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物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關系的回顧與分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-6-27
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伴隨著房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式的確定和房屋管理模式的改革，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理于上世紀80年代在我國出現(xiàn)并逐漸推廣普及�；仡櫧�30年物業(yè)管理的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司的關系從最初的以自建自管為主的形式逐漸向建管分離過渡，期間經(jīng)歷了較為曲折的過程。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機一、“自建自管”模式的出現(xiàn)
1994年建設部33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的頒布，第一次以法規(guī)的形式確定了社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理模式。33號令第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同�！比欢�，當時物業(yè)管理公司這一新型的企業(yè)在全國為數(shù)很少，甚至在不少大、中城市還是空白。為解決隊伍不足的問題，政府及時提出了“誰建設、誰管理、誰負責”的政策，引導、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組建物業(yè)管理公司，直接負責所開發(fā)項目的物業(yè)管理，即“自建自管”。在當時的條件下，這個決策是正確的，它直接推動了物業(yè)管理在全國范圍內(nèi)的啟動、普及與發(fā)展。
二、物業(yè)管理問題、矛盾的凸顯
隨著物業(yè)管理的普及與推廣，物業(yè)管理實施中的問題、矛盾和糾紛不斷產(chǎn)生，2005年“3·15晚會”的一項對消費者的調(diào)查中，選擇對物業(yè)管理不滿意的占40.34％，非常不滿意的占30.61％，同時在央視國際網(wǎng)站上的調(diào)查中，表示不滿意和非常不滿意的比例也高達80％。問題的根源，一方面是有關方面對物業(yè)管理定位的理解不同，一方面是“自建自管”模式所不可避免帶來的問題。
首先，由開發(fā)商自行組建的物業(yè)管理公司存在“先天不足”。在物業(yè)管理起步階段，為了保障建設項目的日常運行和管理，開發(fā)商不得不在短時間內(nèi)倉促組建物業(yè)管理公司，往往在人員、設備、技術等方面的準備不足，很多管理人員對物業(yè)管理工作的定位尚不清楚，對物業(yè)管理的認識和理解還不準確、全面。同時，行業(yè)內(nèi)還未形成一整套完善的行業(yè)規(guī)范和管理運行制度。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理公司的“血緣關系”為解決物業(yè)管理的糾紛帶來難度。物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題大多集中在前期物業(yè)管理期間，其中開發(fā)商遺留的問題占有最大比例。不少開發(fā)商出于自身利益的考慮，一味要求物業(yè)公司幫其掩飾、應付，而不切實解決問題。這就造成了物業(yè)管理公司代其受過、兩頭為難的處境，以致形成惡性循環(huán)，損壞了行業(yè)形象。
第三，“自建自管”模式不利于物業(yè)管理公司的自身建設和發(fā)展�！白越ㄗ怨堋蹦Ｊ较�，物業(yè)管理公司是開發(fā)企業(yè)的附屬品，雖名為獨立法人的經(jīng)濟實體，但很難真正做到經(jīng)費獨立。這就容易產(chǎn)生兩方面的問題，一是過于依賴開發(fā)企業(yè)的輸血，一是經(jīng)費得不到保證時，就容易采取壓縮服務內(nèi)容、降低服務標準、損害業(yè)主利益的做法。這樣不利于物業(yè)公司提高自身素質(zhì)，增加市場競爭力。
三、從“建管分離”走向物業(yè)管理的和諧
為解決“自建自管”模式存在的弊端，建設部在1999年召開的全國物業(yè)管理工作會議上提出：“各地要盡快引入競爭機制，推行物業(yè)管理招投標。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理�！�2003年頒布的《物業(yè)管理條例》中也明確規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”，“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)”，“住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。
《物業(yè)管理條例》明確提出的“建管分離”，預示著物業(yè)管理行業(yè)逐步走向規(guī)范。幾年來，“建管分離”工作取得了明顯的進展。從實踐來看，“建管分離”要走向物業(yè)管理的規(guī)范與和諧需加強以下幾方面工作。
1．前期物業(yè)管理是實現(xiàn)“建管分離”的關鍵
《物業(yè)管理條例》規(guī)定由開發(fā)商選聘負責前期物業(yè)管理的公司，《物權法》也明確規(guī)定“對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換”。由此可見，前期物業(yè)管理是實現(xiàn)“建管分離”的關鍵。
2．前期物業(yè)管理招投標是實現(xiàn)“建管分離”的有效途徑
政府對前期物業(yè)管理的招投標做了詳細的規(guī)定，將前期物業(yè)管理招投標與辦理物業(yè)銷售手續(xù)掛鉤，規(guī)定新建物業(yè)必須在辦理預售證之前完成招投標工作，在招投標中引入市場競爭機制，尤其是住宅物業(yè)必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。這些規(guī)定使建管分離得到了有力的保障。
3．加強前期物業(yè)管理招投標的監(jiān)管力度
前期物業(yè)管理涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主三方，而前期物業(yè)管理招投標只涉及開發(fā)商和物業(yè)管理公司兩方。如何確保業(yè)主的利益不受損害是前期物業(yè)管理招投標區(qū)別于業(yè)主(售后)對物業(yè)管理的招投標和其他各類招投標的關鍵所在。有必要采取切實措施加強政府對前期物業(yè)管理招投標的監(jiān)管力度。筆者建議對前期物業(yè)管理招投標所產(chǎn)生的兩個關鍵性文件《前期物業(yè)服務合同》和《業(yè)主臨時公約》建立適當?shù)恼畬徟绦�，而不僅僅是備案。前期物業(yè)管理招投標時，業(yè)主是隱性的，當廣大潛在業(yè)主的利益沒有一個明確的代表機構時，政府應負起責任。當然，這涉及到目前我國行政許可的范疇。我們認為前期物業(yè)管理招投標需要政府加強監(jiān)管力度，至少應嚴格落實開發(fā)商在獲得商品房預售許可證之前完成前期物業(yè)管理招投標的規(guī)定。
物業(yè)管理行業(yè)基本擺脫“自建自管”模式，全面實現(xiàn)“建管分離”之日，就是物業(yè)管理走向規(guī)范化發(fā)展之時。這就是物業(yè)管理和諧的明天。
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