當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到了近十年來(lái)前所未有的困難，整個(gè)市場(chǎng)異�！昂�冷”，但關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)各種問(wèn)題的爭(zhēng)論卻更加熱烈。中金、摩根士丹利、安信等多家知名機(jī)構(gòu)均在其公開(kāi)報(bào)告中發(fā)表了看法。其中，目前的房?jī)r(jià)是否存在泡沫、有效購(gòu)房需求有多少、房?jī)r(jià)下探幅度等核心問(wèn)題更是眾說(shuō)紛紜。為此，本報(bào)特根據(jù)各個(gè)報(bào)告進(jìn)行歸納分析，試圖從專業(yè)角度為讀者提供決策參考。

　　1 焦點(diǎn)一：房?jī)r(jià)是否有泡沫

　　我國(guó)的房?jī)r(jià)有泡沫嗎？這個(gè)問(wèn)題自2003年以來(lái)就一直是爭(zhēng)論的熱點(diǎn)，但即使在房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)去年的飆升后，依然有機(jī)構(gòu)認(rèn)為房?jī)r(jià)不存在泡沫。對(duì)房?jī)r(jià)是否虛高，判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，國(guó)內(nèi)甚至有學(xué)者用30個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占GDP比重、空置率等。從國(guó)內(nèi)和國(guó)際主要研究來(lái)看，租售比、房?jī)r(jià)收入比、家庭月供收入比是三個(gè)基本指標(biāo)。

　　一、租售比

　　所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般為1∶300～1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。

　　根據(jù)我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司2007年的統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳、杭州等中心城區(qū)的租售比在1∶270～1∶400左右，房?jī)r(jià)虛高傾向明顯。這意味著這幾個(gè)城市投資房地產(chǎn)收回本錢的時(shí)間需要22年到33年。

　　但“我愛(ài)我家”的相關(guān)報(bào)告同時(shí)認(rèn)為，單憑租售比來(lái)判斷房產(chǎn)泡沫和市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)是不完全準(zhǔn)確的。首先，同一區(qū)域房屋租賃情況各異，有高端租賃和普通租賃之分，而且地段和周邊配套等因素也會(huì)影響租金的高低。拿北京朝陽(yáng)區(qū)來(lái)說(shuō)，CBD與其他地區(qū)租金差異較大；三環(huán)、四環(huán)和五環(huán)的租金也不同。因此，以一個(gè)泛泛的比值來(lái)概括整個(gè)城市的租售比情況有效參照價(jià)值不大。

　　二、房?jī)r(jià)收入比

　　所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。按照國(guó)際一般經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間為合理區(qū)間，而房?jī)r(jià)若為家庭年均收入6倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。

　　長(zhǎng)城證券研究員萬(wàn)知測(cè)算，2007年底我國(guó)一線城市的情況是：深圳的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到17倍，北京、上海也分別達(dá)到16倍和13倍，這意味著一個(gè)普通的三口之家需要10多年不吃不喝才能買一套普通住宅。而最新測(cè)算顯示，北京、上海和深圳的房?jī)r(jià)收入比仍分別高達(dá)17倍、14倍和15倍；天津、武漢等城市最新房?jī)r(jià)收入比也達(dá)到了12倍和10倍，房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)明顯。

　　但是摩根士丹利亞洲有限公司研究員王慶卻指出，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)并不能支撐房?jī)r(jià)存在泡沫的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，今天的住房購(gòu)買力與過(guò)去四五年相比并未急劇惡化。盡管中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比很高，反映出較低的絕對(duì)住房購(gòu)買力，但這似乎與大多數(shù)像中國(guó)一樣的發(fā)展中、低收入國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)相一致，并不能為房?jī)r(jià)泡沫論提供足夠的論據(jù)。

