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民營房地產(chǎn)企業(yè)于夾縫中尋求資本
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-10
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盡管房地產(chǎn)公司的上市禁令早在2001年解凍，直到2007年夏天，證監(jiān)會才為民營房企撥開一條中小板上市的門縫。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機6月29日，來自河北的榮盛房地產(chǎn)公司在深圳交易所首發(fā)申請獲證監(jiān)會發(fā)審委批準(zhǔn)，歷經(jīng)3次上會波折，榮盛房地產(chǎn)終于如愿獲得IPO資格。和4月27日上市的浙江民營企業(yè)廣宇集團如出一轍，榮盛進入的也是中小板市場。
6月28日，證監(jiān)會一位內(nèi)部人士告訴記者：“證監(jiān)會鼓勵大盤藍籌回歸A股市場，也將進一步支持優(yōu)質(zhì)的公司在內(nèi)地而不是海外上市，這包括民營房地產(chǎn)企業(yè)�！�
上市指標(biāo)的松動對房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑是一道福音，而此前對A股上市不抱希望，數(shù)量眾多的房地產(chǎn)公司出走香港。
東方不亮西方亮
7月份，SOHO中國、合景泰富都將在香港上市，緊跟其后的還有恒大地產(chǎn)和中遠地產(chǎn)。對于這些企業(yè)為何舍近求遠，中信建投證券房地產(chǎn)分析師張朝暉回答得非常直白，“因為它們上不了A股，至于個中原因，只有證監(jiān)會最清楚�！卑ㄖ行沤ㄍ对趦�(nèi)的多家券商很少承接房地產(chǎn)企業(yè)上市承銷服務(wù)，主要是成功率太低。
“長期以來在A股上市的主要是國有背景的房地產(chǎn)企業(yè)，如果連香港股市的大門也關(guān)閉，一些規(guī)模小的開發(fā)商只有在項目完成后轉(zhuǎn)行或者等死�！睆埑瘯煾嬖V記者。
資本是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，而近年來政府在宏觀調(diào)控中堅定不移地使用緊縮銀根、限制上市等金融手段。銀河證券房地產(chǎn)分析師丁文告訴記者：“為抑制房地產(chǎn)投資過熱，政府長期以來對民營房地產(chǎn)企業(yè)緊閉股市大門。”
政策打壓的結(jié)果是，A股市場100多家地產(chǎn)股中，大多數(shù)是國有背景，貨真價實的民營企業(yè)不超過20家，其中世茂股份和萬通地產(chǎn)多家公司還是通過借殼上市擠進A股市場的�！百I殼上市不知水深水淺，有條件當(dāng)然選擇首發(fā)�！睆V宇集團老總王鶴鳴在上市后吐露心跡。
4月廣宇房地產(chǎn)成為浙江第一家在A股上市的民營房地產(chǎn)企業(yè)，而廣宇的多位“老鄉(xiāng)”綠城和世茂房地產(chǎn)早已經(jīng)在2006年登陸H股。
2006年以前國內(nèi)股市持續(xù)低迷，幾乎失去融資功能，讓房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步，去年A股已經(jīng)進入大牛市，政府也在試圖爭取將優(yōu)質(zhì)公司留在內(nèi)地，以維持資本市場的繁榮，在這種背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)上市之路前景仿佛豁然開朗。
中金公司房地產(chǎn)分析師白宏偉表示：“A股正在對房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)吸引力，民營房地產(chǎn)企業(yè)海外一邊倒的情況會發(fā)生改變，未來A股和H股都是可取的�！�
駱巧玲律師告訴記者，目前政府對房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市已經(jīng)沒有嚴格的限制，民營企業(yè)在股市門前徘徊難進，有房地產(chǎn)企業(yè)本身的問題�！按蟛糠謪^(qū)域性的房地產(chǎn)企業(yè)依靠土地資源生存，斷斷續(xù)續(xù)做項目，不能保證永久經(jīng)營的能力，很難摸到上市的門檻�！�
攘外安內(nèi)的策略
“最近獲得消息，監(jiān)管層正在考慮給房地產(chǎn)企業(yè)提供新的融資手段，可能會推出一些新的金融產(chǎn)品�！瘪樓闪崧蓭煾嬖V記者。
而此前中國房地產(chǎn)及住宅研究會的副會長顧云昌也向記者表示，“房地產(chǎn)企業(yè)需要多元化的融資渠道，應(yīng)該把公眾的錢從房地產(chǎn)實物性投資轉(zhuǎn)向開發(fā)領(lǐng)域，讓個人投資者也享受房地產(chǎn)開發(fā)中的利潤�！�
