依據(jù)國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房政策，1998年10月15日北京市人民政府下發(fā)了《關(guān)于同意北京市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)減免行政事業(yè)性收費(fèi)問題的批復(fù)》 (京政函[1998]68號)，對市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、四源費(fèi)、防洪費(fèi)等21項行政事業(yè)性收費(fèi)進(jìn)行減半征收。同年10月18日，北京市政府出臺了《關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的若干規(guī)定(試行)》(京政辦發(fā) [1998]第54號)，對經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、項目來源、成本構(gòu)成、購買對象進(jìn)行了明確規(guī)定。在此基礎(chǔ)上，北京市相繼出臺了《關(guān)于北京市行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位購買經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)施意見》、《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》、《關(guān)于第一批經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理購買辦法》、《北京市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》等一批相關(guān)政策，北京市的經(jīng)濟(jì)適用住房政策全面推廣。

　　此階段一個明顯政策導(dǎo)向是市政府相關(guān)部門力推經(jīng)濟(jì)適用住房政策，鼓勵開發(fā)企業(yè)建設(shè)、促成單位和城鎮(zhèn)居民購買。明確規(guī)定：“本市行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位按原建設(shè)經(jīng)費(fèi)申請渠道，申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房資金”，來購買經(jīng)濟(jì)適用住房；同時，“在市政府做出本市居民家庭中低收入標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)定辦法之前，居民個人購買第一批經(jīng)濟(jì)適用住房，憑本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證直接到開發(fā)建設(shè)單位辦理購房手續(xù)”。此階段的明顯特征是敞開向社會供應(yīng)，購買者尚沒有收入等方面的限制，只是原則規(guī)定“購買經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請、審批制度”；建設(shè)上也沒有明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、戶型面積標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定，還基本屬于開發(fā)企業(yè)憑著“感覺走”的階段。此階段市場呈明顯的買方市場特征。但此時市場總體上持觀望態(tài)度，景氣不旺，政府和開發(fā)企業(yè)很大精力花費(fèi)在推廣經(jīng)濟(jì)適用住房政策和項目，消除購房者顧慮方面。

　　2、發(fā)展階段(2001～2003年)

　　此階段一個明顯標(biāo)志是2000年12月政府出臺了《北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問題暫行規(guī)定》(京政辦發(fā) [2000]131號)，首次對申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房的北京市城鎮(zhèn)居民資格有了明確對定：

　　①必須是無房戶和現(xiàn)住房面積未達(dá)到本市規(guī)定的補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)的未達(dá)標(biāo)戶，并且家庭年收入6萬元(含)以下的；

　�、诜驄D雙方為機(jī)關(guān)工作人員或教師的家庭，重點(diǎn)工程拆遷居民和危舊房改造項目異地安置居民家庭可憑有關(guān)證明購房。

　　其后，政府相關(guān)部門先后出臺了《關(guān)于北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房程序的通知(試行)》(京建開[2001]276號)、《北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問題的補(bǔ)充規(guī)定》(京政辦發(fā) [2002]53號)，《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家計委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法文件的通知》(京價(房)字[2002]477號)、《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房優(yōu)先向拆遷居民銷售的通知》(京建開[2003]130號)、《關(guān)于持有〈北京市工作居住證〉外地人員購買北京市經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問題的通知》(京建開[2003]429號)、《關(guān)于建立經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格公示制度的通知》(京建開[2003]612號)等主要相關(guān)政策。

　　相對第一階段而言，出現(xiàn)了以下主要變化：進(jìn)一步細(xì)化了審批程序、時限和申請資料；將被拆遷居民和危改異地安置居民家庭購買標(biāo)準(zhǔn)由120平方米下調(diào)為70平方米，同時對購房家庭購買超過規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房，在立契過戶前需補(bǔ)交10％的綜合地價款；將經(jīng)濟(jì)適用住房限價的規(guī)定調(diào)整為基準(zhǔn)價；將經(jīng)濟(jì)適用住房主要戶型控制在80平方米左右，單套住房總價款在32萬元以下；加大了對拆遷居民售房的傾斜力度；將經(jīng)濟(jì)適用住房的覆蓋面由北京市城鎮(zhèn)居民擴(kuò)大到持《北京市工作居住證》的外地人員；在申請和審批程序中間，加入了公示環(huán)節(jié)，完善了資格認(rèn)定制度。