　　此外，考慮到中國(guó)的國(guó)情，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比可能夸大了住房購(gòu)買力不足的嚴(yán)重性。一方面，算入可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)的快速收入增長(zhǎng)，調(diào)整后的中國(guó)房?jī)r(jià)收入比（即收入增長(zhǎng)持續(xù)而購(gòu)房時(shí)的價(jià)格已經(jīng)固定）將在購(gòu)房后的幾年內(nèi)急速下滑。如果假設(shè)中國(guó)家庭的名義年收入增長(zhǎng)率比發(fā)達(dá)國(guó)家高5%，在中國(guó)，當(dāng)下買一套房的平均房?jī)r(jià)收入比將從2007年的8.3倍降至5年后的6.5倍。另一個(gè)有助于解釋看似過(guò)高的房?jī)r(jià)收入比的中國(guó)特色因素是，相當(dāng)高的住房擁有率以及強(qiáng)烈的住房升級(jí)需求。綜合考慮以上兩個(gè)因素，王慶估計(jì)調(diào)整后的我國(guó)住房收入比僅在5.7倍左右。

　　三、家庭月供收入比

　　家庭月供收入比是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比（須把房貸利率漲跌風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)）。目前，國(guó)內(nèi)貸款的一般標(biāo)準(zhǔn)是，首付款不低于總房款的20%、月供按揭貸款/月收入不得超過(guò)50%。從國(guó)際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個(gè)比例，個(gè)人或家庭負(fù)擔(dān)就會(huì)過(guò)重，不僅擠壓其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。

　　中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘9月就美國(guó)金融危機(jī)發(fā)布的報(bào)告中對(duì)我國(guó)北京、上海、成都、武漢等幾個(gè)主要城市的調(diào)查數(shù)據(jù)分析顯示，2008年樣本 城市的家庭平均月收入為6453元，而在目前房?jī)r(jià)下家庭月供收入比達(dá)到了驚人的75%，房?jī)r(jià)需要下降42%才能使月供收入比降至40%；即使是對(duì)于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，這部分人群目前房?jī)r(jià)下家庭月供收入比也高達(dá)54%，房?jī)r(jià)需要下降19%才能使其月供收入比降至40%。據(jù)此，房地產(chǎn)的泡沫化程度讓人擔(dān)憂。

　　但同樣有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)不少家庭，特別是中高收入家庭存在數(shù)量可觀的隱性收入；此外，不少中高收入人群在申請(qǐng)購(gòu)房貸款時(shí)，只要符合銀行放款的月收入要求，有意少寫自己的實(shí)際收入，如果考慮上述兩個(gè)因素，我國(guó)實(shí)際的家庭月供比例可能遠(yuǎn)低于目前統(tǒng)計(jì)出來(lái)的名義數(shù)據(jù)。

　　2 焦點(diǎn)二：支撐房?jī)r(jià)的需求夠不夠

　　作為支撐房?jī)r(jià)最核心因素的有效購(gòu)房需求到底有多少？今年8月，央行對(duì)全國(guó)50個(gè)大中小城市居民儲(chǔ)蓄調(diào)研顯示，居民購(gòu)房意愿（未來(lái)三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比）降至13.3%，創(chuàng)1999年調(diào)查開(kāi)始以來(lái)的最低水平。從長(zhǎng)期來(lái)看，支撐房地產(chǎn)需求的主要有城市化進(jìn)程、人口紅利、居住條件升級(jí)，以及自住與投資需求。

　　一、城市化進(jìn)程

　　城市化進(jìn)程對(duì)于住宅需求的推動(dòng)是剛性的，也是基礎(chǔ)性的。我國(guó)的城市化水平1996年達(dá)到30.48%，2007 年達(dá)到44.9%，平均每年增加1.41%。

　　知名城市經(jīng)營(yíng)與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略專家王志綱表示，中國(guó)目前已進(jìn)入高速城市化的時(shí)代，可以預(yù)見(jiàn)將來(lái)2020年，中國(guó)城市化率至少達(dá)到60%，而目前發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率大多在80%以上。若按2006年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積26.11平方米、每年城市化率1.41%計(jì)算，每年需要新增住宅5.5億平方米，但近年來(lái)新開(kāi)工面積最高年份的2004年也只有4.8億平方米。也就是說(shuō)，從城市化進(jìn)程這個(gè)角度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)將來(lái)的需求還非常大，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看還有增長(zhǎng)空間。

