人民幣匯率升值對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和各行各業(yè)可能帶來(lái)的影響是錯(cuò)綜復(fù)雜，也難以準(zhǔn)確估計(jì)的。

　　1.人民幣匯率問(wèn)題的由來(lái)

　　目前，人民幣尚未實(shí)現(xiàn)資本項(xiàng)目下的自由流通，資本項(xiàng)目下56%仍受到管制，原本不應(yīng)成為國(guó)際焦點(diǎn)。原因在于：(1)在1997年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)中，中國(guó)政府堅(jiān)持人民幣不貶值，避免了世界經(jīng)濟(jì)的衰退和危機(jī)，受到當(dāng)時(shí)世界主要國(guó)家和地區(qū)的一致稱贊，但中國(guó)為此付出了代價(jià)。(2)世紀(jì)初以來(lái)全球化進(jìn)一步發(fā)展。外資大量進(jìn)入中國(guó)，中國(guó)的生產(chǎn)能力大幅上升，而主要發(fā)達(dá)國(guó)家出現(xiàn)了通貨膨脹連續(xù)數(shù)年保持在較低水平的新現(xiàn)象。全球性低通脹、低物價(jià)和高失業(yè)導(dǎo)致有人認(rèn)為人民幣匯率估值過(guò)低。從2002年下半年起，國(guó)際社會(huì)開(kāi)始越來(lái)越多地討論中國(guó)應(yīng)承擔(dān)起調(diào)整全球失衡責(zé)任的問(wèn)題。人民幣匯率被部分人士認(rèn)為是調(diào)整全球失衡的重要手段。這次沖擊，我們沒(méi)料到，世界也沒(méi)料到，于是出現(xiàn)怪罪于人民幣低估的看法。人民幣升值論的炒作始于日本，在美國(guó)膨脹。人民幣匯率問(wèn)題被遺憾地國(guó)際化了。亞洲國(guó)家對(duì)中國(guó)是矛盾的心理：既受惠于中國(guó)，又希望人民幣升值。而美國(guó)國(guó)會(huì)則完全將此看作是政治問(wèn)題。美國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)是中國(guó)利用人民幣匯率進(jìn)行“貨幣操縱”，導(dǎo)致美中貿(mào)易逆差擴(kuò)大，引起美國(guó)失業(yè)增加。美國(guó)的主要目的是希望中國(guó)通過(guò)采用自由浮動(dòng)匯率制，誘導(dǎo)人民幣升值，目的是防止中國(guó)增長(zhǎng)過(guò)快，影響美國(guó)在亞洲的勢(shì)力。美國(guó)的底線是，即使不能阻止中國(guó)的崛起，也要從中國(guó)獲益最大。

　　2.人民幣成為國(guó)際焦點(diǎn)

　　首先，全球化改變了國(guó)際分工的格局，中國(guó)成為全球化的最大受益者之一。其次，中國(guó)融人世界經(jīng)濟(jì)也改變了世界生產(chǎn)的格局。亞洲產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，把中國(guó)作為生產(chǎn)中心，主要是中國(guó)的生產(chǎn)成本低、利潤(rùn)高，以及中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的潛力巨大。以此為基礎(chǔ)，一個(gè)以中國(guó)的制造業(yè)和市場(chǎng)為中心的新的亞洲增長(zhǎng)模式逐漸成型。第三，從中國(guó)發(fā)展中受益最大的是發(fā)達(dá)國(guó)家，但討好賣乖的也是它。估計(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家每年有600～800億美元的收益來(lái)自中國(guó)。第四，中國(guó)現(xiàn)象的出現(xiàn)，全世界都沒(méi)有準(zhǔn)備好怎樣應(yīng)對(duì)，因?yàn)檫@在世界歷史上還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。中國(guó)政府自己也沒(méi)有準(zhǔn)備好怎樣應(yīng)對(duì)，是積極一點(diǎn)好還是被動(dòng)—點(diǎn)好？中國(guó)的GDP只占世界GDP約5%，而美國(guó)占30%以上，中國(guó)哪有那么大的力量？說(shuō)中國(guó)強(qiáng)大的理由可能是：中國(guó)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力改變了整個(gè)國(guó)際市場(chǎng)，中國(guó)成為全球最大的吸引外資國(guó)之一，改變著國(guó)際投資格局；中國(guó)以出口大國(guó)走向國(guó)際市場(chǎng)改變著國(guó)際貿(mào)易格局；中國(guó)人民幣牽動(dòng)著國(guó)際金融格局。

