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深圳房價走勢分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-5-24
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2007年5月18日下午，央行幾乎在毫無懸念的情況下，宣布：為加強(qiáng)銀行體系流動性管理，引導(dǎo)貨幣信貸和投資合理增長，保持物價水平基本穩(wěn)定，中國人民銀行決定：從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。從2007年5月19日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點(diǎn)。這之前，今年央行已四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，一次調(diào)整利率,其動作之頻繁，幅度之大，是前所未有的。這次又是打出組合拳：在調(diào)整利率和準(zhǔn)備金率的同時，又動用匯率,可謂是三劍齊發(fā)，更是引人注目，彰顯出央行對付流動性過剩"、保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、防止經(jīng)濟(jì)走向過熱的決心。其實，中國人民銀行行長周小川5月17日晚在上海出席非洲開發(fā)銀行集團(tuán)年會時表示“為了使宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，抑制通貨膨脹，我們不排除任何的可能性更往前走一步。使用包括提高存款準(zhǔn)備金率、提高利率甚至其他工具在內(nèi)的貨幣政策工具�！痹掝}剛落，一天之后，他的話得到了逐一驗證。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)事實上，從通貨膨脹率來看，央行過行調(diào)整利率、準(zhǔn)備金回收流動性是可以理解的。數(shù)據(jù)顯示，2007年一季度，我國GDP增幅達(dá)到11.1%，3月CPI上漲了3.3%，雖然4月CPI環(huán)比漲幅下降了0.3個百分點(diǎn)，但仍觸到政府今年3%的通脹警戒線；5月19日,一年期存款基準(zhǔn)利率從2.79%調(diào)整至3.06%，仍然低于通貨膨脹率3.3%。
從投資看，1至4月份，固定資產(chǎn)投資增速比去年同期增長25.5%，增速較一季度回升；從信貸看，4月貸款也重回快車道，同比多增了1058億元；從貨幣供應(yīng)看，4月M2增長17.1%，繼續(xù)高于央行此前設(shè)定的16%的水平。
從以上數(shù)據(jù)及事實來看，低利率還將持續(xù)一段時間，這也將說明未來中國的股市里將會繼續(xù)吸納更多居民存款。很明顯，滬市已躍過4000點(diǎn)，中國股民人數(shù)已超過1億，百姓的錢也不太情愿再存入銀行，而傾向于回報大得多的股票與基金，這是人之常情。就在內(nèi)地股民在正"瘋狂"之時；"長和系"主席李嘉誠17日于股東會后罕見告誡內(nèi)地股民:要謹(jǐn)記97金融風(fēng)暴歷史。
2007年是拐點(diǎn)，還是起點(diǎn)?這令許多人感到困惑與彷徨�；蛟S亞洲金融危機(jī)十周年會給我們一些警示，或許就是虛驚一場。在此筆者引用兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家與眾不同的分析，以供參考。
在投資方面，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)錢穎一先在184期的《財經(jīng)》雜志撰文分析中國的投資不是太多了，并沒有找到中國在整體上投資過多的證據(jù)。最近作者與清華大學(xué)的白重恩教授和伯克利加州大學(xué)的謝長泰教授在美國《布魯金斯經(jīng)濟(jì)論文》期刊2006年秋季號上發(fā)表了題為"中國的資本回報率"的論文(中譯文見《比較》雜志第28輯)。其觀點(diǎn)認(rèn)為："首先我們看中國的資本回報率的水平。依照兩種口徑計算的資本回報率分別在18%-27%之間和8%-12%之間。第二種口徑與經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計一些發(fā)達(dá)國家的資本回報率時所用的口徑很接近。從美國、英國、法國、日本、意大利和德國2000-2003年期間數(shù)據(jù)中得出的資本回報率在7%-13%之間，而我們計算的中國資本回報率正在此區(qū)間內(nèi)。所以中國的資本回報率并不低于這些國家。"
“其次我們看中國的資本回報率隨時間的變化趨勢。依照第一種口徑，資本回報率在20世紀(jì)80年代初到90年代中比較穩(wěn)定后下降，到2000年后又較穩(wěn)定；而依照第二種口徑的資本回報率則隨時間有上升趨勢。兩種口徑的主要差別在于庫存。由于庫存在減少，第二種口徑的資本回報率隨時間上升。但出乎預(yù)料的是近幾年來它的上升更為顯著，盡管近年來投資率上升，資本-產(chǎn)出比也上升。我們發(fā)現(xiàn)主要原因是資本回報率還與GDP中資本收入比例成正比，而后者恰恰在近年來也在上升，從而抵消了資本-產(chǎn)出比的上升，使資本回報率不降反升。我們猜測資本收入比例上升的一個原因是勞動力供給的變化：年輕人增加、教育水平提高和靈活的勞動力市場都會增加資本的收益�！�
錢穎一從投資回報率的數(shù)據(jù)分析中得出了投資是否過多的結(jié)論，或許能讓我們從另一角度來看經(jīng)濟(jì)的過熱。