　　友邦華泰基金研究員方緯不認(rèn)同上述觀點(diǎn)。他在今年6月的研究報(bào)告中指出，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，最近幾年城鎮(zhèn)新增人口在減少，城市化進(jìn)程已經(jīng)放慢，新增人口的住宅需求可能下降。未來(lái)10年城鎮(zhèn)真實(shí)住房需求增長(zhǎng)也將放緩。過(guò)去幾年房地產(chǎn)高達(dá)20%以上的投資增長(zhǎng)在未來(lái)難以維持，商品房新開(kāi)工面積可能出現(xiàn)較大回落。

　　二、人口紅利

　　人口紅利，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是人口中適齡勞動(dòng)力比較多，有助于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這是因?yàn)槿丝诘哪挲g結(jié)構(gòu)決定人們的消費(fèi)、儲(chǔ)蓄、投資行為模式，影響商品、資產(chǎn)的價(jià)格。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2006年數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)44歲以下的人口占到總?cè)丝诘?7%。25～34歲這部分人群是首次置業(yè)的主力軍，占到總?cè)丝诘?4%；35～44 歲的人口是社會(huì)的中堅(jiān)力量，有住房改善和投資需求，占到總?cè)丝诘?9.3%；再有15～24歲的人群在10年后又會(huì)產(chǎn)生新的房地產(chǎn)需求。這些都是未來(lái)長(zhǎng)期房地產(chǎn)有效需求的人口基礎(chǔ)。

　　海通證券分析師張巒在2008年6月的一份研究報(bào)告中測(cè)算，倘若根據(jù)上述假設(shè)，以2006年末13.1448億人口為

　　基數(shù)，按照城市化水平增速為1.04%～1.17%，未來(lái)人口增長(zhǎng)率為0.3%～0.5%，人均居住面積35平方米，則每年新增住宅需求量在6.17億～7.68億平方米。

　　但友邦華泰基金研究員方緯并不認(rèn)為人口紅利會(huì)給房地產(chǎn)需求帶來(lái)更多動(dòng)力，因?yàn)槿丝谀挲g結(jié)構(gòu)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。2003年我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)圖顯示30歲至39歲之間的人口比例最大，數(shù)量大約有2.46億。而緊隨其后20歲至29歲年齡組的人口數(shù)量只有1.74億，驟然下降30%。這種人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅消費(fèi)和投資的中期趨勢(shì)有深遠(yuǎn)影響，由于25歲至39歲之間的人口是最主要的購(gòu)房群體，在2008年到2017年之間，這部分購(gòu)房群體絕對(duì)數(shù)量的下降將直接影響住宅的真實(shí)需求。

　　三、居住條件升級(jí)

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)人均GDP超過(guò)1000美元后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將快速向發(fā)展型、享受型升級(jí)。2003年我國(guó)人均GDP首次突破1000美元大關(guān)，2007年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入亦接近2000美元。同時(shí)，近兩年我國(guó)舊房換新房、小房換大房、中低檔房換高檔房的改善性住宅需求旺盛。

　　按照2006年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，按收入水平劃分，高收入和最高收入兩類家庭占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的20%左右，即0.39億個(gè)家庭有能力改善居住水平，有能力購(gòu)買兩套以上住房。在發(fā)達(dá)國(guó)家，一個(gè)中產(chǎn)家庭10年左右才會(huì)有新的購(gòu)房需求，若按未來(lái)5年內(nèi)有50%的中國(guó)富裕家庭，也即約0.2億個(gè)家庭會(huì)購(gòu)買新房，若按戶均100平方米計(jì)算，未來(lái)5年將有20億平方米的改善型購(gòu)房需求存在。