業(yè)內(nèi)人士分析，監(jiān)管層要疏通房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，是對民營房地產(chǎn)企業(yè)頻頻和外資私募基金接觸做出反應(yīng)。
6月19日公布的5月份國房景氣指數(shù)顯示，1—5月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金利用外資222億元，同比增長89.9%。去年7月份商務(wù)部發(fā)布10號令以來，政府在一年內(nèi)密集出臺了4個與限制外資投資房地產(chǎn)的文件，而外資的介入有增無減，正是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資瓶頸，境外資本得以乘機涌入。
2006年以前，境外投資者在國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)進行股權(quán)并購時有出現(xiàn)，上德律師事務(wù)所曾做過規(guī)模達數(shù)億的境外并購案子，駱巧玲表示：“商務(wù)部發(fā)出10號令以后，類似的收購案，政府一般會長期擱置，長時間得不到審批，外資最后只能知難而退。”
面對諸多政策限制，來自海外的基金更多通過項目合作滲透到國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。5月份，記者在世界不動產(chǎn)俱樂部舉辦的“開發(fā)商和海外投資者的私人聚會上”看到荷蘭ING房地產(chǎn)基金的身影，這家基金2006年以來先后與復(fù)地集團和龍湖地產(chǎn)聯(lián)手開發(fā)項目。
基強聯(lián)行執(zhí)行董事陳泳東博士告訴記者：“房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作能力還有一個很大的發(fā)展空間，與海外基金的接觸還在一個初試階段，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)多元化融資，要進一步改善自我治理的能力�！�
業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的比重還在進一步擴大，這種情況下政府正在改變壓制房地產(chǎn)企業(yè)融資的思維，放開民營房地產(chǎn)企業(yè)A股上市的通道并不是空穴來風(fēng)。
H股、A股可以并存
“國內(nèi)房地產(chǎn)受行政資源制約，還不是完全市場化的行業(yè)，美國人看不懂國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式，SOHO中國曾經(jīng)嘗試在紐約上市，最后無功而返�！瘪樓闪岣嬖V記者。
事實上，多年來民營房地產(chǎn)企業(yè)海外上市，無一例外選擇地緣文化接近大陸的香港，從復(fù)地股份、世茂房地產(chǎn)、綠城到碧桂園、SOHO中國……H股的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)名單越拉越長。
在H股上市法律流程相對簡單，效率要高一些，而在A股上市要經(jīng)過兩年時間的審核過程，后續(xù)融資也要嚴格審批，很多缺錢的開發(fā)商往往等不及跑去了香港。
而縮緊境外上市的風(fēng)聲越來越緊，6月12日，來自香港媒體的消息稱，證監(jiān)會開始暫停私人企業(yè)赴海外上市的審批，國內(nèi)企業(yè)赴香港上市將變得艱難。
來自香港的陳泳東博士告訴記者：“在很長一段時間，H股吸引了國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)。目前的市場情況是，A股行情看好，一些房地產(chǎn)企業(yè)可能對上市環(huán)境作一個綜合的考量，在對比上市流程和融資額度后，也可能重新考慮在境內(nèi)上市�！�
政策消息撲朔迷離，但從兩地股市的比較來看，港交所依然是房地產(chǎn)企業(yè)的一個不錯選擇�！跋愀酃墒惺且粋�與國際接軌的市場，進入港交所的內(nèi)地企業(yè)可以直接接觸海外資本，也為后期進行多渠道的融資創(chuàng)造了條件�！标愑緰|表示。
“考察在H股上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，一個共同的特點是在內(nèi)地進行土地儲備愈演愈烈，這是上市帶來的業(yè)績壓力所在，要求這些企業(yè)有持續(xù)經(jīng)營的能力。”駱巧玲告訴記者。
中信證券分析師王德勇（王德勇博客|王德勇新聞）對記者表示：“外管局和商務(wù)部對外資投資房地產(chǎn)越掐越緊，在境外上市的企業(yè)可能要面對募資的資金如何返回內(nèi)地的問題。”目前包括富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)多家企業(yè)正在籌劃回歸A股。
在H股上市，并不限制其回歸A股，事實上如富力、世茂房地產(chǎn)在香港上市后，公司的持久經(jīng)營能力提高很快，回歸A股反而還有優(yōu)勢。
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