間，物業(yè)管理行業(yè)熱衷于規(guī)模擴(kuò)張，眾多物企將在管面積、合約面積的增長視為首要目標(biāo)。物企通過收購、拓展新項(xiàng)目等方式，快速做大管理規(guī)模。然而，近年來形勢發(fā)生了顯著轉(zhuǎn)變。從數(shù)據(jù)來看，物業(yè)上市公司的管理規(guī)模增速持續(xù)放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29%一路下滑至2023年的12.40%，進(jìn)入2024年這一趨勢仍在延續(xù)。甚至部分物企，如萬物云、合景悠活等，在財(cái)報(bào)中不再披露管理面積數(shù)據(jù)。

究其原因，一方面，隨著城市服務(wù)、IFM(綜合設(shè)施管理服務(wù))等業(yè)務(wù)的興起，管理面積與營業(yè)收入之間的直接關(guān)聯(lián)度被削弱。在學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)、軌道交通等項(xiàng)目中，服務(wù)內(nèi)容和要求更為復(fù)雜，大多根據(jù)具體服務(wù)內(nèi)容核算項(xiàng)目金額，而非單純依據(jù)建筑面積收取物業(yè)費(fèi)。另一方面，行業(yè)發(fā)展?jié)u趨成熟，市場飽和度提升，管理面積增長空間受限，很難再現(xiàn)以往的高速增長態(tài)勢。

與此同時(shí)，部分物企在規(guī)模導(dǎo)向下，收購或拓展了一些低盈利甚至潛在虧損的項(xiàng)目，給企業(yè)后續(xù)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展埋下隱患。在2024年上半年，多家企業(yè)主動(dòng)解除合約項(xiàng)目及在管項(xiàng)目。雖然短期內(nèi)導(dǎo)致管理規(guī)模下降，但從長遠(yuǎn)看，有助于提升運(yùn)營質(zhì)效，有效遏制經(jīng)營效益的下滑，實(shí)現(xiàn)從單純追求規(guī)模到注重質(zhì)量與效益的轉(zhuǎn)變。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國商業(yè)物業(yè)市場深度調(diào)研及投資前景預(yù)測研究報(bào)告》分析：

物業(yè)管理行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，與城市治理和居民生活質(zhì)量密切相關(guān)。第五次全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，全國物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16960.5億元，較2018年增長87.1%，展現(xiàn)出行業(yè)的蓬勃發(fā)展態(tài)勢。

盡管前景向好，行業(yè)仍面臨結(jié)構(gòu)性矛盾。首先，供給過剩與需求錯(cuò)配并存，三線以下城市同質(zhì)化商業(yè)項(xiàng)目面臨招商壓力;其次，人力成本上漲壓縮傳統(tǒng)服務(wù)利潤空間，2023年物業(yè)企業(yè)平均人力成本占比達(dá)55%，倒逼智能化替代。此外，經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響企業(yè)承租能力，2024年部分城市寫字樓空置率攀升至20%以上，考驗(yàn)運(yùn)營商抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型方向分析

針對上述挑戰(zhàn)，行業(yè)轉(zhuǎn)型聚焦三大方向：

存量改造與精細(xì)化運(yùn)營：通過業(yè)態(tài)調(diào)整、空間重構(gòu)激活老舊項(xiàng)目價(jià)值，如北京APM通過引入沉浸式體驗(yàn)店實(shí)現(xiàn)客流增長40%。

輕資產(chǎn)模式拓展：頭部企業(yè)輸出管理品牌，以委托運(yùn)營、合資開發(fā)等形式降低重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，2025年輕資產(chǎn)收入占比有望超35%。

跨界生態(tài)構(gòu)建：物業(yè)企業(yè)與電商、金融、物流等產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，打造“商業(yè)+生活”服務(wù)閉環(huán)，如萬科物業(yè)整合家政、養(yǎng)老等社區(qū)服務(wù)，提升客戶粘性。

商業(yè)物業(yè)行業(yè)正站在轉(zhuǎn)型升級(jí)的歷史節(jié)點(diǎn)，其發(fā)展軌跡既映射中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的宏觀邏輯，亦折射微觀市場主體的創(chuàng)新活力。未來，行業(yè)增長將從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，技術(shù)賦能與生態(tài)構(gòu)建成為破局關(guān)鍵。

盡管面臨短期調(diào)整壓力，但長期向好的基本面未變：城鎮(zhèn)化縱深推進(jìn)釋放增量需求，消費(fèi)升級(jí)催生服務(wù)創(chuàng)新，政策紅利護(hù)航綠色發(fā)展。對于從業(yè)者而言，需在專業(yè)化、數(shù)字化與生態(tài)化三重維度持續(xù)突破，方能在新一輪行業(yè)洗牌中占據(jù)先機(jī)。行業(yè)前景既充滿挑戰(zhàn)，亦孕育著結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，唯有以用戶需求為核心、以技術(shù)創(chuàng)新為引擎，方能把握時(shí)代脈搏，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長。

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