　　不過(guò)方緯懷疑到底有多少人能夠承擔(dān)得起目前的房?jī)r(jià)，擁有或改善自己的住宅。他通過(guò)基尼系數(shù)來(lái)推斷中國(guó)不同收入層次的人群對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。根據(jù)世界銀行的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2004年我國(guó)城鎮(zhèn)基尼系數(shù)33.98%，收入排名靠前的30%人口擁有城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的53.79%，2007年這個(gè)比例上升到55.79%左右。收入前10%的人群能夠承受目前的房?jī)r(jià)，按揭貸款年還款額占家庭可支配收入的19%左右，這部分的人口數(shù)量約6000萬(wàn)人，相當(dāng)于2000萬(wàn)個(gè)家庭；收入在前10%至20%的家庭也能夠承受現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，但年還款壓力明顯超過(guò)第一組人群；而第三組以下的人群對(duì)目前的房?jī)r(jià)只有短期的承受能力，假定未來(lái)收入不增長(zhǎng)，將家庭一半以上的可支配收入用于支付按揭貸款的購(gòu)房行為是不能長(zhǎng)期維持的。

　　四、投資需求

　　楊紅旭在博客中寫到，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資投機(jī)需求的來(lái)源主要有三個(gè)，一是城市富裕階層；二是國(guó)內(nèi)特定的財(cái)富團(tuán)體，如“山西煤老板”、“江浙私營(yíng)私業(yè)主”等；三是國(guó)際資本（含熱錢）。從近幾年情況，一線和重點(diǎn)二線城市投資投機(jī)成分偏高，多數(shù)在20%左右，三、四線城市偏低。整體而言，預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)全國(guó)投資投機(jī)性需求占總住宅需求的比例為10%～15%。2006年全國(guó)一手住宅銷售量5億多平方米，考慮年度銷售基數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)因素，以及投資住房需求的彈性因素，5年內(nèi)投資住房需求合計(jì)約4億～6億平方米。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所專家易憲卻認(rèn)為，當(dāng)大量的房子被用來(lái)投資而非消費(fèi)時(shí)，用于滿足住房需求的房子就相應(yīng)地減少。決策者已經(jīng)明確地把房地產(chǎn)市場(chǎng)定位為消費(fèi)市場(chǎng)，而不是投資市場(chǎng)，已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款準(zhǔn)入進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，把許多住房投資者擋在銀行信貸體系之外。

　　3 焦點(diǎn)三：房地產(chǎn)調(diào)控出發(fā)點(diǎn)何在

　　對(duì)于2004年以來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的原因是什么，投行和研究機(jī)構(gòu)各執(zhí)一詞。王慶在研究報(bào)告中認(rèn)為，2006年以來(lái)的一系列緊縮措施來(lái)抑制快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，這并不是針對(duì)從經(jīng)濟(jì)金融角度出發(fā)的實(shí)際意義上的房地產(chǎn)泡沫，而真正的目標(biāo)是解決收入/財(cái)富差距這一社會(huì)問(wèn)題。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組對(duì)2004年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策總體評(píng)價(jià)的研究報(bào)告也能部分說(shuō)明國(guó)家對(duì)地產(chǎn)宏觀調(diào)控的意圖。報(bào)告指出，住房問(wèn)題是關(guān)系民生的大問(wèn)題。宏觀調(diào)控的政策也在這方面有所發(fā)力，具體表現(xiàn)出來(lái)的是，出臺(tái)一些措施發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒孕枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。比如規(guī)定自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面積和開(kāi)發(fā)面積不得低于當(dāng)年計(jì)劃面積的70%，通過(guò)限套型、限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，保證中低價(jià)位、普通住房供給。

　　與王慶的“調(diào)控并非針對(duì)從經(jīng)濟(jì)金融角度出發(fā)的實(shí)際意義上的房地產(chǎn)泡沫”觀點(diǎn)完全相反，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組認(rèn)為，正是因?yàn)?001年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)猛、部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，使房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)之一。

