從去年的樓市冰凍期，到今年的樓市呈現(xiàn)出的“小陽春”，無論順勢或是逆勢，昆明樓市中總有這么幾個(gè)樓盤銷售火爆。正如昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈所說，與其說樓市正處于冰凍期，不如說這才是一個(gè)正常的房地產(chǎn)市場：它拒絕毫無技術(shù)含量的全線普漲，它歡迎好的產(chǎn)品脫穎而出，它同樣允許不好的產(chǎn)品無人問津。

    每一個(gè)板塊都有暢銷標(biāo)桿

    “正常的樓市要拒絕毫無技術(shù)含量的全線普漲，它允許好的產(chǎn)品脫穎而出，也同樣允許不好的產(chǎn)品連續(xù)幾個(gè)月門可羅雀、無人問津�！�

    從2008年起，在告別了全線上漲的火爆行情之后，昆明樓市開始向理性回歸，市場上已經(jīng)出現(xiàn)了一些觀望氛圍。甚至有不少銷售經(jīng)理或是銷售總監(jiān)感嘆道：賣了這么多年的房子，從來沒有像現(xiàn)在這么累過。

    即便如此，昆明在售樓盤中仍傳出不少暢銷的訊息。像去年樓市低迷時(shí)期，銀海地產(chǎn)旗下的銀海暢園和銀海領(lǐng)域依舊在市場上熱銷。像銀海暢園的總體量不算大，但是銷售量卻一直在去年昆明樓市十大銷售排行榜的前五名。今年的金色俊園、滇池衛(wèi)城、和諧世紀(jì)等樓盤也在市場上引起新一輪的熱銷場面：滇池衛(wèi)城·滟瀾灣開盤當(dāng)日成交金額即達(dá)2.5個(gè)億，經(jīng)典壹城開盤3個(gè)月的時(shí)間，一期832套住宅目前僅余50套，上海沙龍三期在5月9日開盤當(dāng)日幾近售罄；香樟俊園發(fā)售首日銷售80%……

    盤點(diǎn)當(dāng)前昆明樓市的暢銷樓盤，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，像香樟俊園這樣的暢銷現(xiàn)象，并不局限于昆明一環(huán)路邊，而是在昆明樓市各個(gè)板塊四面開花。比如銀海暢園引領(lǐng)著廣福路板塊的房產(chǎn)行情，和諧世紀(jì)是北市區(qū)的銷售冠軍，東驤神駿·萬泰小區(qū)是東市區(qū)板塊的暢銷標(biāo)桿，經(jīng)典壹城、朝花曦拾是高新板塊的搶手貨，恒大金碧天下、萬輝星城是安寧太平新區(qū)板塊的熱銷產(chǎn)品。

    這些來自不同板塊的暢銷樓盤，通過它們各自所聚集的人氣氛圍和所釋放的營銷智慧告訴我們：這才是一個(gè)正常的房地產(chǎn)市場。它拒絕毫無技術(shù)含量的全線普漲，它允許好的產(chǎn)品脫穎而出，也同樣允許不好的產(chǎn)品連續(xù)幾個(gè)月門可羅雀、無人問津。

    品牌開發(fā)商圈定暢銷席位

    “地產(chǎn)品牌時(shí)代到來了，什么房子都好賣的時(shí)代過去了�！�

    受近期昆明樓市觀望彌重的氛圍影響，國家宏觀政策迫使市場整體回歸理性，一些購房者觀望心態(tài)嚴(yán)重。不過與此同時(shí)，銀海地產(chǎn)、萬達(dá)地產(chǎn)、俊發(fā)地產(chǎn)、江東地產(chǎn)、中林地產(chǎn)、盛高置地等一批品牌開發(fā)商所建造的房子銷售飄紅，購房者在市場低迷時(shí)對品牌開發(fā)商所透露出的信任，由此可見一斑。

    瑞豐和（中國）地產(chǎn)顧問云南有限公司董事副總經(jīng)理廖士森認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)競爭越來越激烈、行業(yè)發(fā)展越來越成熟，購房者對于房產(chǎn)品牌消費(fèi)的意識(shí)越來越強(qiáng)烈。因?yàn)槠放崎_發(fā)商在資金實(shí)力、后續(xù)服務(wù)、產(chǎn)品營造能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力等各方面都更有優(yōu)勢，所以購房者更安心一點(diǎn)。