　　3.人民幣匯率對(duì)國(guó)內(nèi)貨幣政策的影響

　　理論上，人民幣匯率升貶各有利弊。升值了會(huì)抑制出口擴(kuò)大進(jìn)口。尤其不利的是，我們不知道現(xiàn)在到底有多少游資進(jìn)入國(guó)內(nèi)。如果人民幣升值會(huì)導(dǎo)致外資抽逃，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將下跌。我們要研究日本上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫是否會(huì)在中國(guó)重演。目前，公開(kāi)討論的幾種匯率改革方案各有利弊，如重新盯住美元，擴(kuò)大現(xiàn)有匯率浮動(dòng)區(qū)間，盯住“一籃子”貨幣等。

　　二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素分析

　　對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格最感到憂慮的指標(biāo)就是房?jī)r(jià)／收入比過(guò)高，因而是不可持續(xù)的。但我們必須認(rèn)識(shí)到，中國(guó)居民的收入統(tǒng)計(jì)是低估的，居民收入之差是極為懸殊的，戶籍制度是能夠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的，等等。政府的相關(guān)政策能夠很深地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以，判斷未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，必須綜合分析經(jīng)濟(jì)因素與非經(jīng)濟(jì)因素。

　　1.地價(jià)。地價(jià)不斷上漲利率提高、嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸款、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例，提高了開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，減少了土地供應(yīng)：嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批；市場(chǎng)存量房地產(chǎn)進(jìn)一步消化，上述因素影響了近階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和價(jià)格變動(dòng)。此外，二手房交易的進(jìn)一步活躍，存量土地的激活，也替代性地緩解了市場(chǎng)供應(yīng)的不足。

　　2.城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城鎮(zhèn)化帶來(lái)了戶籍制度的松動(dòng)，便利了人口由鄉(xiāng)村移向城市、由小城市移向大城市、核心城市，由此產(chǎn)生了對(duì)后者的房地產(chǎn)需求。這一過(guò)程現(xiàn)在有所放慢，但仍將持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間。城鎮(zhèn)化還帶來(lái)了城市內(nèi)部的大規(guī)模拆遷，由此自我創(chuàng)造了對(duì)住房的需求，從全社會(huì)來(lái)看這在相當(dāng)程度上是一個(gè)巨大的浪費(fèi)。現(xiàn)在中央政府對(duì)拆遷已有所控制，由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求將放緩。

　　3.國(guó)有資產(chǎn)可尋租量。國(guó)有企業(yè)由盈利轉(zhuǎn)向巨虧，造就了一批有產(chǎn)者；產(chǎn)生巨虧之后的國(guó)有企業(yè)被改制、變賣再一次造就了一批有產(chǎn)者。權(quán)力參與了對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的分配，腐敗造就了相當(dāng)?shù)母蝗�。但�?guó)有資產(chǎn)存量總是有限的，并且國(guó)家對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的控制也更加制度化、可操作性增強(qiáng)，這一領(lǐng)域造就富裕階層的能力會(huì)降低。反腐力度的加大以及地方財(cái)政的日益緊拙，權(quán)力尋租致富的能力也會(huì)降低。

　　4.投資選擇的多樣化程度。面對(duì)通貨膨脹的威脅與超低利率的壓力，存款人大膽地將買(mǎi)房作為一種貨幣保值增值手段。缺乏合適的投資渠道是今天很多儲(chǔ)蓄者感到頭痛的事。受政策和環(huán)境所限，中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)短期內(nèi)還是拿不出豐富的金融工具。商業(yè)銀行在清除不良資產(chǎn)包袱和注資之后，貸款的能力增強(qiáng)了，但可貸的項(xiàng)目仍然稀缺，房地產(chǎn)業(yè)仍不可避免地成為其資金投向的主渠道。