　　天相投資顧問(wèn)分析師張旭明也認(rèn)為，相對(duì)于2007年的非理性繁榮，目前房地產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)下降、投資開(kāi)發(fā)趨于理性、開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的調(diào)整現(xiàn)狀是有利于行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展的，也是政策長(zhǎng)期調(diào)控的積累和希望看到的結(jié)果。

　　在2007年房地產(chǎn)價(jià)格沖向最后瘋狂的時(shí)刻，連開(kāi)發(fā)商自己都不得不承認(rèn)泡沫的存在。2007年6月，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石公開(kāi)拋出房?jī)r(jià)已出現(xiàn)泡沫一說(shuō)，稱“中國(guó)房?jī)r(jià)漲得過(guò)快，升幅過(guò)大，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，2～3年間泡沫將破裂”的言論。

　　4 焦點(diǎn)四：此輪市場(chǎng)調(diào)整何時(shí)見(jiàn)底

　　針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格下降、成交萎縮的情況，眾人最關(guān)心的問(wèn)題還是，這一輪房地產(chǎn)調(diào)整期限有多長(zhǎng)，房?jī)r(jià)調(diào)整幅度會(huì)有多大。由于房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要地位，這兩個(gè)問(wèn)題不僅關(guān)系眾多人的購(gòu)房決策，也與我國(guó)經(jīng)濟(jì)能否保持穩(wěn)定健康地發(fā)展密切相關(guān)。

　　一、房?jī)r(jià)調(diào)整幅度10%～30%

　　綜合多家研究機(jī)構(gòu)對(duì)此輪房?jī)r(jià)下跌幅度的測(cè)算，10%～30%是大家比較認(rèn)同的一個(gè)范圍。

　　30%，是長(zhǎng)城證券房地產(chǎn)研究小組判斷此輪房?jī)r(jià)下跌幅度的最大限度。研究員劉昆在報(bào)告中認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)收入比下降到10～12、二線城市下降到8～10的范圍，就意味著房?jī)r(jià)基本調(diào)整到位。雖然這個(gè)比例下房?jī)r(jià)仍然較高，但這是我國(guó)目前情況下的一個(gè)高位平衡位置。

　　國(guó)金證券則認(rèn)為此輪房?jī)r(jià)幅度不會(huì)很深，因?yàn)槲覈?guó)考慮基尼系數(shù)后的房?jī)r(jià)收入比與日本上世紀(jì)70年代接近，而日本當(dāng)時(shí)并沒(méi)有發(fā)生價(jià)格的劇烈波動(dòng)。加之房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)影響的重要性，通過(guò)相對(duì)長(zhǎng)的周期實(shí)現(xiàn)并不深的價(jià)格調(diào)整應(yīng)該是政府愿意看到的理想調(diào)控結(jié)果。

　　中金公司研究員白宏煒對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整的幅度估計(jì)則較為保守。他認(rèn)為，此輪調(diào)整幅度有限，整體預(yù)計(jì)有5%～10%的跌幅。盡管十大主要城市房?jī)r(jià)存在20%～50%的泡沫，未來(lái)將向下調(diào)整，合理價(jià)格需回落至2006年水平，但如果經(jīng)濟(jì)增速不出現(xiàn)明顯下降，則房?jī)r(jià)短期大幅度調(diào)整概率不大，而是隨著可支配收入和租金的上漲來(lái)消化高房?jī)r(jià)。他分析，這將是一輪中期調(diào)整，特征是成交量萎縮而非價(jià)格大幅下跌，調(diào)整周期較長(zhǎng)。

　　二、調(diào)控政策松動(dòng)與否左右樓市復(fù)蘇時(shí)點(diǎn)

　　除了市場(chǎng)面的因素，大多數(shù)研究員認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性也加大了調(diào)整結(jié)束時(shí)點(diǎn)判斷的難度，調(diào)控政策是否松動(dòng)，也會(huì)影響房地產(chǎn)春天再次來(lái)臨的時(shí)間。

