政府與企業(yè)雙贏的開(kāi)發(fā)模式

　　當(dāng)成都成為經(jīng)濟(jì)新區(qū)后，有關(guān)成都如何邁向一級(jí)城市的話(huà)題不斷涌現(xiàn)，有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，2007年蜂擁而至的城市運(yùn)營(yíng)商，將成為成都邁向一級(jí)城市的助推器�！帮w躍”的城市經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)城市運(yùn)營(yíng)商，而在這個(gè)過(guò)程中成都的實(shí)力開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始了向城市運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變。

　　土地一級(jí)市場(chǎng)是指城市土地所有者與城市土地使用者之間的市場(chǎng)，包括城市土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)、城市土地使用權(quán)入股市場(chǎng)和城市土地使用權(quán)出租市場(chǎng)。城市土地一級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，就是將“生地'變?yōu)椤笔斓亍暗倪^(guò)程，即由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓�配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或"七通一平"的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。那么在這個(gè)過(guò)程中，需要大量的資金和人力物力。

　　成都的著名經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家李蔚談到，正是基于這一點(diǎn)從90年代初土地一級(jí)市場(chǎng)才逐步開(kāi)始形成。1992年以前，上海、廣州等城市的土地一級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)的主角是政府，政府的資金壓力大，所以土地一級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)相對(duì)緩慢，這也阻礙了上海、廣州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐，進(jìn)而阻礙了這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。1992年以后，隨著第二次改革開(kāi)放的到來(lái)，上海、廣州等城市也迎來(lái)了第二次發(fā)展機(jī)遇，政府開(kāi)始從土地一級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)中脫離出來(lái)，全權(quán)委托實(shí)力雄厚的公司做土地一級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，實(shí)力雄厚的公司介入土地一級(jí)市場(chǎng)后，采取短、平、快策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)周期縮短了，政府也有了更多的財(cái)政收入，從而促使上海、廣州等城市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。現(xiàn)在成都作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，面臨著與1992年的上海、廣州等城市相似的發(fā)展機(jī)遇，所以成都的土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)必須交給資金實(shí)力雄厚的有城市運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的公司去做�！�

　　李蔚認(rèn)為，“土地一級(jí)市場(chǎng)是政府與公司聯(lián)手合作的模式，是推動(dòng)城市發(fā)展的‘加速器’，這可以從上海、廣州等一線(xiàn)城市的實(shí)踐中得到證實(shí)。

　　成都世家機(jī)構(gòu)總經(jīng)理助理文化勇認(rèn)為，成都的部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)突破了土地一級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)的范疇，走到了區(qū)域運(yùn)作的層次上。正如文化勇所言，中信、置信、中鐵二局集團(tuán)都稱(chēng)得上城市運(yùn)營(yíng)商。中信深圳集團(tuán)副總經(jīng)理、成都中信光達(dá)地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)宋川表示，我們這個(gè)項(xiàng)目不是一個(gè)簡(jiǎn)單的土地整理項(xiàng)目，是一個(gè)從土地的整理開(kāi)始，到之后的配套建設(shè)的區(qū)域性的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目；置信相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，置信更多的是擔(dān)當(dāng)城市運(yùn)營(yíng)商的角色；有關(guān)信息顯示，中鐵二局的“鐵半城”項(xiàng)目是集前期的土地整理和后期的土地開(kāi)發(fā)為一體的項(xiàng)目。應(yīng)該說(shuō)從實(shí)力開(kāi)發(fā)商向綜合城市運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變，是實(shí)力開(kāi)發(fā)商成長(zhǎng)和發(fā)展的一個(gè)很好方向�！�

　　城市運(yùn)營(yíng)提速成都發(fā)展

　　城市運(yùn)營(yíng)的過(guò)程應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)非常復(fù)雜而科學(xué)的過(guò)程，老城區(qū)的新生，新中心的興起都在城市運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)，這個(gè)過(guò)程需要大量的資金和人力、物力，如果不是實(shí)力雄厚的公司根本無(wú)法完成。

　　老城區(qū)的新生

　　對(duì)于市民而言，中鐵二局約等于金牛區(qū)的一大片區(qū)域，也在于它有內(nèi)環(huán)線(xiàn)與二環(huán)路之間，西起馬家花園東至木綜廠的范圍龐大的城市扇型區(qū)。這個(gè)地跨城西北，幅員數(shù)千畝，針插不進(jìn)，水潑不進(jìn)，號(hào)稱(chēng)“鐵半城”，據(jù)記者了解，成都金牛片區(qū)"鐵半城"的改造將從今年開(kāi)始，為期6年，初定分三期開(kāi)發(fā)。改造范圍涉及中鐵二局屬下700多畝土地，其范圍橫跨成都城西一環(huán)路。

