1.租金上漲

　　從整體上看，上海寫字樓租賃價格呈持續(xù)上升趨勢。從圖一可以看出，自從2000年開始，上海甲級寫字樓的租金一路上揚，近兩年，更是呈現(xiàn)出加速上漲的趨勢。截至2005年12月底，甲級寫字樓的整體租金水平已經(jīng)上升至0.96美元／天／平方米，漲幅高達(dá)25%。2006年寫字樓租賃市場增勢穩(wěn)健，六大中心板塊的租金價格增長率為19.1%。權(quán)威人士預(yù)計，未來兩年上海高端寫字樓租金價格還將以超過10%的速度持續(xù)上漲。

　　2.空置率下降

　　由于市場需求旺盛，上海市甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降。在新增大量樓盤的情況下，2005年底，上海甲級寫字樓市場平均空置率為6.6%，只比2004年同期微增了0.2%。2006年二季度，滬上寫字樓整體空置率比上季度下降0.3個百分點達(dá)到5.6%。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下了1998年以來的新低。這說明上海寫字樓仍屬于相對稀缺資源，不存在明顯的租戶缺乏。

　　3.需求旺盛

　　空置率和租金價格此消彼漲的背后，反映出了上海寫字樓租賃市場的旺盛需求。尤其是，目前金融行業(yè)已成為上海寫字樓租賃需求的主要動力，隨著2006年金融市場的全面放開，跨國公司對于辦公樓需求也急劇膨脹。而在供應(yīng)方面，上海2006年全年僅有5幢甲級辦公樓入市，總計僅有44萬平方米的新增供應(yīng)量。預(yù)計寫字樓租賃的供求失衡在短期內(nèi)難以調(diào)整到位，在2～3年內(nèi)上海寫字樓租賃業(yè)仍將是賣方市場。

　　4.熱門地段受追捧

　　由于供應(yīng)量十分有限，上海熱門地段的寫字樓更加受市場追捧。2006年上海中央商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓整體租金指數(shù)上漲了8.6%，而非中央商務(wù)區(qū)僅有4.2%。截至2005年末，淮海中路及南京西路兩個區(qū)域甲級寫字樓的平均空置率分別只有3.1%和2.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他非核心商區(qū)。這些都表明，寫字樓的地域區(qū)分度較大。

　　作為老牌的商務(wù)區(qū)，黃浦區(qū)和陸家嘴寫字樓的市場整體認(rèn)可度最高，2000年—2005年5年間，黃浦區(qū)寫字樓租金價格的累積增長率約為167%，年平均租金增長率為10.8%。

　　二、影響上海寫字樓租賃的具體因素

　　1.地段與品質(zhì)

　　地段位置以及寫字樓的整體品質(zhì)是決定寫字樓租賃需求和租金價格的首要因素。上海超過70%的甲級寫字樓都集中在南京西路商務(wù)區(qū)、陸家嘴商務(wù)區(qū)等六大中心商務(wù)區(qū)。與周邊區(qū)域相比，這些核心商務(wù)區(qū)的租金水平和出租率都明顯較高。需要強調(diào)的是，地段包含的要素很復(fù)雜，包括商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)等項因素。以北京東路的東銀大廈和科技京城為例，它們處于南京西路商務(wù)區(qū)，地理位置優(yōu)勢明顯，但是之前也曾面臨著較多制約因素——該地段周圍有較多老式里弄，道路普遍較窄，而且北京東路是有名的“汽配一條街”，沿街遍布五金商鋪，影響了物業(yè)的商務(wù)價值。隨著北京路整體定位的調(diào)整，這些制約因素才逐漸消除。

　　寫字樓的品質(zhì)包含很多因素，最主要的是大廈的整體外觀和知名度等等。在這些方面，新建的寫字樓、尤其是2000年以后興建的寫字樓具備一定優(yōu)勢。

　　高端客戶、尤其是近期寫字樓租賃的主力——國外金融企業(yè)對寫字樓的品質(zhì)和地段要求非常挑剔，而不過分看重租金成本。這導(dǎo)致了近期上海甲級寫字樓市場上熱門地段的新開樓盤受到追捧。

　　2.物業(yè)服務(wù)水平

　　當(dāng)前上海寫字樓租賃對物業(yè)服務(wù)水平的重視程度越來越高，并且正在逐漸與國際接軌。一個最明顯的表現(xiàn)就是，越來越多的寫字樓正在與第一太平戴維斯、世邦魏理仕等知名物業(yè)公司合作，提升寫字樓的物業(yè)管理水平。其中不乏—些建造年代較早的寫字樓，如恒基、百騰等等。

　　在提升物業(yè)服務(wù)水平方面，這些品牌物業(yè)管理公司有很多方面值得我們學(xué)習(xí)，尤其是它們都非常注重從細(xì)節(jié)入手。例如，許多早期寫字樓都存在電梯數(shù)量過少、高峰時期擁堵嚴(yán)重的情況。品牌物業(yè)管理公司常會采取與樓內(nèi)企業(yè)溝通協(xié)商，分段上下班的策略，錯峰的效果非常明顯。在雨季，很多物業(yè)會為進入大樓的人員提供裝雨傘的塑料袋，既做到了防滑、保持樓內(nèi)清潔，又在無形中對電梯等重要設(shè)備起到維護作用。細(xì)節(jié)方面經(jīng)常能夠體現(xiàn)整個物業(yè)的品質(zhì)和形象。