　　5.資本項(xiàng)目開(kāi)放進(jìn)程。國(guó)內(nèi)沒(méi)有可供選擇的投資工具，資金便向境外流動(dòng)尋找投資機(jī)會(huì)，但資本項(xiàng)目管制將其堵住了。外匯資金可以經(jīng)由金融機(jī)構(gòu)投資于境外，國(guó)內(nèi)銀行提供的外匯理財(cái)收益率現(xiàn)已是外匯存款利率的5倍以上，所以外匯存款兩年不增。還有近年似乎廣州等南方核心城市的房?jī)r(jià)上漲不太顯著，原因之一也許是當(dāng)?shù)氐耐顿Y者已經(jīng)熟悉如何將資金便捷地投資于境外金融市場(chǎng)。在人民幣匯率穩(wěn)定與資本項(xiàng)目控制不放的權(quán)衡中，中國(guó)事實(shí)上是在加速開(kāi)放資本項(xiàng)目，這對(duì)國(guó)內(nèi)的金融投資趨向?qū)⑹穷嵏残缘摹?SPAN lang=EN-US>2006年之后，外資金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)大也為境內(nèi)資金投資境外提供了合法的渠道。

　　6.人民幣升值程度。人民幣升值之時(shí)，就是境外投機(jī)資本流出之始，國(guó)內(nèi)外商投資企業(yè)的利潤(rùn)匯回也會(huì)增多。只要使中國(guó)的土地、勞動(dòng)力等資源獲得公平的交易價(jià)格，中國(guó)的出口競(jìng)爭(zhēng)力自然就會(huì)下來(lái)，人民幣升值并無(wú)核心產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的長(zhǎng)期支撐基礎(chǔ)。其實(shí)，人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格這兩個(gè)從表面看上去并無(wú)太多關(guān)聯(lián)的問(wèn)題是有聯(lián)系的。因?yàn)�，在飛漲的房地產(chǎn)價(jià)格背后，升值預(yù)期是一個(gè)推動(dòng)力。

　　據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì)，境外資金直接流人房地產(chǎn)的比重，2001年是16.1%，2002年升至23.5%，2003年超過(guò)了25%，2004年前5個(gè)月達(dá)到32.6%。外資之所以大舉進(jìn)入房地產(chǎn)，一個(gè)重要原因是人民幣升值預(yù)期，熱錢(qián)流入最主要的選擇是投資和購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。

　　7.利率。在《當(dāng)前提高利率是一種柔性的市場(chǎng)化調(diào)控手段》一文中曾詳盡地列舉了果斷提高存貸款利率的必要性，如：再貸款、再貼現(xiàn)浮息以及擴(kuò)大貸款利率浮動(dòng)幅度不能替代存貸款利率提高；現(xiàn)在的企業(yè)等經(jīng)濟(jì)主體對(duì)利率相當(dāng)敏感；調(diào)高利率并不會(huì)對(duì)人民幣匯率構(gòu)成顯著升值壓力；負(fù)的存款利率將破壞金融穩(wěn)定性；調(diào)息與否不應(yīng)以CPI為惟一風(fēng)向標(biāo)；調(diào)高利率的負(fù)面影響可以綜合權(quán)衡等。毋須多言，加息一定能夠有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，早一點(diǎn)控制房地產(chǎn)問(wèn)題。以前認(rèn)為加息要等一等的理由都不存在了，如美元加了三次息、CPI連續(xù)三個(gè)月都在5%以上。但人民幣利率還是沒(méi)有動(dòng)，我們只能從戰(zhàn)略的高度來(lái)認(rèn)識(shí)這一問(wèn)題，為負(fù)利率所損的廣大存款人也只能從報(bào)效國(guó)家的責(zé)任感出發(fā)來(lái)欣然承受巨額經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌成本的轉(zhuǎn)嫁。

　　以上幾個(gè)因素，多數(shù)看似與房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)關(guān)，卻是事實(shí)上深刻中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的主要變量。就這些變量而言，其變化都是漸進(jìn)的，也即包括大中城市在內(nèi)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)在短期內(nèi)驟然大幅度下滑。盡管受到購(gòu)買(mǎi)力間歇期等因素的影響，房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房?jī)r(jià)格會(huì)有波動(dòng)，但整體上仍會(huì)在未來(lái)的若干年內(nèi)保持漲勢(shì)，特別是在目前通貨膨脹的環(huán)境下更會(huì)如此。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市一樣，都是“政策市”。中國(guó)的股市沒(méi)有上市公司實(shí)體利潤(rùn)提升的支撐也能斷斷續(xù)續(xù)漲了10年，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有居民實(shí)際收入提高的支撐同樣也能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)期。然而我們必須警醒的是，政策市到一定程度上就會(huì)掉入“政策陷阱”，屆時(shí)怎么政策刺激也難以復(fù)元。