　　“在調(diào)整周期內(nèi)也可能會(huì)發(fā)生一些意外的驚喜�！眹�(guó)金證券研究員在報(bào)告中指出，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)中存在一部分正常需求由于預(yù)期的不穩(wěn)定而受到抑制，這部分剛性需求在適當(dāng)?shù)臈l件下，例如季節(jié)性因素刺激或政府穩(wěn)定調(diào)控行業(yè)態(tài)度明確后，會(huì)得到釋放，幫助市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)一定程度的轉(zhuǎn)暖。

　　不過(guò)興業(yè)證券研究員王嘉則不樂(lè)觀，他認(rèn)為近期政策面出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的可能性不大。2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的挑戰(zhàn)是“滯脹”，從歷史上各國(guó)政府治理滯脹的經(jīng)驗(yàn)看，都是先解決“脹”，再解決“滯”，因此貨幣政策可能還是偏緊，地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈不容樂(lè)觀。王嘉認(rèn)為未來(lái)的6～12個(gè)月，政府將維持緊縮性貨幣政策，行業(yè)政策維持中性，不會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)明顯偏空或偏多的政策。經(jīng)濟(jì)前景的不明朗以及股市的震蕩，將導(dǎo)致居民對(duì)未來(lái)收入的前景不樂(lè)觀或者較為悲觀，在這種情景下，樓市成交量低位震蕩，房?jī)r(jià)很可能繼續(xù)盤整甚至下探。

　　長(zhǎng)城證券也認(rèn)為，過(guò)高的房?jī)r(jià)和前期過(guò)熱的發(fā)展，需要經(jīng)歷縮量——房?jī)r(jià)滯漲——甚至下跌——放量的過(guò)程來(lái)消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，尤其是通貨膨脹和政府為控制通脹采取的緊縮政策。我國(guó)未來(lái)兩年依然存在很大的通脹壓力，緊縮政策大幅放松的可能性較小。

　　三、調(diào)整周期：

　　短期、中期，還是長(zhǎng)期？

　　興業(yè)證券研究員王嘉德最為樂(lè)觀，他認(rèn)為住宅市場(chǎng)調(diào)整期還將持續(xù)1年左右。他在研究報(bào)告中指出，美國(guó)及中國(guó)香港樓市通常8～10年經(jīng)歷一個(gè)周期，中國(guó)內(nèi)地樓市也未能例外，在2007年下半年——以1998年我國(guó)住房體制改革為標(biāo)志，中國(guó)住宅市場(chǎng)正式步入市場(chǎng)化。10年之后——在全球樓市下滑、中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩、前所未有的緊縮性貨幣政策以及持續(xù)數(shù)年行業(yè)調(diào)控政策等因素的多重作用下，中國(guó)樓市開(kāi)始了實(shí)質(zhì)性的調(diào)整。同樣，基于對(duì)誘發(fā)樓市調(diào)整的主要因素分析，中國(guó)房地產(chǎn)將要到2009 年下半年開(kāi)始走出低谷。

　　對(duì)于調(diào)整時(shí)間的判斷，中金公司研究員白宏煒認(rèn)為，我國(guó)此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間可能還將持續(xù)兩年左右。他在報(bào)告中分析，各國(guó)房?jī)r(jià)歷史表明房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)基本一致，房地產(chǎn)調(diào)整期一般較長(zhǎng)，要持續(xù)3～5年甚至更長(zhǎng)；在中國(guó)不出現(xiàn)類似于東南亞1997年金融危機(jī)情況下，地產(chǎn)行業(yè)此輪將是為期2～3年的中期調(diào)整；回顧全球通脹期房?jī)r(jià)走勢(shì)，名義房?jī)r(jià)跌幅有限，顯示其抗通脹一面，另外國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明貨幣供應(yīng)量不大幅緊縮也不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大調(diào)整。

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