　　作為市區(qū)最后的大面積舊城改造，"鐵半城"受到了方方面面的關(guān)注，也有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，鐵半城項(xiàng)目的啟動(dòng)，將改變成都市區(qū)城北區(qū)域的點(diǎn)狀開(kāi)發(fā)狀態(tài)，促使城北的騰飛。來(lái)自中鐵二局的聲音也表示，"舊城改造將嚴(yán)格遵守國(guó)家土地管理法律法規(guī)和成都市城市規(guī)劃，當(dāng)好政府的幫手和城市文明推手，促進(jìn)城市建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展"。

　　成都干道指揮部的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，干道房產(chǎn)將負(fù)責(zé)城東主城區(qū)的舊城改造工程，城東主城區(qū)的騰飛近在咫尺，但在區(qū)域起飛之前，城市運(yùn)營(yíng)商們需要大量的資金和科學(xué)的規(guī)劃等工作才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域的發(fā)展。

　　“其實(shí)舊城改造涵蓋了土地一級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和土地二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）兩個(gè)層次，雖然目前由相關(guān)政府委托實(shí)力公司去完成顯得不夠透明，但比早幾年由政府的拆遷辦去完成拆遷以及土地的平整工作要好得多，以前由政府全權(quán)負(fù)責(zé)的舊城改造，存在著資金不到位，拆遷緩慢，拆遷規(guī)模較小，以至形成成都的城北、城東的主城區(qū)的舊城改工作遲遲不到位，塊狀發(fā)展的狀態(tài)。隨著中鐵二局集團(tuán)等實(shí)力公司的介入，成都市區(qū)的城北、城東區(qū)域?qū)��?shí)現(xiàn)成片發(fā)展，成都主城區(qū)的不平衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)將得到改善。應(yīng)該說(shuō)，實(shí)力公司的介入，將促使成都主城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)真正突破區(qū)域局限，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)�！背啥家徊辉竿嘎缎彰�的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理公司老總對(duì)成都舊城改造與土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的關(guān)系作了闡釋?zhuān)�并指出了舊城改造對(duì)成都主城區(qū)的發(fā)展的積極作用。

　　新中心的興起

　　城市副中心的概念提出已久，但成都的溫江、華陽(yáng)、龍泉、新都與城市副中心的標(biāo)準(zhǔn)還有一段距離，因?yàn)榘粗袊?guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院顧問(wèn)總規(guī)劃師王景慧對(duì)城市副中心的定義，城市副中心是達(dá)到一定規(guī)模，功能健全，能起到吸引、轉(zhuǎn)移中心區(qū)功能的作用的小城市。而溫江、華陽(yáng)、龍泉、新都的城市基礎(chǔ)配套設(shè)施還不完善，還不能起到吸引、轉(zhuǎn)移中心區(qū)功能的作用，所以，目前成都還沒(méi)有出現(xiàn)真正的城市副中心。

　　成都的溫江、華陽(yáng)、龍泉和新都為何始終無(wú)法突破近郊概念，記者就這一問(wèn)題采訪了相關(guān)的經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家。李蔚認(rèn)為，城市副中心的形成和政府的城市運(yùn)營(yíng)策略密不可分，以前溫江、華陽(yáng)、龍泉和新都都沒(méi)有立足于整個(gè)城市高點(diǎn)的付諸實(shí)踐的規(guī)劃，這也形成了這些區(qū)域發(fā)展的片面性。2005年，彭州置信公司與彭州市政府合作，率先在成都的近郊地區(qū)開(kāi)創(chuàng)了近郊地區(qū)的城市運(yùn)營(yíng)之路，彭州將在置信的推動(dòng)下，與城市副中心靠攏。進(jìn)入2007年，慣于在全國(guó)各地做區(qū)域開(kāi)發(fā)的中信入駐成都郫縣，從而使這個(gè)一直被成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商冷落的區(qū)域頓時(shí)成為眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)，經(jīng)過(guò)城市運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)的區(qū)域，應(yīng)該是一個(gè)起點(diǎn)高，與城市副中心比較接近的區(qū)域。以后，成都的溫江、華陽(yáng)、龍泉、新都政府也應(yīng)該效仿彭州和郫縣，加強(qiáng)與城市運(yùn)營(yíng)商的合作，改變這幾個(gè)區(qū)域商業(yè)配套一直沒(méi)有起色，無(wú)法承接轉(zhuǎn)移城市中心區(qū)功能的任務(wù)的現(xiàn)狀。

　　城市副中心的形成，離不開(kāi)城市運(yùn)營(yíng)商的介入，這也是成都市近郊突破郊區(qū)概念，實(shí)現(xiàn)這些區(qū)域轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘懈敝行牡慕輳街�一�?/P>

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