1.房地產(chǎn)市場是非均衡的市場。房地產(chǎn)作為一種商品，具有一般商品的屬性，還具有稀缺性、不可移動性和耐用性等區(qū)別于一般商品的經(jīng)濟(jì)屬性。房地產(chǎn)市場是系統(tǒng)性、區(qū)域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，不僅受城市人口、城市區(qū)位、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)人均可支配收入等條件的制約，而且受銀行信貸利率和土地、建筑材料、勞動力等價(jià)格以及相關(guān)稅費(fèi)等的影響，還在很大程度上受到社會預(yù)期的影響。

　　2.房地產(chǎn)市場是不完全競爭的市場。一個完全競爭的市場必須具備三個條件：商品同質(zhì)，可以互相替換；某一商品的買主和賣主人數(shù)眾多，且隨時(shí)自由進(jìn)出；市場信息充分，傳播暢通。完全競爭的市場經(jīng)濟(jì)只是一種理想的模型，一種理論上的假設(shè)，房地產(chǎn)市場同樣如此。

　　3.房地產(chǎn)市場存在自身盲目性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品單件生產(chǎn)，自然差異、物理特性和區(qū)位空間差別都很大，因而房地產(chǎn)交易通常是差別定價(jià)，個別成交。在房地產(chǎn)市場的交易中，資產(chǎn)的價(jià)值是不連續(xù)的，房地產(chǎn)投資者無法獲得及時(shí)、準(zhǔn)確的價(jià)格信息；另一方面，房地產(chǎn)市場上的買主雖然對物業(yè)的類型、位置、規(guī)格、年代等情況是了解的，但大多數(shù)買主對房地產(chǎn)交易所涉及到的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定不清楚。

　　4.房地產(chǎn)市場存在經(jīng)濟(jì)周期性。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要的產(chǎn)業(yè)組成部分，必然受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動的決定和影響。宏觀經(jīng)濟(jì)的波動必然影響國民收入及國民收入的初次分配和再分配，從而影響個人可支配收入的豐欠和消費(fèi)能力的強(qiáng)弱，決定房地產(chǎn)市場的旺衰。房地產(chǎn)市場在一個波動周期內(nèi)，會呈現(xiàn)出上升期長、下降期短的規(guī)律性。

　　因此，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控應(yīng)該建立在長效機(jī)制的基礎(chǔ)上，不能只看短期效應(yīng)；應(yīng)注重政策的差異化，根據(jù)不同地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，制定差異化的政策，并使政策真正落實(shí)到位并發(fā)揮作用；要加強(qiáng)宏觀調(diào)控的合力效應(yīng)，注意部門和政策的協(xié)調(diào)。

　　二、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控長效機(jī)制的基本構(gòu)架

　　1.房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控應(yīng)追求的根本目標(biāo)

　　房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)是相互依存、相互制約的，一方面房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)的增長具有較強(qiáng)的帶動作用，我國的房地產(chǎn)業(yè)正逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；另一方面制造業(yè)、建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)提供了必不可少的保障，房地產(chǎn)業(yè)也得益于經(jīng)濟(jì)增長所帶來的社會、居民的房地產(chǎn)支付能力的提高、經(jīng)濟(jì)發(fā)展所創(chuàng)造的巨大市場需求。有關(guān)國家的實(shí)踐表明，缺乏有效宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)市場極易發(fā)生嚴(yán)重的非均衡問題甚至“房地產(chǎn)泡沫”，明確的調(diào)控目標(biāo)是房地產(chǎn)市場成為一個運(yùn)行穩(wěn)定、富有效率并能兼顧公平的市場的關(guān)鍵。

　　在經(jīng)濟(jì)高速增長、房地產(chǎn)市場快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)必須與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)市場應(yīng)該保持供求總量的基本均衡和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。雖然房地產(chǎn)市場非均衡是常態(tài)，但這并不意味著任由非均衡狀態(tài)自由發(fā)展，均衡目標(biāo)取向仍是市場宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)應(yīng)該是：保持市場供求總量的基本平衡，促進(jìn)市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

