投資熱再現(xiàn)反彈之勢

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要措施是抑制我國過熱和過快的房地產(chǎn)開發(fā)投資。“國八條”和“國六條”的相續(xù)出臺，對抑制和規(guī)范我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長曾經(jīng)取得過明顯效果，但進入2007年后，我國房地產(chǎn)投資卻在國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的大背景下加速反彈，其未來走勢令人擔憂。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局2007年1至5月份的房地產(chǎn)投資統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)表明：我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資比去年1至5月同比增加了29%，而我國房地產(chǎn)開發(fā)投資去年與前年同比增加22%，二者相比，今年1至5月我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增幅同比加快了7個百分點，遠遠高于同期全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增加的1.8個百分點。

　　另外，國家統(tǒng)計局今年一季度房地產(chǎn)分地區(qū)統(tǒng)計表明：我國東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增長了24.3%；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增長了36.2%；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增長了29.3%。其中房地產(chǎn)投資同比增速最高和最快的為中部地區(qū)的河南省，與去年同期相比增幅高達59.1%，達到了令人吃驚的程度，并且這種增長速度隨著我國中部崛起各項政策的出臺和落實還將進一步加快。安徽省今年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也進入了快車道，其今年1至5月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅達52.4%，大大超過該省同期固定資產(chǎn)投資增長幅度和人均可支配收入的增長幅度。

　　房價上漲出現(xiàn)輪動效應

　　在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資加速反彈的同時，各省和各地區(qū)房價上漲出現(xiàn)了漲跌互現(xiàn)的輪動效應�！笆�五”中后期，當上海和江浙地區(qū)房價快速上漲的時候，北京和廣東地區(qū)的房價基本沒有大的波動，而進入“十一五”初期，當上海和江浙地區(qū)房價步入調(diào)整階段的時候，北京和廣東地區(qū)的房價卻再次快速崛起。而當北京2008年奧運會即將召開使房價增長預期開始降溫時，上海2010年世博會的舉辦又將促使房價增長預期開始上漲。作為我國房地產(chǎn)調(diào)控重點城市的上海，今年1至5月，一、二手商品住宅交易均呈現(xiàn)出人氣聚焦和市場升溫的發(fā)展新格局；尤其是今年以來，上海房地產(chǎn)市場一、二手房的價格漲幅已開始呈現(xiàn)逐月放大的上漲趨勢。

　　而導致我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)輪動效應的一個根本原因是公權(quán)力和開發(fā)商的聯(lián)姻，造成地方政府與開發(fā)商共同分享房地產(chǎn)財富的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計：目前我國商品房開發(fā)成本只占房價40%，開發(fā)商能夠得到其中30%的利潤，剩余30%的利潤卻全部被地方政府和相關(guān)部門層層消化和獲取了�！笆�五”期間，我國房價上漲的地區(qū)主要集中在東部和東南沿海地區(qū)以及北京地區(qū)，如今卻呈現(xiàn)出此起彼伏的上漲格局，調(diào)控的難度正在進一步加大。特別是我國中西部地區(qū)居民收入較低，倘若房價步入上漲軌道，將會引發(fā)比沿海地區(qū)房價上漲更為嚴重的民生問題，成為建立和諧社會的重大障礙和挑戰(zhàn)。

　　外資助推樓市繼續(xù)上漲

　　我國經(jīng)濟又好又快的增長和人民幣的穩(wěn)步升值，使國際資本和國外熱錢繼續(xù)看好和繼續(xù)投入我國的房地產(chǎn)市場。不可否認的一個事實是，盡管此輪宏觀調(diào)控對于外商投資房地產(chǎn)提出了一系列的限制政策，但外商和外資對中國房地產(chǎn)投資的興趣仍然無法阻擋。2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會，使得這兩個特大型國際大都市成為境外資金投資我國房地產(chǎn)的首選和重點，具體表現(xiàn)為：寫字樓的供應量進一步放大，高品質(zhì)的甲級綜合寫字樓仍為外商和外資所青睞的對象；中心城區(qū)的旺鋪租金持續(xù)推高，國際品牌零售商紛紛涌入；豪華住宅在限外令后銷售有所下降，而高檔公寓出租市場則開始回暖；工業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境逐漸改善，成為外資和外商新的房產(chǎn)投資熱點。

　　與此同時，隨著此輪我國針對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的不斷深入和調(diào)控力度的不斷加大，外商和外資在我國一線沿海和中心城市房地產(chǎn)投資成本上升和具備吸引力的項目減少的時候，已經(jīng)開始在進行房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。據(jù)國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：今年進入我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的外商和外資已從過去單純投資一線沿海和中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展策略，開始向二線新興城市和內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移。并且外商和外資的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，也從過去較為單一的住宅和辦公樓，擴大至商業(yè)、物流和工業(yè)地產(chǎn)。

　　保障性住房供應仍顯不足

　　國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，一些低收入者和住房困難戶曾寄予厚望，他們寧肯住在祖?zhèn)鞯暮單莺妥夥績?nèi)，也要等房價下調(diào)后再購房改善居住條件。然而，目前的情況令這些人頗為失望。今年以來，房價不但沒有因為調(diào)控而下跌，反而逆勢上揚，偏離消費者的實際購買力越來越遠，出現(xiàn)這一問題的關(guān)鍵之一是我國保障性住房的供應仍大大落后于市場需求。

　　加大保障性住房供應量可以逐步解決低收入者的住房問題，降低低收入家庭和住房困難戶對市場的過度依賴，抑制房價的過快上漲。新加坡等國外經(jīng)驗表明：廉租房或經(jīng)濟適用房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%至4%，反之則會同比推動房價上漲。我國近年來的房價上漲與保障性住房供應的短缺密切相關(guān)，凡是保障性住房供應量不足的時期和城市，該時期和該城市的房價上漲必然過快。我國房地產(chǎn)調(diào)控至今未見明顯效果，與不少省市和地方政府不作為或推卸自己在住房保障方面的責任有著直接聯(lián)系。

　　實踐表明：限價房只有在與廉租房和經(jīng)濟適用房供應配套推出的情況下才能發(fā)揮作用，倘若地方政府在廉租房與經(jīng)濟適用房建設方面不作為，單純依靠限價房來調(diào)控房價，是很難取得實際效果的。

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