房地產(chǎn)新政緊急出臺，這是全球經(jīng)濟(jì)搶救運(yùn)動在我國的又一次集中體現(xiàn)。此舉意在刺激自住需要，防止房地產(chǎn)行業(yè)急速下滑，拖累數(shù)十個相關(guān)行業(yè)，導(dǎo)致我國固定資產(chǎn)投資下降。

　　10月22日晚，財(cái)政部宣布，從11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同日，央行決定自10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　從9月16日起央行下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率算起，短短42天內(nèi)，以5年期以上自住性商業(yè)房貸利率為例，共下調(diào)1.8個百分點(diǎn)，調(diào)息力度為房貸誕生以來20年所未有，而購房者最多可享受5.229%的年利率，已經(jīng)接近2002年的利率最低點(diǎn)5.184%。

　　購房者把目光聚焦于房貸新政可以節(jié)約多少購房成本，是否能夠起到刺激房地產(chǎn)需求之效，從社會效應(yīng)而言，此次房地產(chǎn)新政值得關(guān)注的是刺激自住與放權(quán)兩個亮點(diǎn)。

　　首先，政府仍然希望激活自住性住房需求部分，對于投資性住房保持謹(jǐn)慎。

　　在財(cái)政部頒發(fā)的名為《繼續(xù)加大保障民生投入力度 切實(shí)解決低收入群眾基本生活》的文件中，房地產(chǎn)新政與其他民生保障措施并列；央行新聞發(fā)言人在10月23日就調(diào)整商業(yè)性個人房貸政策問答中表示，金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)在貸款利率、首付款比例等方面支持合理的個人住房貸款需求。按照此次出臺政策的要求，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，體現(xiàn)了保障和改善民生的原則。對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。從稅收下調(diào)以90平方米為界看，90平方米以上的住房需求不被鼓勵。

　　財(cái)政部與央行的政策很清楚，支持自住需求，提高投資需求成本，這基于防范風(fēng)險(xiǎn)與防止地產(chǎn)泡沫的雙重考慮，同時也突出了民生為本的傾向。

　　樂觀預(yù)期，由于成本下降，房地產(chǎn)市場成交量可能會出現(xiàn)一波反彈，由于現(xiàn)金流持續(xù)緊張，對市場預(yù)期不佳，房地產(chǎn)商乘勢出貨，住房交易量可能暫時上升，從整體來看，成交價(jià)格會止步下挫勢頭。事實(shí)上，從銀監(jiān)會到各家商業(yè)銀行，對于房地產(chǎn)下滑將導(dǎo)致的呆壞賬一直嚴(yán)陣以待，由于經(jīng)濟(jì)下行周期的預(yù)期并未逆轉(zhuǎn)，銀行從盈利與控制風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，不可能大幅放開貸款。因此，現(xiàn)在關(guān)鍵數(shù)據(jù)就是看房屋成交量與貸款發(fā)放量在今后兩個月是否上升，房地產(chǎn)企業(yè)能否回籠現(xiàn)金，否則一切刺激措施都是枉然。

　　其次，此次房地產(chǎn)新政賦予地方政府和各商業(yè)銀行更大的自由裁量權(quán)。

　　財(cái)政部頒發(fā)的文件第七條包括“地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”，而央行則明確指出，“擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度后，金融機(jī)構(gòu)擁有更大的自主定價(jià)空間，有利于不斷完善市場化的定價(jià)機(jī)制”，“擴(kuò)大個人住房貸款利率下浮幅度不同于下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，前者著眼于機(jī)制的轉(zhuǎn)變，后者反映了水平的調(diào)整�？傮w上，此次進(jìn)一步擴(kuò)大個人住房貸款利率下浮幅度是利率市場化進(jìn)程的繼續(xù)，有利于市場化定價(jià)機(jī)制更充分地發(fā)揮作用”。

　　財(cái)政部的文件給地方政府降低房地產(chǎn)費(fèi)用松綁，各地房地產(chǎn)市場，各地方政府財(cái)政收入與土地收益的關(guān)聯(lián)度千差萬別，不適宜搞一刀切。事實(shí)上，不同的地區(qū)統(tǒng)一以90平方米為限作為普通與非普通住房的一刀切標(biāo)準(zhǔn)，在各地實(shí)行過程中留下嚴(yán)重的后遺癥，標(biāo)準(zhǔn)紛紛被突破，形同虛設(shè)；而央行賦予各商業(yè)銀行的不同貸款定價(jià)權(quán)，對于推進(jìn)銀行的市場化進(jìn)程是一大突破。不同的銀行主營業(yè)務(wù)不同，各有控制風(fēng)險(xiǎn)的手段，一些大型銀行收縮房貸業(yè)務(wù)的同時，中信等一些銀行在拓展按揭業(yè)務(wù)，這些銀行的風(fēng)險(xiǎn)截然不同，服務(wù)的群體也各不相同，要求各銀行實(shí)行統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)控制手段無疑是削足適履。

　　房地產(chǎn)新政力度很大，救市是導(dǎo)火索，其中體現(xiàn)出的保障民生與推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)市場化的傾向意義重大。如果今后中國的救市舉措都以民生保障與市場效率為出發(fā)點(diǎn)，那么，此次的系列救市舉措，可能成為中國制度改革的一大契機(jī)。

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