廉租住房建設(shè)需要強(qiáng)有力的組織機(jī)構(gòu)予以保證

　　我國的社會(huì)保障制度是國家對公民在年老、疾病、傷殘、失業(yè)、生育、死亡、遭遇災(zāi)害、面臨生活困難時(shí)，由政府和社會(huì)依法給予物質(zhì)幫助，以保障公民的基本生活需要的制度。其中并不包含解決住房困難的內(nèi)容。

　　住房保障管理的問題專業(yè)性較強(qiáng)，涉及被保障人員的資格審查、補(bǔ)貼資金的測算、房屋的維修、物業(yè)管理、被保障人員收入提高后的退出等諸多方面，住房保障制度的落實(shí)也涉及財(cái)政、金融、稅收、土地、規(guī)劃等多個(gè)部門，是一個(gè)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要專門機(jī)構(gòu)管理。

　　目前，住房保障缺乏專門的管理機(jī)構(gòu)及人員，難以落實(shí)已有的保障制度也是不爭的事實(shí)。這主要是因?yàn)�，在住房制度轉(zhuǎn)軌時(shí)期，對住房保障的認(rèn)識不充分，管理機(jī)構(gòu)和人員的準(zhǔn)備就不足，住房保障工作難以有效落到實(shí)處。

　　國外的經(jīng)驗(yàn)也值得重視，從國外的做法來看，均是普遍單獨(dú)設(shè)置住房管理部門對住房保障進(jìn)行專門管理，住房保障工作并未納入社會(huì)保障部門。如美國的住房保障由聯(lián)邦政府的組成部門住房與城市發(fā)展部（ＨＵＤ）具體負(fù)責(zé)管理實(shí)施。同時(shí)，住房保障資金預(yù)算也都是在財(cái)政預(yù)算中單獨(dú)列支。

　　中央財(cái)政應(yīng)在救助（濟(jì)）性保障資源的供給中擔(dān)綱

　　各國的經(jīng)驗(yàn)表明，無論社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到何種程度，總是存在５％－１０％的人群無法通過自身的能力解決住房問題。即使是在發(fā)達(dá)國家，在住房問題上也需要對這部分困難群體實(shí)施政府救助。另有１０％－２０％的低收入人群的住房問題需要政府給予一定程度的援助。從國際經(jīng)驗(yàn)看，救助性保障的提供者主要是中央財(cái)政，援助性保障的提供者主要是地方政府。

　　中央財(cái)政的資金應(yīng)重點(diǎn)用于對困難地區(qū)保障性住房的轉(zhuǎn)移支付。對中西部土地出讓凈收益少、公積金增值收益少、財(cái)政能力弱的貧困地區(qū)，應(yīng)逐步增加財(cái)政性轉(zhuǎn)移支付比重，提高地方政府在住房方面的公共服務(wù)能力和保障水平，促進(jìn)基本公共服務(wù)的均等化。建議設(shè)立中央和省級廉租住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金，用于廉租房收購、建設(shè)和租金補(bǔ)貼。

　　住房保障覆蓋面的擴(kuò)大需要一個(gè)逐步推進(jìn)的過程，當(dāng)前最需要解決的是住房困難家庭中需要救助（濟(jì)）的那部分，對這部分應(yīng)當(dāng)通過廉租房制度做到"應(yīng)保盡保"，根據(jù)困難程度不同，財(cái)政對租金全額補(bǔ)貼或差額補(bǔ)貼。對于有一定經(jīng)濟(jì)能力，但在市場上租購住房又有困難的中低收入家庭或特殊群體（如剛畢業(yè)的學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工等），應(yīng)主要由地方財(cái)政通過援助的方式解決，如經(jīng)濟(jì)適用房制度、政府貼息支持企業(yè)建設(shè)出租低租金住房、貼息貸款購房等。

