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東莞土地市場6大節(jié)點(diǎn)深度分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-28
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- 中研網(wǎng)訊：
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土地拍賣現(xiàn)場各家輪番舉牌、地價幾倍翻番動輒過億的景象，統(tǒng)治著東莞2007年的土地市場。但對2008年東莞土地市場來說，形容競拍場面的詞語變成了"流拍"、"底價成交"、"取消拍賣"等。
2008年樓市從"土地為王"演變?yōu)?現(xiàn)金為王"的時代后，土地暫時成為了樓市這趟列車上的超載物。
節(jié)點(diǎn)1
最后的地王誕生2007年10月25日
2007年10月25日，位于南城區(qū)西平村一塊面積83289平方米的商住用地在市土地交易中心進(jìn)行拍賣，經(jīng)過161輪的激烈叫價，中信地產(chǎn)以11.54億的價格競得。最終土地單價高達(dá)13855元/平方米，折合樓價6077元/平方米，刷新了城區(qū)土地拍賣的最高記錄。拍賣當(dāng)天該地塊共吸引了中信、光大、萬科、保利、招商、深業(yè)、東駿、奧園、東莞西城實(shí)業(yè)、深圳南山開發(fā)實(shí)業(yè)、東莞吉龍集團(tuán)等11家房地產(chǎn)參與競投。
底價3.8億，最終成交總價11.54億，6077元/平方米的"城區(qū)地王"，是2007年東莞土地市場上不斷刷新的眾多地王中的最后一個；11家地產(chǎn)大腕輪流叫價，有些發(fā)展商一跳價就是一個億，這在2007年的土地市場上也隨處可見。
6077元/平方米是一個什么樣的概念呢？目前與這塊地隔路相望的金色華庭二期1月就以4680元/平方米的價格入市；同樣地段的光大地產(chǎn)景湖名郡4月均價也就5200元/平方米。
分析：時隔近一年，我們發(fā)現(xiàn)"城區(qū)地王"目前到現(xiàn)在還沒有動工，在目前的情勢下，"城區(qū)地王"顯然已經(jīng)陷入了"面粉貴過面包"的尷尬，這也是去年東莞一部分高價地王共同面臨的尷尬局面。
節(jié)點(diǎn)2
平淡成主調(diào) 2008年1-2月份
2008年1-2月份，東莞土地市場成交十分冷清，僅有3宗商住用地成交，成交面積9.0182萬平方米，成交金額僅4.055億。
而在2007年的1-2月份，東莞市土地市場成交的商住/商業(yè)用地共有10宗，成交面積達(dá)52.3萬平方米，成交金額達(dá)12.696億元。
分析：對于東莞市場而言，有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)表示，一些之前與鎮(zhèn)村兩級有過協(xié)議用地計劃的發(fā)展商喜歡將地塊在1-2月份放出來，因?yàn)?-2月份對于大多數(shù)開發(fā)商而言，是"年關(guān)"時期，是建筑公司、員工年終獎等大筆金額的集中支出月份，有些公司對大筆支出會比較困難；另一方面，1-2月份一般發(fā)展商對于土地市場的關(guān)注度相對較差；因此一些之前有過協(xié)議用地計劃的開發(fā)商傾向于將土地在此時放出來，自己營造一個較好的競爭環(huán)境。
從2008年1-2月份的土地成交情況來看，成交十分冷清，說明大部分開發(fā)商的工作重心已經(jīng)不在拿更多的土地儲備上，而是如何將現(xiàn)有土地盡快開發(fā)，以求獲得盡可能大的利潤。
節(jié)點(diǎn)3 中央生活區(qū)取消拍賣2008年3月3日
2008年3月3日，東莞市國土資源局在網(wǎng)上公告---"由于城市規(guī)劃實(shí)施細(xì)部調(diào)整，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，東莞市國土資源局決定取消委托土地交易中心原定于2008年6月18日上午10時舉行的中央生活區(qū)一期拍賣出讓活動。待規(guī)劃調(diào)整工作完成后，將另行發(fā)布地塊出讓公告。"
這一消息無疑像一枚重磅炸彈砸向了東莞樓市。許多業(yè)界人士都將其看作東莞市政府對于土地市場前景并不看好的一個典型例證。
分析：有業(yè)內(nèi)人士直接表示：取消中央生活區(qū)拍賣是"9·27新政"直接種下的果---"9·27"新政重點(diǎn)是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行嚴(yán)格審查，之后很多房地產(chǎn)開發(fā)商都很難從銀行貸款，尤其是異地開發(fā)貸款和以土地為抵押進(jìn)行的貸款，因此如果僅靠自有資金在一年內(nèi)拿出70.8個億估計沒有幾家開發(fā)商有這個實(shí)力。
另一個原因是，"9·27"之后，東莞樓市在堅持了幾個月之后，今年3月份終于大幅下調(diào)，而中央生活區(qū)原定的70.8個億的總價，4000多元的樓面價相對于目前的市場環(huán)境，還要發(fā)展商做出近60多萬平方米的配套用地?zé)o償交給政府使用，在這樣的市場下，幾乎無發(fā)展商敢接。
