我們認(rèn)為，下半年新一輪的地產(chǎn)調(diào)控思路及調(diào)控措施將與以前有所不同，這主要表現(xiàn)在：

　　首先，“技術(shù)性摸底”為“政策性調(diào)控”做好鋪墊。行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不足與部門間統(tǒng)計數(shù)據(jù)差異，是近年來困擾管理層出臺政策的主要問題之一。目前，有關(guān)方面正對主要城市的房地產(chǎn)市場展開全面摸底，針對地方房地產(chǎn)交易中心與國家發(fā)改委發(fā)布的“數(shù)據(jù)差距”，以及購房者購房價格與官方數(shù)據(jù)之間的“事實差距”，通過實時監(jiān)控，找準(zhǔn)數(shù)據(jù)，切實解決“數(shù)據(jù)之惑”。此舉將使未來的調(diào)控措施能夠有的放矢。

　　其次，調(diào)控思路已從“抑制需求”轉(zhuǎn)向“抑制需求與擴(kuò)大供給相結(jié)合”。我們認(rèn)為，政策今后在調(diào)控方向上將可能從以往“抑制需求”轉(zhuǎn)向“抑制需求與擴(kuò)大供給相結(jié)合”。今后幾年，預(yù)計在加大對商品房消費市場調(diào)控的同時，會加大經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供給，以彌補在政策性住宅供給方面的“角色缺位”，實現(xiàn)保障性供應(yīng)與市場供應(yīng)的有機(jī)結(jié)合。下半年，預(yù)計土地供給將更加偏緊，可開發(fā)土地可能有更多部分用于廉租房、限價商品房的建設(shè)。

　　第三，嚴(yán)查違規(guī)已成為重要調(diào)控手段。6月18日，銀監(jiān)會對被企業(yè)挪用信貸資金的8家商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行行政處罰；國家外匯管理局6月25日在京通報銀行外匯檢查情況，指出部分銀行存在為投機(jī)外資入境炒股、炒房提供可乘之機(jī)等違規(guī)行為，已有29家銀行受到外管局處罰。預(yù)計今后嚴(yán)查行業(yè)內(nèi)違規(guī)現(xiàn)象將會愈演愈烈，未來將可能在土地批租、開發(fā)融資、稅收征收等環(huán)節(jié)加大執(zhí)法力度。

　　第四，調(diào)控房價將成為“十七大”前的重要任務(wù)，預(yù)計部分主要城市的具體調(diào)控措施將會陸續(xù)出臺并將會“從嚴(yán)”掌握。事實上，有關(guān)地方調(diào)控細(xì)則已陸續(xù)出臺，如北京、上海等地“土地增值稅”的征收細(xì)則近期相繼出臺，南京、廣州、深圳也在6月紛紛推出力度較大的調(diào)控措施。預(yù)計在京、滬、穗、深等城市的表率作用下，各地的調(diào)控措施也將會從嚴(yán)制定，此輪房地產(chǎn)調(diào)控在“地方執(zhí)行力不足”的薄弱環(huán)節(jié)上預(yù)計會有較大突破。

　　部分地產(chǎn)公司壓力加大

　　我們認(rèn)為，此輪調(diào)控將主要以貫徹落實此前出臺的重要政策措施為主基調(diào)，但會在深化落實、細(xì)化措施、嚴(yán)查違規(guī)等方面加大力度。從具體措施上來講，除了加息等金融政策外，將可能會推出更強(qiáng)烈的稅收政策。6月份，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知》，取消了原有對房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用稅優(yōu)惠的有關(guān)規(guī)定。另外，我們預(yù)計下半年可能會在部分城市開展物業(yè)稅試點。這將在一定程度上抑制市場中的投機(jī)性及投資性需求，并對市場心理預(yù)期產(chǎn)生較大影響。

　　未來的調(diào)控不但會加大結(jié)構(gòu)性供給，抑制投機(jī)及投資性需求，而且將會針對地產(chǎn)開發(fā)商在加大征稅、堵住非法融資、嚴(yán)查違規(guī)上下工夫。在此預(yù)期下，我們認(rèn)為：

　　首先，普通住宅產(chǎn)品將會受益，非普通性住宅將受到調(diào)控。針對非普通性住宅的稅收征收（包括交易環(huán)節(jié)的增值稅、持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅等）力度將會加大，中小戶型、普通商品住宅將會受到政策性扶持與傾斜，而別墅等中高檔住宅將會通過稅收調(diào)節(jié)來加以調(diào)控。因此，我們看好主要開發(fā)普通住宅產(chǎn)品的公司。

　　其次，開發(fā)企業(yè)成本上升，行業(yè)利潤率趨于縮小。在加息、征稅的預(yù)期下，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出、財務(wù)成本將加大，開發(fā)成本將會進(jìn)一步提高，行業(yè)利潤率縮小的趨勢將會日趨明顯。因此，我們看好目前已取得規(guī)模優(yōu)勢的行業(yè)龍頭公司，其土地儲備豐富、拿地能力強(qiáng)、管理營銷能力強(qiáng)；而土地儲備較少、拿地能力差、管理水平低下的項目型公司或中小公司，未來的經(jīng)營風(fēng)險較大。

　　第三，開發(fā)企業(yè)融資渠道狹窄局面將會加劇。為回避房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，商業(yè)銀行的開發(fā)類貸款將會繼續(xù)收緊，而由于直接融資渠道不暢，未來開發(fā)企業(yè)融資渠道狹窄的局面可能會有所加劇。因此，能持續(xù)低成本融資、融資能力強(qiáng)的公司，在未來行業(yè)競爭中的優(yōu)勢將更加明顯。

　　因此，我們長期看好全國性的行業(yè)龍頭公司，如萬科，以及區(qū)域市場龍頭公司，如華發(fā)股份。上述公司未來可持續(xù)發(fā)展、抵御風(fēng)險的能力更強(qiáng)，業(yè)績持續(xù)增長的確定性更高。

　　建議結(jié)構(gòu)性調(diào)倉

　　二季度，我們根據(jù)行業(yè)表現(xiàn)與公司估值建議標(biāo)配甚至超配地產(chǎn)股，事實證明我們的判斷是正確的，地產(chǎn)股二季度表現(xiàn)明顯強(qiáng)于大盤。下半年，在大部分地產(chǎn)公司動態(tài)估值趨于合理，而個別有資產(chǎn)注入預(yù)期或整體上市預(yù)期的公司已略有高估的情況下，如果地產(chǎn)市場（主要針對住宅地產(chǎn)市場）的調(diào)控政策出臺，將對地產(chǎn)公司的未來預(yù)期產(chǎn)生一定負(fù)面影響，并將對地產(chǎn)公司特別是住宅地產(chǎn)公司的股價構(gòu)成下行壓力。

　　雖然下半年地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險加大，但我們?nèi)詧远�看好地產(chǎn)行業(yè)的長期向好趨勢，維持“推薦”的行業(yè)投資評級，但建議適時調(diào)整操作策略，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)倉：

　　首先，住宅地產(chǎn)公司建議“不超配”，但應(yīng)“適度標(biāo)配”，待政策出臺、市場充分消化利空因素后再“超配”。關(guān)注行業(yè)龍頭以及有業(yè)績支撐、動態(tài)估值合理的區(qū)域住宅地產(chǎn)龍頭公司，如萬科A、華發(fā)股份。

　　其次，建議“超配”動態(tài)估值合理、發(fā)展機(jī)遇較大的工業(yè)地產(chǎn)公司，如海泰發(fā)展。