如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題。房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)難辭其咎。調(diào)控房?jī)r(jià)，務(wù)須調(diào)控地價(jià)。調(diào)控地價(jià)，就必須保障土地的有效供應(yīng)，而要保證投放市場(chǎng)的土地能發(fā)揮實(shí)際效用，就得執(zhí)行嚴(yán)格的"土地閑置"回收政策。

　　當(dāng)人們還在為房?jī)r(jià)狂飆而驚詫、憂心時(shí)，上海、杭州、南京等地近來(lái)又"地王"頻出。地價(jià)之于房?jī)r(jià)，猶如"面粉"之于"饅頭"。"饅頭"降價(jià)已成社會(huì)性渴望，而"面粉"卻日貴一日。"揚(yáng)湯不能止沸，烈火豈能加油"。業(yè)內(nèi)專家指出，最終為瘋狂地價(jià)埋單的，除了購(gòu)房人還能有誰(shuí)？

　　地價(jià)"瘋狂"，房?jī)r(jià)怎能理性

　　6月21日，上海楊浦區(qū)的新江灣城D1地塊上演了一場(chǎng)身價(jià)"火箭"秀。短短6分鐘競(jìng)拍，面積不足5.93萬(wàn)平方米的地塊，從底價(jià)5.16億元急躥至12.6億元成交。按容積率1.7折算下來(lái)，單是樓面地價(jià)就已達(dá)到每平方米12509元，與其周邊在售新房的成交價(jià)已十分接近。7個(gè)月前，同是新江灣城地塊，樓面地價(jià)每平方米6677元已是"天價(jià)"，而如今，"天價(jià)"在200來(lái)天里再暴漲87%！

　　地價(jià)頻創(chuàng)新高、樓面地價(jià)趕超房?jī)r(jià)的"新江灣城現(xiàn)象"，不過是近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆調(diào)控異動(dòng)的縮影。在南京，4月6日，河西"建鄴區(qū)所街地塊"成交的樓面地價(jià)也達(dá)到了每平方米5530元，而3個(gè)月前成交的另一幅位于河西所街的相鄰地塊--"建鄴區(qū)市政預(yù)制廠地塊"的樓面地價(jià)每平方米還只有4626元。在杭州，5月30日�熷X江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價(jià)，并創(chuàng)下了每平方米樓面地價(jià)11759元的新紀(jì)錄。這比去年9月底出讓的杭州市中心"地王"的樓面單價(jià)還高出近千元。樓板價(jià)逼近新房?jī)r(jià)已變得勢(shì)不可擋，6月25日成交的杭州拱墅區(qū)第20號(hào)地塊，樓面地價(jià)約每平方米12245元，接近地塊對(duì)面的清水公寓售樓價(jià)。

　　地價(jià)扶搖直上的現(xiàn)狀令人憂心。地產(chǎn)分析人士范曄在評(píng)論"新江灣城現(xiàn)象"時(shí)說："區(qū)位相同、地段相似的兩塊土地，在短短半年之內(nèi)，價(jià)格相差一倍。地價(jià)如此瘋狂，房?jī)r(jià)怎能理性！"

　　"羊毛出在羊身上"

  　開發(fā)商為瘋狂地價(jià)付賬，但房?jī)r(jià)一浪高過一浪的事實(shí)表明，最終的埋單人不會(huì)是他們。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格，同比上漲6.6%，漲幅比上月高出1.3個(gè)百分點(diǎn)。而前4個(gè)月，全國(guó)房?jī)r(jià)月均漲幅一直在6%高位波動(dòng)。瘋漲的不單是豪宅，普通住房銷售價(jià)格漲勢(shì)更驚人，5月份同比大漲7.2%。房?jī)r(jià)上漲也不再是一城一地，而是遍及東西南北中，一二三線城市。今年以來(lái)，領(lǐng)漲的南有北海，北有北京，東自南京，西迄蘭州，中有蚌埠。

