一、“同名轉(zhuǎn)按揭”概述

　　“同名轉(zhuǎn)按揭”是轉(zhuǎn)按揭的一種類型，所以要先了解轉(zhuǎn)按揭的性質(zhì)和類型。

　　(一)轉(zhuǎn)按揭的性質(zhì)和分類

　　1.性質(zhì)：轉(zhuǎn)按揭就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款，是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

　　2.轉(zhuǎn)按揭的分類

　　按揭涉及兩方主體：借款人和銀行。對(duì)于銀行而言，按揭是債權(quán)；對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，按揭是債務(wù)。根據(jù)轉(zhuǎn)讓主體不同，可將轉(zhuǎn)按揭分為債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債務(wù)轉(zhuǎn)讓。(1)債權(quán)轉(zhuǎn)讓指按揭在債權(quán)人之間的轉(zhuǎn)讓，即借款人將在甲銀行辦理的按揭轉(zhuǎn)到乙銀行，這種債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而借款人不變的轉(zhuǎn)按揭，也被稱為“同名轉(zhuǎn)按揭”；(2)債務(wù)轉(zhuǎn)讓指按揭在債務(wù)人之間的轉(zhuǎn)讓，即原借款人將按揭轉(zhuǎn)給新借款人。這種借款人(債務(wù)人)轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)按揭又稱為“異名轉(zhuǎn)按揭”。

　　(二)“同名轉(zhuǎn)按揭”介紹

　　同名轉(zhuǎn)按揭是在個(gè)人住房按揭貸款還款期內(nèi)，因借款人有其他資金需求且抵押物房產(chǎn)升值，借款人到其他銀行重新對(duì)抵押物房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并申請(qǐng)貸款，新貸款部分用于歸還老貸款，部分用于其他需求。

　　例如：李先生2002年購(gòu)買了一套價(jià)值40萬(wàn)元的商品房，按揭貸款30萬(wàn)元。假設(shè)房子現(xiàn)已升值至50萬(wàn)元，李先生剛好缺少一部分資金用于投資，于是轉(zhuǎn)按揭是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，在重新評(píng)估確認(rèn)后，銀行可以給予40萬(wàn)元的貸款。在不考慮李先生已還貸款情況下，李先生可以獲得額外的10萬(wàn)元資金，而貸款總額由30萬(wàn)元變?yōu)?SPAN lang=EN-US>40萬(wàn)元。簡(jiǎn)單來(lái)講，他付出的成本是銀行的住房按揭貸款利率，然后用這10萬(wàn)元進(jìn)行其他投資或消費(fèi)，因此做“同名轉(zhuǎn)按揭”也需要付出成本和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、“同名轉(zhuǎn)按揭”產(chǎn)生的動(dòng)因

　　(一)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和外部環(huán)境的需要

　　由于金融環(huán)境的變化和政策的寬松，特別是利率市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，商業(yè)銀行對(duì)貸款利率有更加靈活的自主權(quán)，各家銀行更有條件推出優(yōu)質(zhì)的房貸產(chǎn)品和服務(wù)。個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)具有效益高、風(fēng)險(xiǎn)低、成本低的特點(diǎn)，自然成為各家銀行零售業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，因此各大銀行都在提高自己的服務(wù)、推出新的房貸產(chǎn)品，“同名轉(zhuǎn)按揭”正是這種“房貸”競(jìng)爭(zhēng)的一種創(chuàng)新工具，也反映了住房貸款市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。

　　另外，最近幾年住房?jī)r(jià)格上漲迅速，給“同名轉(zhuǎn)按揭”的產(chǎn)生提供了良好的外部環(huán)境，正是由于住房的升值才能夠使房子可以重新評(píng)估，重新申請(qǐng)更多的貸款而能夠?qū)⑹Ｓ噘Y金用于其他消費(fèi)需求。所以，住房?jī)r(jià)格的不斷上漲給予了“同名轉(zhuǎn)按揭”誕生的空間。

　　(二)投資和理財(cái)?shù)男枰?SPAN lang=EN-US>

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的人需要一定的資金進(jìn)行投資和理財(cái)，而對(duì)于那些資金不足的投資者，“同名轉(zhuǎn)按揭”為其提供了一個(gè)較好的選擇。例如最近股市行情比較好，許多人需要資金購(gòu)買股票和基金，做“同名轉(zhuǎn)按揭”能夠以相對(duì)較低的成本獲得所需資金，因?yàn)樽》抠J款利率相對(duì)低于其他類型貸款利率。

　　如果有少量住房公積金貸款沒(méi)有還完，想再購(gòu)買另一套商品房，而不能獲得住房公積金貸款，做轉(zhuǎn)按揭可以解除住房公積金的負(fù)債，重新獲得更多的住房公積金貸款，這也是出于理財(cái)?shù)男枰��?SPAN lang=EN-US>

　　(三)消費(fèi)和其他需要

　　如果需要資金進(jìn)行裝修、買車和購(gòu)買其他消費(fèi)品，做“同名轉(zhuǎn)按揭”可以獲得一部分資金。另外，還有人對(duì)目前按揭貸款的貸款年限、還款方式不滿意，“同名轉(zhuǎn)按揭”也為其提供了一個(gè)變通的方法。

　　由此可以看出，“同名轉(zhuǎn)按揭”更多的是由于居民投資、理財(cái)和消費(fèi)的需要，而按揭貸款純粹是出于購(gòu)房的需要，雙方目的和動(dòng)機(jī)不同。