　　三、人民幣匯率升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響分析

　　1.人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的正面影響

　　房地產(chǎn)業(yè)是另一個(gè)敏感行業(yè)。人民幣升值將使調(diào)整中的房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)大量熱錢(qián)惡炒的巨大壓力。種種跡象表明，國(guó)際游資早已棲身國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，其中有的就是賭人民幣升值才進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的。當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的貨幣面臨升值壓力或者貨幣持續(xù)升值時(shí)，在升值前如把外幣換成本幣，一旦本幣升值，投資者將本幣兌換成外幣就能夠獲得與升值幅度相應(yīng)的收益。這促使投資者追逐該國(guó)及地區(qū)資產(chǎn)，而最有吸引力的是股票和房地產(chǎn)，因?yàn)橥顿Y者不但能獲得升值收益，而且能獲得股票和房地產(chǎn)本身增值的收益，可以說(shuō)是賺兩頭的錢(qián)。由于目前我國(guó)的股票市場(chǎng)持續(xù)低迷，所以大量國(guó)際游資涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大約有50%的外來(lái)資金炒作，這些完全以炒作、套利為目的的外來(lái)資金直接危害了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。在過(guò)去兩年中，數(shù)以千億美元計(jì)的國(guó)際游資涌人中國(guó)，其中大部分進(jìn)入了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，2004年中國(guó)外匯儲(chǔ)備凈增2070億美元，其中貿(mào)易順差為319億美元，引進(jìn)外資606億美元。由正常渠道換取的外匯儲(chǔ)備增額為925億美元。那么，還有約1100億美元凈增外匯儲(chǔ)備無(wú)法與經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)掛鉤。分析人土認(rèn)為，這1100億外匯大部分為預(yù)期人民幣不久將升值基礎(chǔ)上以匯率投機(jī)為目的熱錢(qián)流入。大量涌入的國(guó)際游資使得中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅飚升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2001年全國(guó)商品房銷售價(jià)格比2000年上漲1.7%，2002年全國(guó)房屋銷售價(jià)格第四季度同比上漲3.5%，2003年全國(guó)房屋銷售價(jià)格四季度同比上漲5.1%，2004年全國(guó)房屋銷售價(jià)格比2003年上漲了9.7%。盡管2005年美聯(lián)儲(chǔ)為鼓勵(lì)資本回流而數(shù)次提高基準(zhǔn)利率，但沒(méi)有任何跡象表明海外游資正在撤離或準(zhǔn)備撤離中國(guó)。據(jù)央行最新公布數(shù)據(jù)顯示，2005年3月末，國(guó)家外匯儲(chǔ)備余額為6591億美元，同比增長(zhǎng)49.9%。1至3月份外匯儲(chǔ)備增加492億美元，同比多增126億美元。

　　與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也在上演最后的瘋狂上漲。據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2005年一季度，35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲。房屋銷售價(jià)格上漲9.8%，在吸引外資最多的上海，商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅達(dá)到了19.9%。中國(guó)房產(chǎn)投資者對(duì)于外來(lái)資本的涌入表現(xiàn)出歡呼雀躍，但對(duì)其間蘊(yùn)藏的金融風(fēng)險(xiǎn)卻視而不見(jiàn)，無(wú)可否認(rèn)，國(guó)際資本的大量流入在一定程度上助長(zhǎng)了中國(guó)房市的火爆。但另一方面也在為中國(guó)銀行業(yè)制造足夠多的隱性不良資產(chǎn)。如果央行決定調(diào)整人民幣匯率，大量國(guó)際資本會(huì)套利回流，失去外來(lái)資本支持的中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)面臨資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而將影響到金融穩(wěn)定。

