189個在售樓盤均價11905深圳房價考驗政府智慧

　　與香港回歸祖國十周年的喜慶氣氛不同的是，河這邊的深圳這幾天卻顯得有些郁悶。這座身兼特區(qū)和移民雙重身份的城市，其不斷走高的房價給當(dāng)?shù)卣�府出了一道民生考題。

　　"深圳房價總體上漲過快。"6月20日，深圳市市長許宗衡這句話的背后，說明深圳房價可能接近危險的邊緣。當(dāng)天上午，許宗衡聽取了深圳市國土部門對當(dāng)前深圳房地產(chǎn)形勢的匯報，并召集各相關(guān)職能部門、銀行負責(zé)人、人大代表、政協(xié)委員、開發(fā)商代表，就深圳當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢進行了座談；下午，又緊急召集各部門、各區(qū)負責(zé)人分析情況、研究對策。

　　"許宗衡市長用一整天的時間對房地產(chǎn)市場的相關(guān)問題展開研究，表明深圳市對眼下房價上漲過快問題高度重視。"深圳市政府某官員說。然而，也有人認為，與深港兩地強烈的房價落差相比，這種房價的升幅不能用簡單的"泡沫"定義。

 　　不過以下這組數(shù)字還是足以引起業(yè)界的警覺：1~5月，深圳全市189個在售樓盤，銷售均價為11905元/平方米，其中有14個均價超過3萬元/平方米的大戶型、高價位樓盤。

　　兩組數(shù)字顯現(xiàn)迷團

　　根據(jù)許宗衡的要求，6月20日，深圳市國土局便已向各分局下發(fā)通知，開始抽調(diào)人員，對全市在售樓盤進行摸底調(diào)查。

　　房價依舊高企也引起相關(guān)部委的高度關(guān)注。建設(shè)部、國土資源部等八部委，將聯(lián)合對5月房價漲幅較快的城市進行調(diào)查，以摸清5月房價快速上漲的真正原因。知情人士透露，深圳是八部委將要抽查的第一站，但深圳市國土部門出面否認了該說法。

　　深圳5月份房價上漲22.86%的說法雖然已被官方否定，但深圳官方至今也沒有對房價作具體描述。專家認為，深圳之所以反應(yīng)慢了一點，關(guān)鍵是作為特區(qū)政府必須考慮決策成本。與一些內(nèi)地政府不同的是，深圳市政府在處理市場關(guān)系方面，一直保持低調(diào)，"輕易不表態(tài)、不干預(yù)市場是特區(qū)政府的一貫態(tài)度"。

　　一份出自深圳市房地產(chǎn)研究中心的《2007年1～5月深圳市房地產(chǎn)市場分析報告》稱， 1～4月，深圳新建商品住宅價格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%。該報告對5月深圳房價上漲指數(shù)只是表示，"5月數(shù)據(jù)請留意統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調(diào)查統(tǒng)計"。不過，輿論也注意到，深圳市房地產(chǎn)研究中心的前身是1996年成立的深圳市規(guī)劃國土局房地產(chǎn)研究室。

　　來自民間研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)也印證著房價的高企。深圳中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客|中原地產(chǎn)新聞)公司深港研究中心近日透露，5月份一手房成交均價再創(chuàng)新高，達14373元，環(huán)比上漲28%，同比增長50%。而來自世聯(lián)地產(chǎn)(世聯(lián)地產(chǎn)博客|世聯(lián)地產(chǎn)新聞)的一份研究報告亦顯示，5月份一手房成交均價為14262元。

　　國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局剛剛公布的70個大中城市前5個月房價調(diào)查結(jié)果顯示，深圳名列前茅：新建商品房和二手房價格同比漲幅均超過10%，其中4月數(shù)據(jù)更是分別高達13.6%和14.1%。

　　建議置業(yè)者保持冷靜

　　"從投資客的比例提高和租金的回報率降低來看，深圳的房價應(yīng)該是出現(xiàn)了泡沫。"深圳中原物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理李耀智(李耀智博客|李耀智新聞)認為。