　　此階段的明顯特征是：購買者的資格有了明確限定，而且越來越細(xì)化和科學(xué)化，單位雖被擯棄于購買者范圍之外，但作為某種“應(yīng)景”的需要經(jīng)濟(jì)適用住房的供給對象卻在不知不覺中不斷外延，由北京市城鎮(zhèn)戶口家庭向有居住證的外地人員、海歸人員、軍隊人員不斷擴(kuò)展；經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)知度大大提高，購買踴躍，市場逐漸呈現(xiàn)供不應(yīng)求趨勢，政府和開發(fā)企業(yè)很大精力花費(fèi)在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，開展銷售方面。

　　3、調(diào)整階段(2004至今)

　　2004年是北京市房地產(chǎn)行業(yè)的“政策年”，政府出臺了一系列的房地產(chǎn)文件和法規(guī)，數(shù)量之多、內(nèi)容之細(xì)、影響之大均為近年所不多見的。對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目的影響主要體現(xiàn)在以下四方面。

　　一是，經(jīng)營性用地，一律經(jīng)“招拍掛”方式取得，“比照效應(yīng)”造成經(jīng)濟(jì)適用住房的土地成本大幅上漲。《關(guān)于經(jīng)營性項目暫停受理審批的通知》(京國土房管出[2004]26號)規(guī)定：自2004年1月9日起，市各級發(fā)改委、建設(shè)、規(guī)劃、國土房管等部門暫停受理審批開發(fā)建設(shè)單位申報的經(jīng)營性項目立項，規(guī)劃審批和國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓。《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》 (京政辦發(fā)[2004]4號)，將33號文原本可協(xié)議出讓的5條口子——綠化隔離帶項目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項目、開發(fā)帶危改項目、國家級開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項項目用地，全部堵上。至此，北京的經(jīng)營性用地，一律實(shí)行“招拍掛”政策，由土地整理儲備中心一個口供應(yīng)市場，嚴(yán)控土地供應(yīng)量、壟斷土地供應(yīng)渠道，雖然加大了政府調(diào)控市場的直接性和力度，但卻導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地成本比照經(jīng)營型用地成本不斷上漲，有的項目待征土地的費(fèi)用上漲達(dá)50％以上，直接造成原本剛性十足的經(jīng)濟(jì)適用住房成本無法自行消化，部分外征地較多的項目出現(xiàn)較嚴(yán)重的虧損，較大地影響了開發(fā)企業(yè)建設(shè)投資熱情。

　　二是，征用建設(shè)用地，一律逢征必轉(zhuǎn)、費(fèi)用上不封頂，遲滯了部分經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目的推進(jìn)難度。《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》(市政府148號令)規(guī)定，與先前的征地政策比較，出現(xiàn)了兩個較為明顯的調(diào)整：一是，自2004年7月1日起，北京市征地逢征必轉(zhuǎn)，在轉(zhuǎn)非勞動力就業(yè)方面，堅持征地單位優(yōu)先招用、勞動者自主擇業(yè)的方針，加大了開發(fā)企業(yè)征地帶來的人員負(fù)擔(dān)和成本；二是，征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度，上不封頂，強(qiáng)調(diào)征地雙方協(xié)商簽訂協(xié)議，征地補(bǔ)償費(fèi)在征地批復(fù)前要足額存儲到國土局指定賬戶，接受土地行政主管部門的監(jiān)督，在征地批復(fù)后，征地補(bǔ)償費(fèi)首先用于轉(zhuǎn)非人員的安置補(bǔ)償費(fèi)支出，余額作為土地和地上物補(bǔ)償撥付農(nóng)村集體組織，這樣不僅大大增加了征地成本，而且由于征地批復(fù)取得時間長的原因，大大滯后了企業(yè)取得土地，開發(fā)建設(shè)項目的時間，加大了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目的推進(jìn)難度。