    鄧曉盈認(rèn)為，一個(gè)開發(fā)商要稱得上品牌開發(fā)商，首先其所開發(fā)的樓盤應(yīng)該銷售良好，只有真正得到購房者的認(rèn)同，品牌才有生命力；同時(shí)，開發(fā)商的開發(fā)量應(yīng)該有一定的規(guī)模，有一定的土地儲(chǔ)備，有發(fā)展?jié)摿�；其次，開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)過硬，不然品牌很有可能在樓盤交付的時(shí)候減分�；蛘哒f，這些公司應(yīng)該在某一個(gè)領(lǐng)域有突破性亮點(diǎn)，或者戶型設(shè)計(jì)有創(chuàng)新，或者景觀營造得特別好等等。

    “產(chǎn)品做加法”成為暢銷法寶

    “其實(shí)品牌只是一個(gè)方面，其中最重要的一點(diǎn)是開發(fā)商的產(chǎn)品不斷在做加法�！�

    鄧曉盈以銀海地產(chǎn)為例說明不斷在做加法的開發(fā)商，其產(chǎn)品都會(huì)是市場的暢銷產(chǎn)品，其品牌內(nèi)涵也隨著不斷加入的加法而不斷延伸。縱觀銀海地產(chǎn)旗下的諸多產(chǎn)品，其產(chǎn)品不斷在做加法，每一個(gè)階段的產(chǎn)品都符合同時(shí)間段的消費(fèi)群體。目前銀海地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)、景觀等已經(jīng)成為其暢行市場上的“不二法寶”。另外，銀海品牌還在物業(yè)管理等方面不斷延伸，多個(gè)加法的疊加，讓銀海地產(chǎn)旗下的每一個(gè)項(xiàng)目都成為了當(dāng)年樓市一道靚麗的風(fēng)景線。

    鄧曉盈認(rèn)為，目前俊發(fā)地產(chǎn)、江東地產(chǎn)、中林地產(chǎn)等本土開發(fā)商，都是不斷在產(chǎn)品上做加法的企業(yè)，它們不跟風(fēng)，并形成了各自的風(fēng)格。像俊發(fā)地產(chǎn)，一直以來，俊發(fā)地產(chǎn)的產(chǎn)品基本上都集中在一環(huán)周圍，投資潛力比較大。近幾年來，俊發(fā)地產(chǎn)也不斷在做加法，開發(fā)領(lǐng)域從一環(huán)擴(kuò)展到二環(huán)乃至二環(huán)以外，產(chǎn)品類型也不斷在擴(kuò)展，俊發(fā)地產(chǎn)定位于“城市住宅的主流開發(fā)商”，一直以來“拿地的大氣、戶型的小氣（小戶型為主）、發(fā)展的勇氣”成為其顯著的特征。

    同時(shí)，在昆明樓市上演了多個(gè)暢銷神話的滇池衛(wèi)城，盡管萬達(dá)地產(chǎn)已是國內(nèi)的品牌開發(fā)商，但是萬達(dá)地產(chǎn)卻一直在給其產(chǎn)品做加法。從去年11月15日至今，滇池衛(wèi)城已經(jīng)推出2個(gè)新項(xiàng)目，開盤4次，每一次的產(chǎn)品都有顯著的特征。即將于今年7月推出的新品，全部為6層電梯花園洋房，贈(zèng)送的空間面積比較大，像70平方米的戶型可設(shè)計(jì)為3房，實(shí)現(xiàn)了原來120平方米才能設(shè)計(jì)為3房的突破。

    新銳的開發(fā)商如經(jīng)典地產(chǎn)，其旗下產(chǎn)品經(jīng)典壹城在昆明首創(chuàng)“平層”變“躍層”，超大的入戶花園和景觀陽臺(tái)，滿足當(dāng)前城市住宅居住者的居住所需，因而旗下經(jīng)典壹城一期832套住宅在開盤不到3個(gè)月的時(shí)間里，目前僅余50套左右的房源。

    暢銷樓盤價(jià)格與市場吻合

    “理性定價(jià)是所有暢銷樓盤的必修課”

    現(xiàn)在的樓市已經(jīng)過了全線普漲的時(shí)代，但總有一些樓盤的定價(jià)偏離了正常的價(jià)格運(yùn)行軌跡，最終不得不“孤高”在這個(gè)市場上。