　　為了化解中國(guó)房地產(chǎn)其中蘊(yùn)藏的金融風(fēng)險(xiǎn)，為匯率改革創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)良好的外圍環(huán)境，中央政府希望通過(guò)連續(xù)加息平抑房?jī)r(jià)，用來(lái)擠壓其間蘊(yùn)藏的國(guó)際(國(guó)內(nèi))投機(jī)資本，但事實(shí)上房?jī)r(jià)仍在高位。對(duì)于房?jī)r(jià)的日趨失控，匯率調(diào)控或?qū)⑦M(jìn)入管理層的視野。人民幣升值帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格：對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者來(lái)說(shuō)，人民幣升值首選的行業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)，因?yàn)閲?guó)內(nèi)投資品種較少，股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又較大。房產(chǎn)是以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，從房產(chǎn)本身和人民幣資產(chǎn)兩個(gè)角度考察，它們都有升值潛力。因此要博人民幣升值，房產(chǎn)必定是最好的投資品種。還有人認(rèn)為，房產(chǎn)是政府的“軟肋”，政府采取政策遏制過(guò)熱狀況業(yè)總得以“不能影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、不能給銀行帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)”為前提，因此，投資房產(chǎn)保險(xiǎn)系數(shù)較高，投資人數(shù)近來(lái)有增無(wú)減。對(duì)于國(guó)際投資商來(lái)說(shuō)，人民幣升值的預(yù)期會(huì)吸引他們投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，使得大量短期的國(guó)際投機(jī)性資金涌入中國(guó)，這些游資在房地產(chǎn)市場(chǎng)“守株待兔”，推高樓價(jià)，等待人民幣升值兌現(xiàn)。有消息說(shuō)，自加息后幾月來(lái)，已有10多億美元海外熱錢(qián)涌入上海樓市。人民幣升值，外資坐擁人民幣升值的好處。如果人民幣不升值，政府一定會(huì)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這樣又會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。總之，這些外資投機(jī)者總是賺錢(qián)的。

　　2.人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的負(fù)面影響

　　人民幣升值將導(dǎo)致外資熱錢(qián)的撤離，會(huì)不會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)造成毀滅性的打擊？如果房產(chǎn)價(jià)格過(guò)快過(guò)猛下降，將會(huì)涉及到整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

　　據(jù)中國(guó)國(guó)際金融有限公司資料，大約60%的房地產(chǎn)投資來(lái)源于銀行貸款。再加上個(gè)人房貸的2萬(wàn)億元，如果房?jī)r(jià)真的大落，好資產(chǎn)就變成了呆壞賬。本來(lái)就很脆弱的中國(guó)的金融業(yè)能否承受？其次，是農(nóng)民工受不了。不可否認(rèn)的是，進(jìn)城的農(nóng)民工一半以上都在從事建筑業(yè)以及與建筑業(yè)有關(guān)的行業(yè)，如果房?jī)r(jià)大落，帶來(lái)的必然是房地產(chǎn)業(yè)的萎縮，這樣，很多農(nóng)民工就會(huì)失業(yè)。農(nóng)民的增收問(wèn)題如何解決？城市居民也會(huì)受不了，據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所李實(shí)教授的研究，2002年城市居民凈房產(chǎn)均值29703元，占居民總財(cái)產(chǎn)凈值的64.38%，房?jī)r(jià)大落就意味著居民財(cái)產(chǎn)的縮水和貶值，進(jìn)而會(huì)影響到居民的消費(fèi)支出心理，國(guó)內(nèi)需求也會(huì)隨之大落。人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格就像一張巨大的蜘蛛網(wǎng)里的兩個(gè)結(jié)點(diǎn)，獨(dú)立存在，但又緊密相聯(lián)。人民幣升值，匯率下降，會(huì)使國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，特別是資金的外流，會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的后勁兒。然而，進(jìn)口產(chǎn)品的增加對(duì)于提高人民的消費(fèi)水平，提高國(guó)內(nèi)廠商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力是有益的，所以人民幣升值，也并不可怕。關(guān)鍵的問(wèn)題是國(guó)內(nèi)企業(yè)能否經(jīng)受這種競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)，能否提供吸引人們消費(fèi)的有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。由此分析，房地產(chǎn)品就是一種競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的產(chǎn)品。

