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京城高檔住宅遭遇內(nèi)憂外患
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-12
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- 中研網(wǎng)訊：
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最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，呈現(xiàn)“價(jià)高量減”態(tài)勢已有一段時(shí)期的京城高檔住宅市場仍未有所改觀。6、7兩月入市的項(xiàng)目中不少項(xiàng)目出于銷售情況不甚樂觀而出現(xiàn)了“高開低走”的狀況。對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近幾個(gè)月以來，房價(jià)持續(xù)走高、股市震動等諸多因素帶來的“內(nèi)資”的萎縮以及外資的“匿跡”現(xiàn)象，是造成京城高檔住宅市場銷售表現(xiàn)黯淡的關(guān)鍵。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
本周一，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布了北京市第二季度商品住宅期房、現(xiàn)房項(xiàng)目成交均價(jià)排行榜，而排行榜顯示的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)再次證實(shí)了目前京城樓市高檔住宅“價(jià)漲量跌”的事實(shí)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在期房銷售均價(jià)排行前30名的名單中，19個(gè)項(xiàng)目的可銷售套數(shù)超過了100套，有的甚至達(dá)到了870套，但有18個(gè)項(xiàng)目卻在二季度連10套也沒賣出去。如可售住宅達(dá)870套的建外銀鉆公寓第二季度顯示僅成交了1套，就連第二季度的銷售季軍上院天恒公寓也只賣出1套，而加上在第一季度賣出去的2套，整個(gè)上半年項(xiàng)目僅僅賣出3套。
房價(jià)走高“嚇退”外資
曾經(jīng)在中國內(nèi)地樓市興風(fēng)作浪的外資，近段時(shí)間似乎進(jìn)入了“蟄伏”期。DTZ戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬告訴記者，進(jìn)入今年二季度以來，外資在內(nèi)地樓市的擴(kuò)張速度明顯減速，基本上沒有什么大單成交。記者在該公司住宅部就職的高級董事岳鋒鋼處也聽到了同樣的“抱怨”。面對外資紛紛選擇“蟄伏”，岳鋒鋼認(rèn)為，主要是由于隨著內(nèi)地樓市的不斷升溫，導(dǎo)致許多外資對內(nèi)地樓市的升值空間產(chǎn)生了憂慮，加大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)內(nèi)地股市大漲在一定程度上也吸引了一部分外資的流向。
按照以往的市場，目前高檔住宅銷售市場的旺季，或許也正是因?yàn)槿绱�，部分開發(fā)商出于對市場的樂觀預(yù)期與項(xiàng)目品質(zhì)的自信，紛紛上調(diào)了銷售價(jià)格，而這也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是導(dǎo)致目前高檔住宅銷售市場平均售價(jià)繼續(xù)上升的原因之一。但在價(jià)格上漲的同時(shí)，受到股市波動以及限外、加息等調(diào)控政策的影響，卻讓高檔住宅銷售市場上的觀望情緒還在繼續(xù)。因此，對于處于傳統(tǒng)旺季的高檔住宅銷售市場來說，需求卻是略顯不足。
值得關(guān)注的是，在高檔住宅市場交易量不活躍的同時(shí)，京城一些酒店服務(wù)公寓供應(yīng)量卻出現(xiàn)大幅增長，市場競爭更加激烈。而為了增強(qiáng)吸引力，京城部分項(xiàng)目開始相繼推出促銷活動，如租金折扣、換購積分等。這些假促銷活動的出現(xiàn)使得今年第二季度酒店服務(wù)式公寓的平均租金小幅下降至167.7元/月/平方米，同時(shí)二季度酒店服務(wù)式公寓的空置率小幅下降至20.3%。
同樣，出租公寓市場也表現(xiàn)得非�；钴S。二季度出租公寓的空置率下降至15.6%，降幅為8.8%。租金方面則小幅上升至110.5元/月/平方米，增幅為1.2%。岳鋒鋼認(rèn)為，這主要是由于跨國公司在華業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，更多外籍管理人員來到中國工作，租賃需求亦隨之增長。