　　"投資和投機購房的比例是衡量是否有泡沫的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)之一，在深圳，保守估計在30%左右。"深圳一位資深銷售總監(jiān)告訴記者。

　　世聯(lián)地產(chǎn)在最近的一份研究報告里寫道："目前市場的投資客已經(jīng)達到很高比例，在一些關(guān)注度較高的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了過度投機行為，有部分投資客相互哄抬房價，某些樓盤被惡意炒作，已經(jīng)偏離了正常投資價值，建議置業(yè)者要保持冷靜。"

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對全市房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，與4月相比，5月的新房成交量總體下降將近20%。其中福田區(qū)的新房成交量呈現(xiàn)快速下降78.17%。全市新房成交量上漲的區(qū)域僅為羅湖和龍崗，4~5月，關(guān)內(nèi)新盤供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)緊缺狀況。

　　此消彼漲的是二三級市場的"繁榮"。世聯(lián)地產(chǎn)報告顯示,"2007年5月全市一二手房交易比例已經(jīng)達到1∶1.93，三級市場毋庸置疑地以倍數(shù)增長的方式繼續(xù)成為市場主導(dǎo)。"

　　供求失衡，價格快速上漲，令消費者更多地把房地產(chǎn)看成一個投資載體，投資需求快速上升，"這是一個惡性循環(huán)。"金地集團總裁張華綱說。

　　選擇"調(diào)控"還是"管控"？

　　與八部委此次調(diào)查房價上漲的重點一樣，深圳對全市在售樓盤進行摸底調(diào)查的重點，是"非市場、非正常的因素"。在一位業(yè)界資深人士看來，這不僅意味對房價上漲中市場力量的認可，甚至預(yù)示著對市場因素和非市場因素的區(qū)別對待。"這就需要對市場進行區(qū)隔，把住房保障與商品房市場進行區(qū)隔。以防止'雙軌制'導(dǎo)致的權(quán)力尋租和投機行為。"

　　深圳幾位重要的開發(fā)商認為，這輪房價上漲是對深圳"大市場、小政府"執(zhí)政理念的一種考驗，政府是"調(diào)控"還是"管控"的確需要拿出智慧。大部分業(yè)內(nèi)人士對解決此次房價難題抱以樂觀態(tài)度:"市長對于房價上漲過快是有清醒認識的。"

　　在許宗衡看來，房價上漲較快是多方因素作用而成：一是深圳土地資源珍貴稀缺；二是在市場供應(yīng)緊張情況下，部分開發(fā)商高位起價、囤積房源，拉升了整個市場均價和漲幅；三是居民生活水平不斷提高，購買能力相應(yīng)提升；四是深圳人口密度偏高；五是深港往來日益密切，兩地房價的落差導(dǎo)致大量港人來深置業(yè)；六是出臺的各項調(diào)控措施的效果有一定時滯性，住房供給結(jié)構(gòu)尚未調(diào)整到位。

　　許宗衡表示，深圳下一步的工作重點是盤活存量土地，加快年度土地供應(yīng)計劃的落實，加大政策性住房的建設(shè)力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，控制房價的非理性過快上漲。

　　李耀智：城市移民影響深圳房價

　　"關(guān)內(nèi)買不到20000元以下的房子。"深圳的房價令人望而卻步，業(yè)內(nèi)比較認可的供應(yīng)和需求之比達1:8。盡管深圳市政府前不久公布了10年土地供應(yīng)計劃，顯示土地供應(yīng)量到2010年要增加至12平方公里，但今年前5個月，深圳僅推出5宗住宅用地公開掛牌，其中1月31日的兩宗土地還遭流拍。

　　此外，1～5月，全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為212.01萬平方米，同比下降22.82%；商品房銷售面積為312.32萬平方米，同比減少11.72%，其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。

　　在一段時間內(nèi)，樓市供應(yīng)量依舊將呈萎縮之勢。"深圳正在面臨全國范圍的新一輪房價過熱。"深圳業(yè)界普遍認為，如果調(diào)控不到點子上，房價還要漲。在這樣的背景下，記者專訪了身處樓盤銷售"前線"的深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智。

