居民消費(fèi)能力強(qiáng)，土地供給匱乏，并不能解釋房?jī)r(jià)爆發(fā)性上漲。投資性購(gòu)房需求方為更直接因素，香港影響亦不可小視

　　整個(gè)上半年，難以遏制的房?jī)r(jià)增速，使深圳成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市商品住房售價(jià)調(diào)查結(jié)果，今年1－5月，深圳市各月房?jī)r(jià)同比漲幅分別為10.2％、9.9％、10.7％、11.3％、12.3％，漲幅均居70個(gè)大中城市前列。按深圳房地產(chǎn)研究中心編制的《深房指數(shù)報(bào)告》，今年上半年，深房均價(jià)環(huán)比2006年第季度增幅20%。而在市場(chǎng)上，人們相信這半年的房?jī)r(jià)增幅已達(dá)50%，房屋均價(jià)突破1.5萬(wàn)元。

　　房?jī)r(jià)增速已遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)鼐用窨芍�配收入的增長(zhǎng)速度，成為深圳當(dāng)前最為突出的民生問題。

　　房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)力

　　政府官員和市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，地根緊縮、消費(fèi)需求增長(zhǎng)，是深圳房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的剛性因素。在土地供應(yīng)上，深圳的確受限于極其缺乏的土地資源。

　　自2002年以來(lái)，國(guó)家土地管理政策進(jìn)一步嚴(yán)格，本地土地資源也更加緊缺，深圳每年可用于住房建設(shè)的土地一直限制在1－2平方公里，遠(yuǎn)低于北京、上海、廣州等特大城市，難以滿足每年新增900萬(wàn)平方米左右的基本住房需求，致使當(dāng)前住房開發(fā)投資、住房在建與新建規(guī)模、住房批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模持續(xù)減少，住房供應(yīng)持續(xù)趨緊。

　　但土地供應(yīng)緊張絕非近期出現(xiàn)的新情況，在深圳，這種局面已存在多年，市場(chǎng)早有預(yù)期，很難解釋當(dāng)下房?jī)r(jià)爆發(fā)性上漲。

　　國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師張宇認(rèn)為，土地供給匱乏的問題，更大程度上只是一個(gè)觀念的問題，大城市的發(fā)展必然向外圍地區(qū)輻射。近兩年來(lái)，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍區(qū)域，由關(guān)內(nèi)轉(zhuǎn)向關(guān)外�！渡罘恐笖�(shù)報(bào)告》表明，土地供應(yīng)相對(duì)寬裕的關(guān)外，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)更為迅猛。

　　消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，也很難為爆發(fā)性的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)作注解。一般認(rèn)為，深圳經(jīng)濟(jì)繁榮，特別是存在大量金融機(jī)構(gòu)和大企業(yè)，擁有大量的高消費(fèi)能力人群；加之深圳作為新興移民城市，移民對(duì)置業(yè)的需求旺盛。

　　但是，目前深圳800多萬(wàn)常住人口中，戶籍人口僅180多萬(wàn)。暫住人口中，逾半是在關(guān)外工廠的打工者，這部分人口在深圳置業(yè)的需求幾乎為零。如果簡(jiǎn)單以50%的人口計(jì)算居住消費(fèi)需求，則很難創(chuàng)造出每年新增900萬(wàn)平方米左右的住房需求。

　　同時(shí)，政府還在投入大量資源，以解決中低收入人群的住房問題。申銀萬(wàn)國(guó)證券研究所房地產(chǎn)分析師江征雁指出："這部分人的購(gòu)買力不足，本身就不是市場(chǎng)購(gòu)房者的主力部隊(duì)。"他們的住房需求對(duì)價(jià)格的推動(dòng)力也可以扣除。

　　事實(shí)上，當(dāng)前深圳房地產(chǎn)的投資性因素已超越消費(fèi)性因素，這是導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲的主要原因。

　　作為一種"可交易的人民幣資產(chǎn)"，在如今人民幣流動(dòng)性過剩的背景下，國(guó)內(nèi)的投資渠道偏少，房地產(chǎn)吸引大量資金流入，投資性購(gòu)房需求持續(xù)旺盛。這種現(xiàn)象已經(jīng)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在多時(shí)，尤以上海、北京、廣州和深圳這幾個(gè)一線城市為代表。

　　申銀萬(wàn)國(guó)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)對(duì)深圳住房每年的銷量觀測(cè)表明，自2005年開始，深圳住房銷售量大幅增加，增量約在2倍以上。"這不是一個(gè)基本面能因素能夠解釋的，"江征雁指出，近兩年，深圳房?jī)r(jià)大漲的背后推手就是投資需求；從樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)獲得的信息也證實(shí)，50%的購(gòu)房者是以投資為目的。

