一、美國(guó)房地產(chǎn)信貸危機(jī)始末

　　從上世紀(jì)80年代末、90年代初以來，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十幾年的繁榮。住房銷售量不斷創(chuàng)下新紀(jì)錄，房?jī)r(jià)也以每年增幅超過10%的速度攀升。有專家認(rèn)為，2000年美國(guó)納斯達(dá)克股市泡沫破滅之后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒因此出現(xiàn)衰退，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮支撐著。10年前，美國(guó)家庭擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)總值不超過8萬億美元，約占家庭資產(chǎn)總額的40%；到了2005年底，美國(guó)家庭房地產(chǎn)資產(chǎn)總值已升至21.6萬億美元，在家庭財(cái)產(chǎn)中的比例提高到56%。但是，從2006年中期開始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫，房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)下滑。2006年8月，美國(guó)舊房銷售中間價(jià)比上年同期下降1.2%，11年來首次出現(xiàn)同比下跌。2006年9月，新房中間價(jià)比上年同期下降9.7%，創(chuàng)下近36年來的最大跌幅。整個(gè)2006年第三季度美國(guó)舊房銷量比上年同期下降12.7%，為該市場(chǎng)迄今為止最大的降幅。

　　隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，住房信貸市場(chǎng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)開始逐漸表現(xiàn)出來。美國(guó)住房抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)最近發(fā)布的房貸市場(chǎng)報(bào)告顯示，去年四季度美國(guó)次級(jí)抵押貸款不良率顯著惡化至13%以上，達(dá)到四年來的最高水平；抵押貸款違約率（逾期30天或30天以上償付貸款的比率）升至4.95%，較上一季度上揚(yáng)了0.28個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2003年第二季度以來的新高。雷曼兄弟公司最近發(fā)布的一份報(bào)告稱，2006年獲得次級(jí)抵押貸款的美國(guó)人中，約有30%無法及時(shí)還貸，全國(guó)約有220萬人可能因?yàn)樽罱K無力還貸而失去住房。受此影響，近幾個(gè)月已有約20家貸款機(jī)構(gòu)和抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司破產(chǎn)，美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款公司——新世紀(jì)金融公司已瀕臨破產(chǎn)邊緣。次級(jí)貸款類股也出現(xiàn)深度下跌，住宅貸款控股公司市值縮水2/3，相關(guān)金融服務(wù)公司包括花旗集團(tuán)、摩根大通和美銀等股票也受累大幅下跌。

　　二、美國(guó)房地產(chǎn)信貸危機(jī)的原因

　　人們普遍認(rèn)為，此次危機(jī)的爆發(fā)并不是偶然的，而是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑滯后效應(yīng)的集中體現(xiàn)。

　　第一，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，由于房?jī)r(jià)的上漲，各種住房信貸的金融機(jī)構(gòu)都會(huì)借助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，進(jìn)行大規(guī)模的信貸擴(kuò)張。據(jù)悉，美國(guó)房屋按揭貸款市場(chǎng)規(guī)模已高達(dá)6.5萬億美元，比美國(guó)國(guó)債市場(chǎng)還要大。次級(jí)抵押貸款是美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)最大的，主要面向那些信用記錄較差的客戶。美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，次級(jí)抵押貸款占整體抵押貸款份額從2000年的2.4%上升至2006年的13.6%（真實(shí)情況可能要達(dá)到30%以上）。

　　第二，在住房信貸規(guī)模擴(kuò)張的過程中，往往會(huì)降低住房消費(fèi)者的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，讓一些無資格或沒有償還能力的消費(fèi)者進(jìn)入住房信貸市場(chǎng)。一些次級(jí)貸款金融公司受利益驅(qū)使，降低“門檻”，甚至推出“零首付”、“零文件”等貸款方式，不查收入、不查資產(chǎn)，貸款人可以在沒有資金、無需提供任何有關(guān)償還能力證明的情況下購(gòu)房。一些放貸公司甚至編造虛假信息使不合格借貸人的借貸申請(qǐng)獲得通過。如此寬松的貸款資格審核埋下了危機(jī)的種子。對(duì)于購(gòu)買住房的消費(fèi)者來說，由于融資的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)降低，他們能夠輕易地借助金融機(jī)構(gòu)的杠桿炒作房地產(chǎn)，因此人們?cè)谶M(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)更多考慮的是資金的可獲得性而不是融資成本。兩方面共同作用，使得大量無償還能力的購(gòu)買者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一些高風(fēng)險(xiǎn)的按揭者沒有資產(chǎn)保證，其違約的可能性進(jìn)一步增加。