　　三、“同名轉(zhuǎn)按揭”不能提取住房公積金的原因分析

　　(一)“同名轉(zhuǎn)按揭”不符合住房公積金提取的政策規(guī)定

　　住房公積金制度是一種政策性住房金融制度，它主要是為中低收入者購(gòu)買住房提供資金支持，為住房公積金繳存職工提供優(yōu)惠利率的住房貸款。根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》第四章(提取和使用)第二十四條規(guī)定：“償還購(gòu)房貸款本息的”可以提取職工住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。從中可以看出：只有用于購(gòu)買住房的貸款才可以提取公積金。從目的和動(dòng)機(jī)上講，只有貸款是為購(gòu)買住房提供資金支持的時(shí)候，這種貸款才符合提取住房公積金的條件。所以，貸款是否直接以購(gòu)房為目的是判斷還貸提取住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)。

　　住房公積金貸款是購(gòu)房人通過(guò)住房公積金管理中心的受托銀行獲得資金購(gòu)買住房，按揭貸款是購(gòu)房人通過(guò)商業(yè)銀行獲得信貸資金購(gòu)買住房，這兩種貸款的目的和動(dòng)機(jī)都是為購(gòu)房提供資金支持，所以它們符合提取住房公積金的規(guī)定和條件。從產(chǎn)生原因來(lái)看，“同名轉(zhuǎn)按揭”的目的不是用于購(gòu)買住房，而是出于投資和再融資的需要。許多種“同名轉(zhuǎn)按揭”的需求者，主要是通過(guò)轉(zhuǎn)按揭獲得一定的額外資金用于其他投資和消費(fèi)，所以“同名轉(zhuǎn)按揭”不符合住房公積金制度的規(guī)定，也與住房公積金制度建立的目的相悖。

　　因此，“同名轉(zhuǎn)按揭”不是直接以購(gòu)房為目的的貸款產(chǎn)品，它實(shí)際上是在住房貸款基礎(chǔ)上的消費(fèi)信貸延伸，不能作為住房公積金提取的條件。

　　(二)住房公積金不能重復(fù)提取

　　若“同名轉(zhuǎn)按揭”能夠提取住房公積金，則會(huì)導(dǎo)致住房公積金被重復(fù)提取的情況。在住房公積金提取的政策中，還貸提取住房公積金需要提供銀行的還款憑證。從上面的例子看出，李先生的30萬(wàn)元按揭貸款的還款憑證是可以提取住房公積金的，若“同名轉(zhuǎn)按揭”的40萬(wàn)元的還款憑證也用于提取住房公積金，理論上講會(huì)出現(xiàn)提取額度超過(guò)房子的原始價(jià)值，這是一種間接的重復(fù)提取行為。

　　另外，在那些高收入人群中，由于住房公積金余額和月繳存額比較多，會(huì)出現(xiàn)所還貸款額小于住房公積金帳戶余額的情況。若“同名轉(zhuǎn)按揭”可以提取住房公積金，它可能被利用為重復(fù)套取住房公積金的工具，這樣不利于住房公積金的歸集和住房資金的積累，不符合住房公積金制度互助性的要求，不利于住房公積金制度發(fā)揮其政策性住房金融的職能和作用。

　　(三)住房公積金提取不可用于投資和消費(fèi)

　　若做“同名轉(zhuǎn)按揭”是為了獲得一定的流動(dòng)資金，用于其他投資和消費(fèi)支出，這種“同名轉(zhuǎn)按揭”若允許提取住房公積金，也就是住房公積金間接地用于消費(fèi)和投資的提取，這完全不符合住房公積金制度建立的初衷和住房公積金提取的相關(guān)政策。

　　綜上所述，“同名轉(zhuǎn)按揭”不能作為住房公積金提取的條件。因此，住房公積金提取規(guī)程應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化和完善；在住房公積金提取實(shí)踐中，對(duì)同名轉(zhuǎn)按揭需要認(rèn)真識(shí)別和分析。

　　四、有關(guān)防范措施

　　(一)確認(rèn)借款合同與購(gòu)房合同的信息一致性

　　在住房公積金提取中，必須仔細(xì)核對(duì)購(gòu)房合同與借款合同，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)內(nèi)容：1.仔細(xì)核對(duì)購(gòu)房合同與借款合同中的金額一致性，即購(gòu)房合同中的貸款金額要與借款合同中貸款金額相同；2.借款合同中的借款用途項(xiàng)目必須是用于購(gòu)買住房，并詳細(xì)記錄了住房的信息。

　　(二)比較產(chǎn)權(quán)證取得時(shí)間和貸款取得時(shí)間

　　在開(kāi)始購(gòu)買商品房的時(shí)候，由于先要向銀行申請(qǐng)貸款，還清貸款后才取得產(chǎn)權(quán)證，若以后要做“同名轉(zhuǎn)按揭”，肯定是先還完原來(lái)的貸款、獲得產(chǎn)權(quán)證，再重新抵押和評(píng)估以獲得更多的貸款額度。所以，只要產(chǎn)權(quán)證取得時(shí)間先于貸款獲得時(shí)間，則可以認(rèn)為不是按揭貸款，有可能是“同名轉(zhuǎn)按揭”和抵押貸款，不予提取住房公積金。

　　同名轉(zhuǎn)按揭只不過(guò)是住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新的一種形式，目前市場(chǎng)上還有其他新的住房金融產(chǎn)品，這都是住房公積金還貸提取中遇到的新問(wèn)題。只有了解這些新產(chǎn)品的特點(diǎn)，并結(jié)合住房公積金提取的相關(guān)政策進(jìn)行分析，才能夠保證住房公積金制度運(yùn)行的規(guī)范性、有效性和合理性。

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