　　有一種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)又可能成為風(fēng)險(xiǎn)最大的，受匯率變動(dòng)影響最大的市場(chǎng)。因?yàn)閲?guó)際游資會(huì)找到一個(gè)獲利性好的產(chǎn)業(yè)作為切入口，在較短的時(shí)期內(nèi)完成人民幣買(mǎi)入賣出的置換，這個(gè)行業(yè)不會(huì)是國(guó)內(nèi)的汽車業(yè)，也不會(huì)是國(guó)內(nèi)的消費(fèi)品生產(chǎn)行業(yè)，而很可能是在國(guó)內(nèi)有較長(zhǎng)久消費(fèi)需求支持的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、教育業(yè)、金融、保險(xiǎn)業(yè)等。這些“熱錢(qián)”會(huì)像吹氣球一樣很快地把房地產(chǎn)業(yè)等增長(zhǎng)性好的行業(yè)捧上天，形成整個(gè)市場(chǎng)偏冷的情況下的幾個(gè)熱點(diǎn)。當(dāng)人們看到這些行業(yè)的投資回報(bào)率高于其它行業(yè)，特別是在股票市場(chǎng)上，基金市場(chǎng)上，人們就會(huì)把資金移向這些行業(yè)。2004年2月22日《北京青年報(bào)》披露的2003年四季度投資基金情況的報(bào)表，顯然房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)是基金投資凈值增長(zhǎng)最快的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是第六位，建筑業(yè)第二位。銀行必然會(huì)擴(kuò)大信貸，放松對(duì)貸款的限制，削弱了銀行體系的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，這就是人們常說(shuō)的“泡沫”。虛擬經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。這時(shí)一有風(fēng)吹草動(dòng)，大量短期資金外逃，就可能導(dǎo)致像東南亞金融危機(jī)類似的結(jié)果。然而當(dāng)這些熱錢(qián)完成了炒作人民幣的置換之后，這些行業(yè)的冬天就到了。的確應(yīng)記取1997年開(kāi)始的亞洲金融危機(jī)的教訓(xùn)。房地產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的龍頭，同時(shí)可能成為國(guó)際游資進(jìn)入的橋梁。

　　這種可能的過(guò)程可以概括為：人民幣準(zhǔn)備升值一一進(jìn)口增加、資金流出——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢——金融監(jiān)管不力，國(guó)際游資通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)等行業(yè)—一經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性通貨膨脹——國(guó)內(nèi)銀行放松銀根，股市上大量資金跟進(jìn)——銀行周轉(zhuǎn)資金不足、企業(yè)負(fù)債過(guò)大——國(guó)外短期資金外逃——股市下跌，經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)裂。所以人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有多大影響，是件好事，相反，如果由于人民幣升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱起來(lái)，不見(jiàn)得是件好事，所以房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該保持平常的心態(tài)，不要急于大撈一把，否則不是我們利用“外資”，卻很有可能是被“外資”利用了。

　　首先，選擇匯率調(diào)整方式。假如我國(guó)進(jìn)行匯率調(diào)整，目前來(lái)看方案不外乎一步到位式升值和漸進(jìn)式升值兩種。如果是一步到位式，游資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的危害相對(duì)較小——這種情況下，國(guó)家可以通過(guò)種種手段對(duì)游資進(jìn)出進(jìn)行限制，因此也更具可取性。但是，由于無(wú)法預(yù)測(cè)升值幅度，如果這種調(diào)整方案導(dǎo)致貨幣高估，那么對(duì)整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)的危害更大。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不少金融危機(jī)都是因?yàn)樨泿鸥吖缹?dǎo)致的。如果采取漸進(jìn)式升值方案，游資帶來(lái)的壓力就相對(duì)較大：每次匯率的小幅調(diào)整，都會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)更大的升值預(yù)期，更多熱錢(qián)會(huì)通過(guò)各種渠道不斷流入市場(chǎng)，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的泡沫。

　　其次，合理調(diào)控市場(chǎng)需求，控制房地產(chǎn)價(jià)格漲幅。綜合運(yùn)用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿，遏制投機(jī)性炒房，從嚴(yán)控制投資性購(gòu)房，對(duì)普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房繼續(xù)給予稅收優(yōu)惠，對(duì)超越國(guó)情、超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的住房消費(fèi)要合理引導(dǎo)和調(diào)控。

　　最后，人民幣升值，無(wú)疑對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是顯而易見(jiàn)的。現(xiàn)在有大批國(guó)際房地產(chǎn)投資資金，等著國(guó)內(nèi)資本管制的進(jìn)一步放松。為防范這種沖擊，國(guó)內(nèi)除了在銀行貸款方面繼續(xù)支持外，應(yīng)該在這個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域多引進(jìn)一些直接投資，比如發(fā)展像房地產(chǎn)投資基金之類的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

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