　　在房?jī)r(jià)大幅普漲的背景下，糾纏于高地價(jià)之于高房?jī)r(jià)，是"雞生蛋還是蛋生雞"的關(guān)系，已沒有意義。人們無(wú)法漠視當(dāng)下地價(jià)瘋漲與房?jī)r(jià)高漲相互勾連交織的圖景。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院編撰的2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書顯示，地價(jià)綜合水平排在前列的城市是：紹興、廈門、南京、杭州、北京、上海、溫州、寧波、廣州。恰恰是這些城市，在國(guó)家發(fā)改委公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)月報(bào)中，時(shí)常顯露狂飆的"牛角"。房地產(chǎn)研究者顧海波指出，但凡地價(jià)高的城市，房?jī)r(jià)無(wú)一不高。雖然房?jī)r(jià)取決于供求，但高地價(jià)增大了商品房成本，客觀上推高了房?jī)r(jià)，是毋庸置疑的事實(shí)。上海的地價(jià)節(jié)節(jié)走高，如今萬(wàn)元房在上海已顯得稀松平常。上海新江灣城D1地塊買主綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平表示，如果造精裝修房，初步估算成本價(jià)格將達(dá)每平方米19000元至20000元！

　　"一邊放任面粉飛漲，一邊想要饅頭跌價(jià)，是否南轅北轍？"顧海波說，土地成本最終是要打入房?jī)r(jià)的，"羊毛出在羊身上"，到頭來(lái)為瘋狂地價(jià)埋單的還是購(gòu)房人。

　　囤地之禍

　　地價(jià)為何瘋漲？開發(fā)商說政府供地過少，地價(jià)猛漲，大半因供應(yīng)不足而起。但土地主管部門并不認(rèn)賬，認(rèn)為絕對(duì)供地量并不少。有統(tǒng)計(jì)顯示，過去一段時(shí)間，上海共批出約2萬(wàn)幅、總面積75萬(wàn)畝至80萬(wàn)畝的建設(shè)用地�煬F(xiàn)在可能仍有2000余幅、17萬(wàn)畝至18萬(wàn)畝土地未開發(fā)。即便現(xiàn)在停止供地，已出讓的土地也夠幾年開發(fā)。

  　歷史的供應(yīng)過剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足，加劇土地供應(yīng)的"時(shí)空"矛盾，此即囤地之禍。政府部門為促使存量土地開發(fā)、減少新增存量土地，必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模，而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價(jià)狂飆。新供土地價(jià)格一漲，囤積的土地自然就溢價(jià)，這就對(duì)存量土地閑置"待價(jià)而沽"形成了反向激勵(lì)：閑置越久，溢價(jià)越多。于是，大量批而未動(dòng)的土地，通過所謂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，在三級(jí)市場(chǎng)上高價(jià)轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題。房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)難辭其咎。調(diào)控房?jī)r(jià)，務(wù)須調(diào)控地價(jià)。調(diào)控地價(jià)，就必須保障土地的有效供應(yīng)，而要保證投放市場(chǎng)的土地能發(fā)揮實(shí)際效用，就得執(zhí)行嚴(yán)格的"土地閑置"回收政策。早在2004年，土地閑置逾期兩年便要收回的政策就出臺(tái)了，但實(shí)際上各地被回收的閑置地極少。"藥方"早已開列，關(guān)鍵問題是地方并不按時(shí)、按質(zhì)、按量地"服藥"。"盤活存量土地"，年年都在說，就是年年盤不完。尹伯成建議，一方面，增加土地供給，推行價(jià)格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來(lái)源；另一方面，必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時(shí)，國(guó)土部門還要嚴(yán)格查處三級(jí)市場(chǎng)上的不法土地交易行為。只有讓囤地?zé)o利可圖，市場(chǎng)的有效供應(yīng)才可能保證。從遠(yuǎn)期來(lái)看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動(dòng)。

　　上海市松江區(qū)規(guī)劃管理局副局長(zhǎng)王振亮博士指出，眼下，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅費(fèi)絕大多數(shù)歸地方政府支配，成了地方財(cái)政的主要來(lái)源和地方政府預(yù)算外資金的最大金庫(kù)。按現(xiàn)行土地出讓辦法，住宅用地批租時(shí)限為70年，土地使用權(quán)租金一次性付清。當(dāng)屆政府把今后十幾屆政府的收益全部占有使用了。地價(jià)高，房?jī)r(jià)很難不高。他認(rèn)為，將土地所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)分離，變土地一次性出讓為消費(fèi)者每年給付土地使用租金，才是穩(wěn)定樓市、降低房?jī)r(jià)的治本之策。

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