　　3.整體布局

　　整體布局包括了建筑的結(jié)構(gòu)性布局以及業(yè)態(tài)的布局，這兩方面對于寫字樓的租賃情況都具有一定的影響。建筑的結(jié)構(gòu)性布局大體都在建設(shè)之初定型，后期調(diào)整空間較小，成本較高。但在業(yè)態(tài)布局方面，合理的布局調(diào)整確實能夠使寫字樓的整體商務(wù)服務(wù)水平有較大提升。

　　近兩年建成的甲級寫字樓，都是集商場、餐飲、娛樂、辦公于一體的綜合性物業(yè)，很多甚至設(shè)置專門的商務(wù)中心，提供飛機票代辦、取款、企業(yè)工商注冊登記代理等商務(wù)服務(wù)。許多早期的寫字樓因此也加快了業(yè)態(tài)調(diào)整的步伐。例如，以前科技京城周邊的餐飲服務(wù)非常少，僅寫字樓地下二層有一個較大的食堂，無論品味還是檔次都無法滿足現(xiàn)代商務(wù)用餐的要求。后來科技京城開始在裙樓的商鋪中適當(dāng)引入餐飲、休閑等服務(wù)業(yè)態(tài)。結(jié)果證明這種調(diào)整不僅提升了寫字樓整體的商務(wù)服務(wù)水平，還為裙樓的商鋪有效吸引了客流。

　　4.辦公環(huán)境與硬件設(shè)施

　　我們發(fā)現(xiàn)，對高檔甲級寫字樓的租戶來說，對包括中央空調(diào)、水暖、通信在內(nèi)的寫字樓內(nèi)部設(shè)施的水平，雖各有差異，但整體感覺并不明顯。從實際情況來看，雖然某些建造年代較早的寫字樓的硬件設(shè)施的確存在著諸如電梯數(shù)量過少等問題，但并沒有對這些寫字樓的租賃造成明顯影響。

　　5.整體定位

　　整體定位正確與否對寫字樓的經(jīng)營和發(fā)展具有著至關(guān)重要的作用。以科技京城為例，其最初的定位.曾經(jīng)是“融匯信息、科技產(chǎn)品開發(fā)、軟件開發(fā)…零配件供應(yīng)、咨詢及培訓(xùn)等十大功能于一體的大型信息科技城和高科技園區(qū)”。這種定位非常高端，也具有區(qū)分度。但是，“科技”是一個非�；\統(tǒng)的定義，“高科技園區(qū)”的定位更難以把握和實現(xiàn)。尤其在黃浦區(qū)這樣—個老牌的核心商務(wù)中心，“科技園區(qū)”的定位很難獲得認(rèn)同并彰顯特色。這種定位上的偏差曾一度對科技京城的招商和經(jīng)營產(chǎn)生過消極影響，一個簡單而直接的問題是：如果要求入住的商家與科技京城的定位明顯不符(航運、咨詢業(yè))，那么是該留住商家還是堅守“科技”定位？即便選擇了前者，“科技園區(qū)”的名頭還是會嚇跑很多潛在的客戶。

　　之后，科技京城確立了“商務(wù)十科技”的定位，并著力將這一定位主題化、多元化，將“時尚性”、“前衛(wèi)性”、“商務(wù)性”等元素融入到科技京城的樓宇經(jīng)濟中，從而更好地利用了臨近南京西路的地緣優(yōu)勢，廣聚人氣，提升了樓宇的整體品質(zhì)。

　　6.大客戶比例

　　大客戶比例是正在逐漸受到寫字樓租賃業(yè)重視的一個因素。在寫字樓租賃市場，一直存在著小客戶／高租金和大客戶／優(yōu)惠租金之間的矛盾，雖然小客戶具有單位租金較高、能在短期內(nèi)解決空置的特點，但越來越多的高端寫字樓開始將天平傾向后者。這種選擇的背后有著很多理性的考慮：首先，大客戶可以提升辦公樓的整體品質(zhì)和知名度，并能使物業(yè)的管理難度和成本大為降低。其次，大客戶對以后租金的上漲并不敏感，很少會因為租金上漲而選擇退租。而且，大客戶的入住能明顯降低經(jīng)營和招商成本，在很多知名寫字樓，少數(shù)幾家大客戶就能解決超過30%的租賃問題。

　　大客戶已成為廣大寫字樓在中長期的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠享受寫字樓方面的租金和樓層優(yōu)惠。例如，許多寫字樓在招商一開始即將小客戶集中在相對較低的樓層，人為地與大客戶進行樓層分割。這體現(xiàn)了寫字樓租賃業(yè)的一種未來趨勢，也表明了寫字樓租賃方在平衡短期和中長期利益的時候，正變得越來越理性。

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