　　從歐美等國家的住房保障實(shí)踐看，無論聯(lián)邦制國家（如美、德）還是中央集權(quán)制國家（如英國、日本），中央及州政府都在住房保障方面發(fā)揮重要作用。例如，２００５年，美國住房與城市發(fā)展部用于住房保障方面的財(cái)政支出（不包括人員開支）總計(jì)為３６０．４億美元。英國中央財(cái)政預(yù)算中的住房保障資金，大約占預(yù)算支出總額的６％左右。１９９９年度，德國聯(lián)邦交通和住房部掌握的州際道路交通及住房資金５００億馬克�焹H次于社會(huì)保障部��，用于住房的資金占１００億馬克，其中住房儲蓄獎(jiǎng)勵(lì)全部由中央財(cái)政負(fù)擔(dān)。日本住房保障制度以國家財(cái)政出資支持為主，地方政府職責(zé)主要是出地（土地優(yōu)先供應(yīng)）、組織建設(shè)和管理。

　　此外，中央財(cái)政在住房保障上的資金投入還可以帶動(dòng)社會(huì)資金投入住房保障領(lǐng)域，讓住房保障制度取得更多的實(shí)效。如美國住房與城市發(fā)展部通過實(shí)施住房投資伙伴計(jì)劃（ｔｈｅ ＨＯＭＥ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐｓ Ｐｒｏｇｒａｍ），為低收入家庭建設(shè)可支付住宅。２００５年，該項(xiàng)目完成了將近７２０００套可支付住宅，這一計(jì)劃通常和地方非營利機(jī)構(gòu)、州政府、地方政府合作，或建、或買或翻修可支付住宅用于出租或出售。通常這一計(jì)劃的投資可吸引３．６倍的社會(huì)資金投入到可支付住宅的建設(shè)中。

　　政策手段創(chuàng)新是放大政策能力的關(guān)鍵

　　根據(jù)各地土地出讓金總體規(guī)模和實(shí)際用途，統(tǒng)籌考慮適當(dāng)提高其用于住房保障支出的比例，爭取逐步達(dá)到１０％左右。

　　中央財(cái)政的力量也是有限的。僅靠政府出錢建廉租房不可能在較短時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)"應(yīng)保盡保"的低端救助（濟(jì)）性保障目標(biāo)。政策創(chuàng)新的重要方式之一，是采取由社會(huì)投資者出錢建，政府長期反租、財(cái)政貼租的方式，使財(cái)政資金起到"四兩撥千斤"的作用。

　　作為社會(huì)投資品種的廉租房建設(shè)模式并不復(fù)雜。政府可把擬建廉租房的產(chǎn)權(quán)提前賣給社會(huì)投資者，承諾政府將通過財(cái)政貼租的方式長期反租（例如２０到３０年），并允許其產(chǎn)權(quán)上市流通。只要租金高于銀行利息，這種投資品種就一定會(huì)有人買。因?yàn)槠渥畲筇攸c(diǎn)是具有長期穩(wěn)定收益。國外很多基金等大投資機(jī)構(gòu)，非常歡迎這種能夠長期獲取穩(wěn)定收益的投資品種。對政府來說，無需本金就可以成規(guī)模地建設(shè)廉租房，政策性投入的資金可以起到"四兩撥千斤"的作用。對投資者來說，不僅可以獲得穩(wěn)定且高于銀行利息的租金收益（由于是財(cái)政貼息，理論上說，這種租金還可附以免個(gè)人所得稅等政策），而且還可以有土地升值的收益預(yù)期（長期看，城市化發(fā)展一定會(huì)導(dǎo)致部分低端住房不斷被改造）。

• · 廉租房制度是住房保障的重心（上）
• · 中國“地產(chǎn)定制”之路
• · 警惕股市樓市冷熱“蹺蹺板”現(xiàn)象
• · 是誰忽悠了北京房價(jià)
• · 樓市為何"情緒"高漲？
• · 開發(fā)區(qū)為何消極對待土地“招拍掛”

• · · 我國建筑外墻用膩?zhàn)訕?biāo)準(zhǔn)重新修訂并通過評審
• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺：新建商品房必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)
• · 齊驥：開發(fā)商要順應(yīng)市場主動(dòng)調(diào)價(jià)促銷
• · 2009年中國樓市猜想

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)