　　在深圳，房產(chǎn)投資需求旺盛并不難理解。深圳自身便是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重地，其房地產(chǎn)的投資價(jià)值還為香港因素影響。因深港往來(lái)日益密切、交通日益便捷，市場(chǎng)對(duì)于深港一體化的預(yù)期加強(qiáng)。適逢今年香港回歸十周年，西部通道修成通車，這一影響更從深圳蛇口蔓延開來(lái)。

　　官方也相信，兩地房?jī)r(jià)的落差導(dǎo)致大量港人來(lái)深置業(yè)投資，從而抬高了房?jī)r(jià)。7月10日，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局、國(guó)家外匯管理局深圳市分局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》，要求境外及港澳機(jī)構(gòu)和居民以自住自用為目的限購(gòu)一套住房。

　　需要進(jìn)一步指出的是，人民幣存在顯著的升值壓力，境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)買深圳房產(chǎn)可以在外匯市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲得雙重收益。

　　證券市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)也可能助長(zhǎng)了深圳的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)流通市值由2005年初的1萬(wàn)億元增至目前的5萬(wàn)億元以上。有分析報(bào)告估算，20%的股市資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，就將會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)格上漲50%。這種資金在不同資產(chǎn)中配置的行為，在經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)發(fā)達(dá)的深圳，尤其容易變成現(xiàn)實(shí)。

　　危機(jī)及啟示

　　一旦房?jī)r(jià)以投資需求為主要推動(dòng)力，難免危機(jī)四伏。投資需求并不如居住需求穩(wěn)定，如果政策或外力改變投資者對(duì)盈利的預(yù)期，就可能出現(xiàn)拋售或減少投資的現(xiàn)象。"供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，也就是一瞬間的事。"張宇說(shuō)。

　　自2006年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施；2007年年初，又出臺(tái)了土地增值稅政策；同時(shí)收縮銀根、地根，包括提高貸款利率、提高銀行準(zhǔn)備金率、執(zhí)行掛、招、拍等土地供應(yīng)政策。

　　在調(diào)控層面上，深圳對(duì)中央亦步亦趨，并無(wú)懈怠。思路以通過行政手段調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，增加基本住房供給為主，并落實(shí)2006年的"90/70"政策。2007年年初，還規(guī)定近期選定擬出讓的商品住宅用地中，安排建設(shè)占住宅建筑總面積15%的政策性住房（包括經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃住房）。這15%的政策性住房由開發(fā)商建設(shè)、裝修完后，無(wú)償移交給深圳市國(guó)土房產(chǎn)局，以解決中低收入者的住房問題。

　　通過上述供給層面的調(diào)控措施，政府期望提高商品房套數(shù)，并確保政策保障型住房供應(yīng)。但在張宇看來(lái)，面對(duì)一個(gè)投機(jī)嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些政策"從某種意義上說(shuō)不是那么有的放矢"，因?yàn)槭袌?chǎng)投機(jī)緣于投資獲利空間巨大，如果未能在保有和流轉(zhuǎn)領(lǐng)域通過適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)手段調(diào)控，壓縮獲利空間，并切實(shí)做到"面向中低收入者"的話，這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整并不能有效抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。

　　在調(diào)節(jié)投資需求方面，不少政策也很難落實(shí)到位。類似限制購(gòu)房數(shù)量、增加投資性交易稅費(fèi)的政策，以當(dāng)前的執(zhí)法條件，"要區(qū)分什么是第二套住房，什么是投資性住房，并不容易。"江征雁說(shuō)。

　　房地產(chǎn)的商品和投資雙重特性決定了其需求的雙重性。投機(jī)者以"可交易的人民幣資產(chǎn)" 性質(zhì)看待房地產(chǎn)，在宏觀調(diào)控政策層出不窮之時(shí)，市場(chǎng)卻并未感受到強(qiáng)有力的執(zhí)行。調(diào)控效果不佳，或與此有關(guān)。

　　盡管目前還很難看到逆轉(zhuǎn)之勢(shì)，但可預(yù)期的是，如果政府進(jìn)一步強(qiáng)化宏觀調(diào)控配套措施及其執(zhí)行力度，主要由投資性消費(fèi)拱托資產(chǎn)價(jià)格的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，其抵御調(diào)控的能力會(huì)比其他市場(chǎng)弱，而這最終可能使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)遭受波動(dòng)。

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