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2007年上半年長沙市房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-16
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2007年上半年，隨著“國六條”政策的進(jìn)一步落實，二手房稅收新政、新版二手住房交易基準(zhǔn)價格、房屋地段分類表等政策、標(biāo)準(zhǔn)的先后實施，長沙市商品房交易市場和二手房交易市場出現(xiàn)了兩種截然不同的反應(yīng)，即一手房銷售持續(xù)火爆，但批準(zhǔn)預(yù)售有所脫節(jié)；二手房交易有所萎縮，特別是二手住宅交易為負(fù)增長，房產(chǎn)一、二級市場呈現(xiàn)一高一低的銷售態(tài)勢，政策調(diào)控對長沙房地產(chǎn)市場影響作用開始顯現(xiàn)。2007年上半年全市實現(xiàn)商品房銷售434.54萬㎡，銷售金額137.27億元，分別占2006年全年銷售額的62.96%、71.12%；二手房交易面積105.08萬㎡，銷售金額23.61億元，分別占2006年全年銷售額的48.25%、54.44%。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機一、商品房銷售量分析
2007年上半年，長沙市商品房、住宅累計銷售404.72萬㎡、360.64萬㎡，同比增長59.84%、58.60%，住宅銷售占商品房銷售總量的89.11%，其銷售的套均面積為110.89㎡，面積同比縮小7.35%。
從各區(qū)情況來看，天心區(qū)商品房銷售量同比猛增1.8倍，其銷售得到爆發(fā)式增長；開福區(qū)、芙蓉區(qū)銷售增幅較小，同比增幅在20%以下。橫向?qū)Ρ瓤�，雨花區(qū)商品房銷售量約占總量的30%，銷售量在全市居于首位；天心區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)比例較為接近，比例接近20%；開福區(qū)銷售比例最低，約為15%。
從各月情況來看，今年上半年除5月銷售量較低外，其余各月銷售量均在60萬平方米以上，今年以來我市商品房銷售持續(xù)火爆。
二、商品住宅供銷對比分析
2007年上半年我市純商品住宅供銷比為0.70：1（期間商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品住宅銷售面積），供銷差距進(jìn)一步拉大，這一方面體現(xiàn)了我市商品房銷售的持續(xù)火爆態(tài)勢，另一方面，也表明了我市商品房供應(yīng)有所脫節(jié)。從各區(qū)情況來看， 岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)供應(yīng)量僅為銷售量的一半，供應(yīng)量的嚴(yán)重不足，使此二區(qū)成為我市價格上漲速度較快的區(qū)域。
從單月供銷比來看，供銷比在去年十月達(dá)到近一年來最高點2.29，此后十一、十二月比例回落，十二月達(dá)到2006年最低點0.48；今年以來，除一月份供銷比超過1達(dá)到1.37以外，其余各月供銷比均徘徊在0.87以下，供應(yīng)量的持續(xù)低迷，可能會加快我市房價上漲速度。
三、純商品房銷售價格分析
1、純商品房成交均價分析
2007年上半年，全市商品房均價為3278元/㎡，同比上漲14.35%；其中，商品住宅平均售價為3054元/㎡，同比上漲19.07%；商品房非住宅平均售價為5113元/㎡，同比下跌7.49%。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價為3159元/㎡，同比上漲20.17%；其中，商品住宅平均售價為2939元/㎡，同比上漲24.24%。）
從各月走勢來看，今年以來，長沙商品房基本處于上升趨勢：六月商品房均價相對于一月上漲223元/㎡，漲幅約7.05%；住宅均價上漲了399元/㎡，漲幅約14.14%，商品房住宅漲幅相對更大。
2、純商品房成交均價分區(qū)分析
分區(qū)來看，今年上半年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價最高，均價分別為3682元/㎡、3353元/㎡；岳麓區(qū)成交均價最低，均價分別為2879元/㎡、2736元/㎡。全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價低于全市均價，其余三區(qū)商品房均價目前已達(dá)3300元/㎡以上。
3、純商品房期、現(xiàn)房量、價分析
2007年上半年商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為326.66萬㎡、78.06萬㎡，同比增長86.42%、-0.13%，期房占總量的80.71%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為308.36萬㎡、52.28萬㎡，同比增長84.70%、-13.93%，期房占總量的85.50%。
上半年商品房期房、現(xiàn)房均價分別為3343元/㎡、3010元/㎡，同比分別上漲11.84%、16.08%；其中，商品房住宅期房、現(xiàn)房均價分別為3169元/㎡、2374元/㎡，同比分別上漲13.99%、20.51%。
從實際銷售價位段來分析，3000-3500元/㎡價格段住宅已經(jīng)成為我市開發(fā)商與購房者都能普遍接受的戶型，銷售比例分別為25.59%，與去年同期比增長12.64%；≤2500元/㎡價格段住宅占比21.01%，與去年同期比下降21.98%，價格底部在逐步抬高。
2007年上半年，全市二手房成交面積105.08萬㎡，成交金額為23.61億元，成交套數(shù)為8795套，與去年同期相比分別增長9.99%、20.63%和5.19%；其中住宅成交66.13萬㎡，成交金額為11.57億元，成交套數(shù)為7641套，與去年同期相比分別增長-6.02%、8.33%和-3.58%。二手房非住宅共成交38.94萬㎡，成交套數(shù)為1154套，與去年同期比分別增長54.74%、164.68%。
二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的62.93%、49%、86.88%，成交套均面積為86.55㎡。
2007年上半年全市二手房成交均價為2247元/㎡，同比上漲9.68%。其中，二手房住宅成交均價為1749元/㎡，同比上漲15.27%；二手房非住宅成交均價為3094元/㎡，與去年同期相比下跌12.50%（注：長沙市二手房的交易申報價格與實際成交價有一定差距）。
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