如果說錢穎一分析讓很多人感到詫異，那么，5月19日，中國政法大學(xué)教授楊帆在鳳凰衛(wèi)視世紀(jì)大講堂的演講更讓感到不可思議。作為"非主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家"的楊帆歷來觀點(diǎn)獨(dú)到，頗為自信，他認(rèn)為，2007年是大牛市開始，這波牛市至少能漲到2015年； 要充分利用好流動性過剩這筆巨大的財富； 深滬股市短期是有些泡沫，但風(fēng)險并不大；中國股市現(xiàn)在還只是青壯年時期，一點(diǎn)感冒影響不了它的繼續(xù)成長！
這顯然是"泡沫論"的對立面，其理論依據(jù)是人口紅利以及非均衡市場與非均衡發(fā)展。支撐楊帆觀點(diǎn)的背就是：中國的 崛起與70年高速增長。他說：“最近關(guān)于大國崛起記錄片，重點(diǎn)總結(jié)的是近代500年以來西方國家崛起的經(jīng)驗，而且說在此之前沒有真正意義上的世界性大國，重點(diǎn)突出的是商業(yè)，科技和民主，而淡化國防與戰(zhàn)爭的作用，使我們看到了當(dāng)代和平崛起的思路。不過由此而且引發(fā)了中國崛起的討論，卻打破了長期以來韜光養(yǎng)晦的態(tài)度，中國的崛起已經(jīng)沒有必要隱瞞，也隱瞞不住的了。”他認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)高速度增長是70年，1949----2019年。 年增長 10%，7年翻一番，10個7年，GDP增長1000倍。他預(yù)測，2006----2013年，GDP到40萬億人民幣。 人民幣升值到 1：6以上，股票指數(shù)突破 10000 點(diǎn)，房價再漲一兩倍，國民收入增長幅度將超過生產(chǎn)的增長。 如果四大危機(jī)可以防止，再有 6年到增長率保持 8%， 2019年GDP 達(dá)到 70 萬億人民幣。 為美國 80%左右。他也特別強(qiáng)調(diào)：中國經(jīng)濟(jì)高速增長必須防止四大危機(jī)，以國家利益，安全與穩(wěn)定為中心：外部戰(zhàn)爭失利，在大國中間博弈的失算；環(huán)境與資源遭受全局性破壞；腐敗與瓜分不可控制，破壞社會主義和諧社會；腐敗勢力集團(tuán)所推動的，重大政策失誤，比如人民幣自由兌換，全面瓜分國民資產(chǎn)，外資全面并購等轉(zhuǎn)等等。
以上兩種觀點(diǎn)，可謂讓人耳目一新，有參考之處。筆者以為，看問題需要從全局性看，我們在面對非理性繁榮的同時，也要有警惕心理準(zhǔn)備，但我們在經(jīng)濟(jì)騰飛之時，也要注意妄自菲薄。大國崛起已成為當(dāng)下的最重要國家背景，國富民強(qiáng)正形成一種趨勢，當(dāng)然也意味著貧富差距正在加劇。
回到房價上來，據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年1季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，房屋租賃價格上漲1.8%，土地交易價格上漲9.8%，物業(yè)服務(wù)價格上漲0.8%。 70個大中城市新建商品住房銷售價格均上漲，漲幅較高的主要城市中，深圳以10.3%名列第二，僅次于北海15.1%。二手住房銷售價格同比上漲5.2%，漲幅比上季度高0.3個百分點(diǎn)。漲幅較大的主要城市中深圳以12.6%名列第一。
毫無疑問，深圳房價漲勢是很快的，筆者曾經(jīng)判斷2006年是深圳房價瘋狂上漲的最后一年,因為看到了中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)、外部的失部的失衡，以及由于高房價來帶來的貧富分化的加劇。如今看來，房價上漲壓力仍將很大，2007年深圳全年的房價走勢瘋不瘋生仍然要取決于供需結(jié)構(gòu)改善與政府有力的宏觀調(diào)控。
無論如何，我們都要相信，房價的快速上漲是不利于社會和諧的。盡管我們追求的社會福祉是這樣的，但也擋不住市場強(qiáng)大的力量。
筆者一直認(rèn)為，削去深圳本地大約30%的投資客，加上東莞、惠州等地的供應(yīng)量，完全可以讓深圳房價上漲趨勢緩下來，事實上，短時間內(nèi)難以做到，也乏有人認(rèn)識到深圳已處一個大轉(zhuǎn)型時代：“四個難以為繼”讓深圳產(chǎn)業(yè)不得不走向高端，勞動密集型產(chǎn)業(yè)已不太適合深圳，有人認(rèn)為深圳正在被拋棄。從房地產(chǎn)業(yè)來看，深圳人卻是反被深圳拋棄，因為高房價、高成本生活成本，讓他們備受煎熬。我認(rèn)為這種"煎熬"具體在深圳市政府面前就是“大”與“小”的層面，也即固守"大深圳"與"小深圳"的問題。事實上，在"大國崛起"的背景下，“大深圳”崛起早已是必然，而沒必要“視而不見”或“固步自封”，如果在這種狀況下忽視城市發(fā)展、人口增長，就房地產(chǎn)而言，最終會結(jié)果是：高房價本透支城市未來。
筆者認(rèn)為，認(rèn)清“大深圳”崛起，也就會認(rèn)清深圳房價未來的走勢。房價當(dāng)前的高漲，一是供不應(yīng)求的結(jié)果，二是深圳27年來產(chǎn)生了至少200萬人 以上的新富階層；三是分享了中國的人口紅利。
深圳房價高嗎？相信大部分人會認(rèn)為高。這或許也正是“大深圳”崛起過程中的一種不可避免的現(xiàn)象，至少我們發(fā)現(xiàn)：深圳市國土部門并沒有作好迎接“大深圳”崛起的工作，首先是，自2003年以來的土地供應(yīng)量的減少；二是忽視低收入群體的住房問題；三是在居住方面沒有和珠三角很好地融合，而是一味投港人所好。
深圳當(dāng)前唯一要做的，就是不要因為“供不應(yīng)求”，而讓“地產(chǎn)泡沫”越吹越大。
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