　　第一，供求總量的基本平衡。盡量減少房地產(chǎn)供求總量的非均衡程度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求總量的基本平衡，是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。要通過年度土地供應(yīng)、信貸計(jì)劃等調(diào)控手段對房地產(chǎn)市場特別是住宅建設(shè)實(shí)行總量控制，保持房地產(chǎn)市場供求關(guān)系相對平衡，避免房地產(chǎn)市場大起大落和對土地環(huán)境資源的過度開發(fā)，形成一個有限度的買賣市場。市場經(jīng)濟(jì)本身雖然也能通過價(jià)格彈性等進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，但由于市場機(jī)制本身的局限性，所以政府有必要從全局的高度運(yùn)用各種手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行積極、主動、即時(shí)的宏觀調(diào)控，以便有效地把握總量的平衡。

　　第二，優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)的基本平衡，提高資源配置效率。優(yōu)化結(jié)構(gòu)的目標(biāo)是產(chǎn)品適銷對路，實(shí)現(xiàn)有效供給與有效需求的均衡。根據(jù)社會消費(fèi)水平和市場即期需求，合理確定各種類型、不同檔次商品房之間的供應(yīng)數(shù)量，在重點(diǎn)保障適應(yīng)廣大中低收入者的住房供應(yīng)同時(shí)，兼顧社會各層次的住房需求，實(shí)現(xiàn)社會和諧發(fā)展。

　　2.保障房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的措施

　　第一，建立房地產(chǎn)市場信息反饋系統(tǒng)。通過建立透明誠信的市場信息反饋機(jī)制，使社會各界對房地產(chǎn)市場走勢具有可靠的判斷依據(jù)，準(zhǔn)確引導(dǎo)市場發(fā)展，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。通過對商品房市場的供給總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、銷售量等指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)判斷房地產(chǎn)市場未來走勢，便于政府正確決策科學(xué)調(diào)控市場，引導(dǎo)老百姓理性消費(fèi)。

　　第二，建立完善多層次的住房供應(yīng)體系。要根據(jù)各地情況，針對不同收入水平居民，建立具有中國特色的居民住房制度，構(gòu)建一個包括高檔商品房、普通商品房、限價(jià)普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、二手房和廉租房等多層次的供應(yīng)體系。要引導(dǎo)、規(guī)范購房者的消費(fèi)行為，樹立多元住房和梯度消費(fèi)理念。

　　第三，完善多層面的市場監(jiān)管調(diào)節(jié)機(jī)制。首先，通過法律規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各方面的利益關(guān)系，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行。其次，盡量采用土地、信貸和財(cái)稅等經(jīng)濟(jì)政策調(diào)節(jié)市場。通過土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量與供應(yīng)結(jié)構(gòu)。通過銀行信貸和稅收調(diào)節(jié)等措施，合理引導(dǎo)投資和消費(fèi)的總量及方向。再次，各監(jiān)管部門要依法行政，履行法律賦予的監(jiān)管職責(zé)，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

　　第四，建立宏觀調(diào)控效果的評價(jià)系統(tǒng)。宏觀調(diào)控效果綜合評價(jià)指標(biāo)體系的重點(diǎn)不是評價(jià)各類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)靜態(tài)總量指標(biāo)水平，而是評價(jià)動態(tài)的各相關(guān)經(jīng)濟(jì)變量尤其是政策變量之間的運(yùn)行關(guān)系，逐步形成一套評價(jià)模式，為管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提供定量依據(jù)。

　　第五，建立科學(xué)的地方政府績效評估體系。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控要取得好的效果，必須要地方政府以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，根據(jù)本地實(shí)際，合理制定發(fā)展規(guī)劃和目標(biāo)。因此，必須改變以往的地方政府績效評估體系，建立科學(xué)的績效評估體系，對地方政府履行職責(zé)和施政結(jié)果進(jìn)行客觀反映和評價(jià)。只有這樣，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機(jī)制才有可能真正建立，并落實(shí)到地方政府的自覺行動中。

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