總之，中央生活區(qū)取消拍賣可以說是東莞土地市場上的一個年度事件、標(biāo)志性事件，有業(yè)內(nèi)人士表示，可能三年內(nèi)政府也不會有此意向再推出此地塊，除非分拆拍賣。
節(jié)點(diǎn)4 流拍頻頻2008年5-9月
2008年進(jìn)入4月份以后，東莞土地市場頻頻遇冷，很多土地都是一口價成交或低價成交，進(jìn)入5月，土地流拍現(xiàn)象加劇。
事實(shí)上，今年上半年東莞市政府已經(jīng)有意向地減少經(jīng)營性用地的放地，1-6月份，東莞市僅推出經(jīng)營性用地28宗，但有8宗商住和商業(yè)用地紛紛流拍。
7-8月份國土局批出的商住用地更少，僅7月2日有一幅位于樟木頭樟羅村的用地，但也以流拍收場。
9月份，東莞市再度放出較大面積的商住性用地，但9月4日、9月5日接連兩幅位于常平的商住用地均遭遇流拍。
截至9月10日，東莞市商住/商業(yè)用地已經(jīng)流拍達(dá)11宗；而去年全年流拍土地僅4宗。
而另一個方面，2008年土地頻頻流拍并不是因?yàn)榈貎r上升的原因，據(jù)國土資源局相關(guān)資料顯示：2008上半年一級市場經(jīng)營性用地出讓地價為4305元/平方米，這一數(shù)據(jù)比2007年全年一級市場經(jīng)營性用地地價5053元/平方米還下降了748元/平方米。
分析：土地的頻頻流拍，一方面說明了開發(fā)商對于今年的房地產(chǎn)市場走勢不明朗，不敢貿(mào)然拿地；另一方面也說明了大部分開發(fā)商都面臨著資金鏈緊張，無錢再儲備更多的地塊；第三方面，來自市場的消息還表明，一些大開發(fā)商從二級市場兼并、收購取得一些中小開發(fā)商早年拿下的地塊，成本可能比從政府購買土地更為劃算……
節(jié)點(diǎn)5 宏遠(yuǎn)4.7億取得萬科水濂地王50%股權(quán)
2008年5月31日
5月31日，深交所一則公告吸引了業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注："同意下屬全資子公司廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與東莞市萬科置地有限公司、東莞市萬科房地產(chǎn)有限公司簽訂《股東借款合同》，廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向東莞市萬科置地有限公司提供股東借款人民幣47040萬元"---東莞萬科向宏遠(yuǎn)借4.704億？萬科資金鏈出現(xiàn)了問題？一時間消費(fèi)者又開始紛紛揣測。
事實(shí)上，這筆"借款"關(guān)系的正是2007年4月27日萬科地產(chǎn)以14.12億拿下的"水濂地王"地塊。
早在4.704億"借款"之前，網(wǎng)上就有"萬科以500萬元出讓公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)"；事實(shí)上，此4.704億元款項(xiàng)正是宏遠(yuǎn)購買的萬科水濂地塊50%的股權(quán)后應(yīng)付的地價款。而4.704億地價就能購買水濂地塊50%的地價款與去年的"地王"14億多的身份又有一定的出入，據(jù)了解，原來由于土地糾紛，昔日占地面積249536平方米的"水濂地王"，已經(jīng)將有爭議的106畝土地返還給當(dāng)?shù)卮寮w，目前該地塊已經(jīng)瘦身為占地面積約18萬平方米。
分析：無論"4.704億"背后有怎樣的風(fēng)波，它說明的是就算是萬科、宏遠(yuǎn)這樣的上市企業(yè)，在一些涉及資金較大的地塊上，也需要合作；而合作拿地，企業(yè)并購也是今后土地市場上的一個重要趨勢。
節(jié)點(diǎn)6 限貸令發(fā)土地金融閘門收緊
2008年8月27日
2008年8月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，通知嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，并對規(guī)范房企貸款提出了五大項(xiàng)具體要求。
分析："8·27"限貸令，一度被業(yè)內(nèi)人士理解為國家"保銀行舍地產(chǎn)"的舉措，此說法有些過，雖然這個政策是在9月16日"雙率"下調(diào)之前做出來的；但是從這個文件已經(jīng)明確地打擊了一部分開發(fā)商希望的"下半年房地產(chǎn)信貸可能放松"的猜測，它彰顯了金融主管部門防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險而下的決心，它也預(yù)示了未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度還將增加，尤其是拿地這一環(huán)節(jié)幾乎不可能再從銀行手中貸到款，以后的土地市場還將更加艱難。
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