　　中國房地產(chǎn)報：您對深圳目前的房價如何看？

　　李耀智：雖然用供求關(guān)系可以解釋為什么最近深圳房價有比較高的升幅，但有一點我們需要關(guān)注，最近租金升幅的水平遠遠低于房價的升幅。從2005年開始，深圳的租金回報率大概每年是7%~8%的水平，而從最近的數(shù)據(jù)我們可以看到，房價升幅已大于租金升幅，租金的回報率跌至3%~4%，這個現(xiàn)象值得關(guān)注。由于房價一直看漲，吸引了很多投資者進入房地產(chǎn)，我們統(tǒng)計有20%是投資客。

　　中國房地產(chǎn)報：您認為是什么原因使深圳的房價越控越高？

　　李耀智：房地產(chǎn)的價格是和供求關(guān)系有關(guān)的，深圳是一個移民城市，對房產(chǎn)的需求很高，但土地供應(yīng)遠遠不夠，地價成本也高。人口是影響房價的一個重要因素，還有地理環(huán)境、土地供應(yīng)、經(jīng)濟環(huán)境等等。

　　中國房地產(chǎn)報：最近八部委來深圳檢查的傳聞是否可被視為深圳房價危險的信號？

　　李耀智：深圳房價的確上漲過快，有泡沫現(xiàn)象，但整體看，我認為深圳的房地產(chǎn)市場還是比較健康的，發(fā)展商也愿意配合政府，對于調(diào)控政策，都愿意積極對待，而且深圳房地產(chǎn)的管理水平也是比較高的。

　　但這不排除還是會有一些違規(guī)現(xiàn)象，所以總會有些發(fā)展商擔(dān)心八部委來查。

　　中國房地產(chǎn)報：如果政府的調(diào)控措施繼續(xù)出臺，您認為政策應(yīng)將重點落實在哪些方面才可能有好的成效？

　　李耀智：政策的問題很難說，但是深圳的房價這幾個月是走在全國的前面，應(yīng)該引起政府的關(guān)注。投資客太多、開發(fā)商捂盤等違規(guī)現(xiàn)象都應(yīng)該是打擊的重點，增加土地供應(yīng)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)也不容忽視，此外，還有加大中低價位、中小套型住房的供應(yīng)力度，包括政府還要大力推出保障性住房等。政策的重點應(yīng)該放在各個方面，均衡發(fā)力，單一打擊的作用是薄弱的。

　　中國房地產(chǎn)：深圳市國土局已表示要嚴(yán)查企業(yè)違規(guī)現(xiàn)象，您覺得此番嚴(yán)查下來，深圳地產(chǎn)將會有什么變化？對房價會有影響嗎？

　　李耀智：很多企業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象肯定是無處遁形，這對規(guī)范深圳的房地產(chǎn)市場是件好事，也會嚴(yán)厲打擊一些炒樓現(xiàn)象。同時能夠傳遞出一個信息：政府是不會坐視房價飛漲的，控制房價快速上漲、穩(wěn)定房價，應(yīng)該是政府此舉的初衷。

　　在年初的時候我們預(yù)計今年的升幅在15%左右，現(xiàn)在升到20%，引起了較大的關(guān)注。房價跌的話，可能會出現(xiàn)很多"負資產(chǎn)"現(xiàn)象，不但個人要承擔(dān)這種風(fēng)險，對金融體系也是有比較大的影響。作為房地產(chǎn)業(yè)來說，很難有一個好的標(biāo)準(zhǔn)，這是個比較復(fù)雜的問題。

　　中國房地產(chǎn)報：您覺得深圳房價會出現(xiàn)拐點嗎？如果有，將會在什么時候出現(xiàn)？

　　李耀智：從投資客的水平和租金的回報率降低這兩個因素來看，深圳的房價應(yīng)該是出現(xiàn)了一點泡沫。但是有泡沫，并不代表房價會跌，未來房價是升還是跌，還是由市場來控制和決定，很難預(yù)測拐點什么時候來臨。

　　從2006年開始，我個人就認為，盡量不要買房產(chǎn)投資。為什么？我覺得房產(chǎn)不是用來投資的，是用來居住的。

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