同時(shí)岳鋒鋼介紹，在三季度大多數(shù)酒店服務(wù)式公寓都將會出臺奧運(yùn)期間的租金報(bào)價(jià)，預(yù)計(jì)提高后的租金最高將會達(dá)到目前租金水平的4倍以上。同時(shí)，為保證奧運(yùn)期間的客房供應(yīng)，部分酒店服務(wù)式公寓在三季度有可能暫停接受長期租約。受到這樣的影響，預(yù)計(jì)未來酒店服務(wù)式公寓的平均租金將會出現(xiàn)一定程度的上升。
供應(yīng)增加“高開低走”
根據(jù)DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)顯示，與上季度相比，第二季度高檔住宅銷售市場供應(yīng)有所增加，物業(yè)類型主要集中在公寓方面，而在別墅方面卻供應(yīng)相對較少。預(yù)計(jì)在三季度高檔住宅市場新開盤項(xiàng)目將會有所增加，主要集中在東長安街、第二使館區(qū)及順義別墅區(qū)板塊。而預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目在地理位置、區(qū)域環(huán)境及項(xiàng)目品質(zhì)等方面的優(yōu)勢，將會拉動高檔住宅銷售市場的平均售價(jià)繼續(xù)走高。
來自京城多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，7月北京新盤預(yù)計(jì)放量將達(dá)54個(gè)，其中公寓放量將出現(xiàn)今年以來的第二次高峰，成為京城當(dāng)月純新盤供應(yīng)主力。價(jià)格方面，包括美倫堡、中關(guān)村公館、燕莎·Class、光大懿品、中廣·宜景灣等新項(xiàng)目的開盤價(jià)在12000元/平方米—23000元/平方米之間。而我愛我家控股公司副總裁胡景暉表示，絕大多數(shù)在7月開盤的新盤普遍都要比周邊二手公寓的價(jià)格高出5000元以上。
事實(shí)上，在價(jià)格走高的同時(shí)，由于其中不少項(xiàng)目的銷售情況并不是很好，多數(shù)新開盤項(xiàng)目的售價(jià)都變成“高開低走”；而這似乎也從某一方面再次證實(shí)了之前京城高檔住宅市場“價(jià)漲量跌”的事實(shí)。
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北京甲級寫字樓
連續(xù)三季度消化20萬平方米
最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二季度北京市的寫字樓吸納量達(dá)到25.1萬平方米，這已經(jīng)是北京市甲級寫字樓市場連續(xù)三個(gè)季度吸納量維持在20萬平方米以上。
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2007年全年甲級寫字樓供給將超過210萬建筑平方米，但上半年完工的面積僅為47.4萬建筑平方米。一方面，近期甲級寫字樓市場上的實(shí)際有效供應(yīng)量有限，幫助發(fā)展商將租金維持在了較好水平，同時(shí)迅速增長的需求穩(wěn)步降低了空置率；另一方面，更大的供給放量壓力被積累到下半年乃至明年年初：今年下半年供應(yīng)量將超過160萬建筑平方米，而2008年上半年的供給也達(dá)到了95.5萬建筑平方米。其中，供給相對集中的CBD、金融街和東二環(huán)商圈分別占52.6%、17.0%和16.5%。雖然不排除部分項(xiàng)目繼續(xù)順延入伙時(shí)間的可能，但考慮到奧運(yùn)帶來的商機(jī)，預(yù)計(jì)大部分的供給都將會在2008年上半年內(nèi)完工。
讓人注意的是，IT和金融服務(wù)行業(yè)仍然是二季度租賃市場上的支撐力量。隨著業(yè)務(wù)鏈的拓展與完備，IT公司的活躍范圍已不僅僅局限在中關(guān)村區(qū)域，而是更加廣泛地滲透到各個(gè)商圈中。醫(yī)藥行業(yè)成為新的亮點(diǎn)，二季度內(nèi)多次出現(xiàn)醫(yī)藥及醫(yī)療器械公司租用整層辦公面積的案例，表現(xiàn)不俗。廣告?zhèn)髅�、娛樂時(shí)尚等行業(yè)則延續(xù)著活躍的勢頭。
區(qū)域方面，金融街地區(qū)入伙的兩個(gè)新項(xiàng)目，入伙時(shí)大部分面積已被業(yè)主或關(guān)聯(lián)企業(yè)占用，僅有少量面積推向租賃市場。得益于此，金融街地區(qū)二季度的吸納量再次位列全市之首。CBD地區(qū)憑借新項(xiàng)目對客戶的吸引保持著相當(dāng)?shù)幕钴S程度。而IT企業(yè)開始向各大商圈滲透，中關(guān)村區(qū)域二季度則歸于平靜。
由于二季度內(nèi)供給有限，強(qiáng)勁的需求再次抬高平均租金。二季度甲級寫字樓市場上平均租金達(dá)到人民幣222元/月/使用平方米，上調(diào)幅度0.6%；空置率則下降2.1%，至11.2%。需要指出的是，在一些活躍程度較低的區(qū)域，如東二環(huán)和中關(guān)村，租金則出現(xiàn)了下滑。 - ■ 與【京城高檔住宅遭遇內(nèi)憂外患】相關(guān)新聞
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