    “理性定價(jià)是所有暢銷樓盤的必修課�！比鹭S和（中國）地產(chǎn)顧問云南有限公司董事副總經(jīng)理廖士森如是認(rèn)為。今年5月16日開盤的香樟俊園，6500元/平方米的銷售均價(jià)亮相。香樟俊園開盤前一天，就有客戶提前趕來排隊(duì)，開盤當(dāng)天，香樟俊園一期300多套房源即被市民搶購80%以上。

    今年5月9日，位于關(guān)上片區(qū)的上海沙龍三期，定位于酒店式公寓，其精裝修的房源，銷售均價(jià)僅為5500元/平方米，因而其336套房源開盤不到3個(gè)小時(shí)即宣布售罄。同日開盤銷售的錦泰花園銳立方，100余套精裝修房源銷售均價(jià)在5200至5400元/平方米，開盤4個(gè)小時(shí)內(nèi)也宣告售罄。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從今年新開盤的樓盤中，可以看出開發(fā)商在當(dāng)前定價(jià)策略中體現(xiàn)出的理性用心。因?yàn)�，理性定價(jià)既是準(zhǔn)確把握市場、成功實(shí)施項(xiàng)目營銷的需要，也是企業(yè)回饋社會(huì)的需要。

    可以說，幾乎所有的暢銷樓盤都安裝了“價(jià)格感知器”，不管是購買滇池衛(wèi)城的花園洋房，還是購買上海沙龍三期這樣數(shù)十萬的房子，這些樓盤都用敏銳的價(jià)格感知能力，觸摸到了實(shí)實(shí)在在的暢銷果實(shí)。

    暢銷樓盤暢銷元素

    暢銷元素1：價(jià)格優(yōu)勢

    經(jīng)過幾個(gè)月的博弈，昆明樓市從冬天順利過度到暖春，轉(zhuǎn)眼炙手可熱的程度比盛夏的太陽還要火熱。僅今年4月份，昆明主城區(qū)共銷售14000余套房源。在昆明主城區(qū)1－5月暢銷樓盤榜（截至5月20日）排名前十的樓盤中，最大的特點(diǎn)是每個(gè)樓盤在最新開盤時(shí)都對價(jià)格做了相應(yīng)的調(diào)整。從表格上顯示，前十名樓盤的成交均價(jià)均基本上與該區(qū)域總體水平。

    暢銷元素2：區(qū)域優(yōu)勢

    買房首先考慮的是價(jià)格，價(jià)格合適之后，區(qū)域優(yōu)勢就慢慢體現(xiàn)出來，這是大多數(shù)購房者會(huì)首先考慮的三大因素之一，還有一個(gè)因素是戶型。

    區(qū)域優(yōu)勢中最受重視的是交通。車站、城市主要干道成為交通優(yōu)勢的集中體現(xiàn)。像今年春節(jié)開始熱銷的和諧世紀(jì)，其緊鄰北市區(qū)公交車站，地處成熟的北市區(qū)成熟地段，成為其另一個(gè)熱銷的秘密武器。

    暢銷元素3：戶型多變

    盡管都是90平方米，究其暢銷樓盤戶型秘訣，戶型的創(chuàng)新和實(shí)用仍是其“不二”法寶。像金色俊園80平方米的Q戶型做到了三房兩廳一空中花園，格局緊湊而實(shí)用，受市場的追捧。在諸多在售樓盤中，90平方米戶型大戰(zhàn)中，越實(shí)用的受市場追捧的越高。從各個(gè)售樓部現(xiàn)場獲得的信息是，目前90平方米左右的戶型成交率是最高的。

    2009年1月1日至5月20日昆明樓市銷售排行前十位的樓盤

    成交套數(shù)前十名

• · 2009年1-8月中國經(jīng)適房開工統(tǒng)計(jì)
• · 2009年國慶長假前五天北京樓市成交統(tǒng)計(jì)
• · 2009年8月份我國公路行業(yè)運(yùn)營數(shù)據(jù)點(diǎn)評
• · 目前北京樓市成交量統(tǒng)計(jì)
• · 2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP統(tǒng)計(jì)
• · 2009年1-8月全國樓市行情分析

• · 2009年8月上海二手房價(jià)格走勢情況分析
• · 廣州違約拿地處罰規(guī)定點(diǎn)評
• · 第二次全國土地調(diào)查工作啟動(dòng)
• · 廣西1-8月房地產(chǎn)投資增長情況
• · 北京二手房最大議價(jià)空間情況分析
• · 2009年1-8月成都重慶房市成交情況分析

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)走勢
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)