　　第三，由于評(píng)級(jí)市場(chǎng)的不透明和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的利益沖突，使得高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)資產(chǎn)以證券化方式進(jìn)入投資市場(chǎng)。這樣，表面上是房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分散了，但實(shí)際上傳導(dǎo)到證券市場(chǎng)，讓投資者購(gòu)買本來達(dá)不到投資等級(jí)的資產(chǎn)。特別是由于美國(guó)證券市場(chǎng)的開放性，這種風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重低估的證券化資產(chǎn)，又從美國(guó)金融體系傳導(dǎo)或轉(zhuǎn)嫁到國(guó)際資本市場(chǎng)。

　　第四，次級(jí)抵押貸款利率隨著市場(chǎng)浮動(dòng)，一旦市場(chǎng)風(fēng)向發(fā)生改變，這些貸款可能會(huì)變成高危品種。從2004年6月到2006年6月間美聯(lián)儲(chǔ)17次調(diào)高利率，對(duì)利率敏感的房屋市場(chǎng)開始有反應(yīng)，房屋價(jià)格、開工率和銷售均下滑并屢創(chuàng)新低，很多貸款者無力支付這些貸款，導(dǎo)致該市場(chǎng)違約率不斷上升。原先在房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的時(shí)候，貸款者可以通過賣房還貸。如今房?jī)r(jià)不斷下跌，而利息反倒有增無減，越來越多的次級(jí)抵押貸款者已經(jīng)不堪重負(fù)。如在2005年辦理的次級(jí)貸款利率現(xiàn)在已普遍升至12%左右，一些人的利率甚至高達(dá)20%，借貸人每月的還貸數(shù)額也因此上升了30—50%。

　　第五，美國(guó)住房信貸市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)隨著金融市場(chǎng)的變化進(jìn)一步暴露出來。美聯(lián)儲(chǔ)不斷提高利率，強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)利率再次升高的預(yù)期，借款人為避免利率上升的損失，傾向于提前償付債務(wù)，影響到按揭證券化資產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)和投資者的實(shí)際收益率。而且隨著美國(guó)住房信貸市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露，可能導(dǎo)致整個(gè)世界的過度樂觀的投資情緒發(fā)生巨大的變化，所帶來的連鎖效應(yīng)將對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)造成嚴(yán)重的沖擊。

　　三、啟示與建議

　　此次美國(guó)房地產(chǎn)信貸危機(jī)的爆發(fā)，對(duì)我們加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范具有借鑒意義。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3—8年，這就意味著國(guó)內(nèi)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內(nèi)逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。中央銀行發(fā)布的2006年度《金融穩(wěn)定報(bào)告》中顯示，2005年年底，16家商業(yè)銀行總共提供個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額為20258億元，個(gè)人消費(fèi)貸款不良貸款余額518億元，比上年增加184億元；不良貸款率為2.55%，比上年上升0.75%。對(duì)此，我們應(yīng)高度警惕，以美國(guó)房地產(chǎn)信貸危機(jī)為前車之鑒，認(rèn)真研究采取防范措施。

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)監(jiān)測(cè)分析，健全體制機(jī)制

　　要深入分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與信貸增長(zhǎng)的相互關(guān)系，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期及房地產(chǎn)市場(chǎng)、客戶出現(xiàn)的新變化，建立政府規(guī)劃、土地、建設(shè)、人民銀行、統(tǒng)計(jì)等部門的信息溝通機(jī)制，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場(chǎng)變化作出反應(yīng)。

　　（二）完善內(nèi)控措施，健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度

　　要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理等作出明確規(guī)定，完善各類房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類制度，建立動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)撥備機(jī)制。改進(jìn)房地產(chǎn)貸款客戶的信用評(píng)級(jí)和統(tǒng)一授信管理辦法。建立各類房地產(chǎn)貸款分類統(tǒng)計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)敞口的月度監(jiān)測(cè)與分析制度，健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警指標(biāo)體系。

　�。ㄈ�）積極進(jìn)行金融創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道

　　大力發(fā)展分散住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的金融工具，如積極探索在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展證券、基金、債券等多種金融產(chǎn)品，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會(huì)上大量小規(guī)模閑散資金。探索建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長(zhǎng)期資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)，研究將保險(xiǎn)資金引入住宅融資市場(chǎng)的途徑。完善住房置業(yè)擔(dān)保制度，研究放貸保險(xiǎn)制度，充分發(fā)揮房貸保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)職能。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)指導(dǎo)與監(jiān)管，加大違規(guī)查處力度

　　要引導(dǎo)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)充分利用銀監(jiān)會(huì)客戶風(fēng)險(xiǎn)信息系統(tǒng)及人民銀行征信系統(tǒng)平臺(tái)，嚴(yán)密監(jiān)測(cè)境內(nèi)外各類客戶違約情況；研究由房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)期房抵押貸款擔(dān)保等防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的措施。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況的調(diào)查分析，建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告和定期通報(bào)制度，嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序，對(duì)騙貸、假按揭等行為加大懲戒力度。

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