　　三是，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目中盈利性公建必須通過“招拍掛”方式才能取得土地使用權(quán)，一定程度上致使經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目自身消化成本波動的能力減弱。在經(jīng)濟(jì)適用房項目中盈利性公建是補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)適用房項目收益的一種可能的渠道，若通過招拍掛方式取得土地使用權(quán)存在一些問題：第一，經(jīng)過競買若由其他開發(fā)企業(yè)取得盈利性公建的土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)，原經(jīng)濟(jì)適用住房項目開發(fā)企業(yè)只能取得前期投入成本的回籠，喪失了用盈利性公建的收益彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房項目虧損的機(jī)會，而這是在“承諾制”條件下售價審批中包含的因素；第二，通過競買由原經(jīng)濟(jì)適用住房項目開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)和項目開發(fā)權(quán)，但競買價高于掛牌底價，按規(guī)定超出底價部分的溢價全部上交國家，增加了公建的開發(fā)成本，同樣影響了整個經(jīng)濟(jì)適用房項目的經(jīng)濟(jì)效益。第三，通過“招拍掛”方式取得土地使用權(quán)，即使沒有競買者，也大大延長了項目的建設(shè)周期，使公建建設(shè)與住宅不能同步進(jìn)行，會造成施工擾民、居民使用不便等問題。第四，經(jīng)濟(jì)適用住房項目是作為一個整體進(jìn)行規(guī)劃、立項、建設(shè)的，若將盈利性公建分開單獨(dú)掛牌，從前期手續(xù)到土地、規(guī)劃等手續(xù)辦理以及相關(guān)費(fèi)用分割方面都存在一些不順暢的問題。

　　四是，新的施工規(guī)范及建材價格上漲，增加了工程造價。伴隨國家對住宅建設(shè)環(huán)保、節(jié)能等方面的要求越來越高，強(qiáng)制性規(guī)范要求使用的一些新建材提高了建設(shè)成本，加之，近期鋼材、水泥等建材價格的上漲，導(dǎo)致工程造價每平方米增加 97元～200元。

　　由于以上諸多原因，開發(fā)企業(yè)運(yùn)作風(fēng)險和推進(jìn)阻力加大，北京市經(jīng)濟(jì)適用住房推進(jìn)速度大大放緩，而受整個商品房市場價格飛速增長以及北京市重點(diǎn)工程拆遷引發(fā)的各種被動性需求的影響，經(jīng)濟(jì)適用住房對市場需求達(dá)到頂峰，供需失衡加劇，“爆棚”現(xiàn)象嚴(yán)重，此階段呈現(xiàn)明顯的賣方市場特征。由于前幾年北京市經(jīng)濟(jì)適用住房快速建設(shè)、快速銷售，處于規(guī)劃、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理、租賃以及二手轉(zhuǎn)讓等價值鏈上不同環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)適用住房的數(shù)量非�？捎^，而相關(guān)管理機(jī)制與措施與這種飛速發(fā)展的實(shí)踐活動逐漸出現(xiàn)了一定程度的滯后與錯位，歷年積累的問題逐漸顯現(xiàn)，某些問題已經(jīng)到了不立刻妥善解決就可能動搖整個經(jīng)濟(jì)適用住房政策初衷的地步，社會大眾和媒體、開發(fā)企業(yè)甚至政府內(nèi)部對經(jīng)濟(jì)適用住房的爭論也不斷激烈。經(jīng)濟(jì)適用住房政策何去何從？是繼續(xù)加快建設(shè)還是逐漸“減擋滑行”，甚至立刻“靠邊停車”呢，困惑著政策的決策者、執(zhí)行者以及其他所有參與者。2005年兩會期間，全國政協(xié)委員、西安市原政協(xié)主席傅繼德提交了《關(guān)于停止開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房》的提案，全面引發(fā)了關(guān)于是否叫停經(jīng)濟(jì)適用房的討論，這也是目前爭論非常激烈的一個話題，但卻是走出困惑迷惘實(shí)現(xiàn)調(diào)整必須面對并解決的課題。加之，此階段整個房地產(chǎn)宏觀政策影響，北京市的經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展放緩，北京市經(jīng)濟(jì)適用住房政策進(jìn)入調(diào)整期。此階段政府和開發(fā)企業(yè)很大精力花費(fèi)在針對出現(xiàn)的問題尋求社會建言獻(xiàn)策，控制經(jīng)濟(jì)適用住房平穩(wěn)銷售，實(shí)現(xiàn)與政府重點(diǎn)工程“對接”等方面。

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