重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)四大特點(diǎn)　

    當(dāng)前重慶房地產(chǎn)業(yè)具有以下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)和財(cái)政貢獻(xiàn)明顯增強(qiáng)。截至今年５月底，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為１９２２家，資產(chǎn)總額達(dá)到２３３６億元；其中，近２０％的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)為二級(jí)以上。２００６年，重慶房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的稅費(fèi)（包括土地出讓金、配套費(fèi)、契稅等）共計(jì)２００億元以上，占到重慶地方財(cái)政收入的１／３以上。目前，重慶房地產(chǎn)業(yè)對(duì)重慶ＧＤＰ的貢獻(xiàn)率為４．５％，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為重慶市的支柱產(chǎn)業(yè)。

    二是房地產(chǎn)投資增速加快，且房地產(chǎn)投資對(duì)信貸資金依賴明顯。今年１－５月重慶房地產(chǎn)投資總額達(dá)到２３８．６８億元，３、４、５月投資同比增速分別為１７．９％、２２．４％和２６．５５％，呈加速增長(zhǎng)之勢(shì)；而且，從４月開始，重慶房地產(chǎn)投資增速已超過２００６年全市房地產(chǎn)投資增速（２００６年為２１．６％）。

    重慶市金融管理部門提供的資料顯示，到今年５月底，重慶市房地產(chǎn)貸款余額為１０５２．２２億元，同比增長(zhǎng)３１．３２％，較同期全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款增速高９．９６個(gè)百分點(diǎn)。從貸款投向看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與居民購(gòu)房貸款比例基本保持在１比１水平；在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，房產(chǎn)開發(fā)貸款自２００６年１１月以來加速增長(zhǎng)，到今年５月底已同比增長(zhǎng)５１．８９％；目前，重慶地產(chǎn)開發(fā)貸款與房產(chǎn)開發(fā)貸款余額比例接近１﹕２，而且，八成以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款。

    三是重慶房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外部吸引力增強(qiáng)。近幾年，香港、中東、東亞等國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)相進(jìn)入重慶；全國(guó)５０強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中已有２５家進(jìn)入重慶；重慶本地一批大型制造業(yè)企業(yè)如長(zhǎng)安汽車、隆鑫摩托、美心門業(yè)等也紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)。

    四是經(jīng)濟(jì)適用房投資力度加大，但總量依然偏小。今年１－５月，重慶經(jīng)濟(jì)適用房投資總額為１０．８５億元，同比增長(zhǎng)７０．６％，較全市房地產(chǎn)投資和住宅投資增速分別高出３５．０５和２９．９６個(gè)百分點(diǎn)。但是，目前重慶經(jīng)濟(jì)適用房在全市房地產(chǎn)投資中的占比僅為４．５５％，在全市住宅投資中的占比僅為７．１２％。

　　重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、需求與價(jià)格特征

    當(dāng)前重慶房地產(chǎn)供給總量比較充足。其一，目前重慶僅主城區(qū)空置和已批準(zhǔn)達(dá)到預(yù)售條件的住房面積在８００萬(wàn)平方米以上，相當(dāng)于２００６年以來月均銷量的５倍。其二，截至今年５月底，重慶市房屋施工面積達(dá)到７２４８．７８萬(wàn)平方米，相當(dāng)于２００６年全年銷售面積的３．２５倍，這些房屋可在近１－２年內(nèi)逐步供應(yīng)市場(chǎng)。其三，近年來，重慶房地產(chǎn)企業(yè)大都增加了土地儲(chǔ)備量，而且重慶市政府還準(zhǔn)備了１０萬(wàn)畝土地以調(diào)控市場(chǎng)。

    此外，當(dāng)前重慶住房供給面積結(jié)構(gòu)和價(jià)格結(jié)構(gòu)也基本能滿足市場(chǎng)需要。一是在重慶市最近組織的全市樓盤檢查中，全市單套面積在９０平方米以下的住房占比在７０％以上；二是在新批準(zhǔn)上市的住房中，單套面積在１４４平方米以下的占８５％，價(jià)格在３０００元／平方米以下的占６２％；三是今年以來銷售的住宅中，單套面積在１４４平方米以下的占８２％，價(jià)格在３０００元／平方米以下的占６９％；四是今年批準(zhǔn)上市的住宅中，９０平方米以下的有３７７萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售２８７萬(wàn)平方米，中小戶型的供給基本能滿足市場(chǎng)需求。

    從需求看，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特征：一是市場(chǎng)對(duì)期房的需求增長(zhǎng)迅速。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年１－５月重慶市房屋銷售面積為９１０．２２萬(wàn)平方米，其中期房占比為７９．５６％，同比增長(zhǎng)近６成。二是重慶市外需求呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。今年１－５月重慶主城區(qū)住宅購(gòu)買者中，重慶市主城區(qū)客戶、重慶市區(qū)縣客戶與重慶市外客戶的比例約為５比４比１，市外客戶較２００６年增加了１成。三是大中戶型需求增加。據(jù)重慶市有關(guān)部門調(diào)查，重慶過去１年內(nèi)購(gòu)買住房和未來１年有購(gòu)房打算的居民，對(duì)９０平方米以下戶型的需求下降了１７．４８?jìng)�(gè)百分點(diǎn)，對(duì)１００－１２０平方米戶型的需求上升了２５．３１個(gè)百分點(diǎn)。四是居民住房需求以居住為主，但投資需求有所增加。

    總體看，近幾年重慶房地產(chǎn)價(jià)格呈平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)。資料顯示，今年１－５月，重慶房地產(chǎn)銷售均價(jià)（即銷售金額與銷售面積之比）為２４８２元／平方米，同比上升６．５９％，較２００６年上升３．３個(gè)百分點(diǎn)；其中商品住宅銷售均價(jià)為２２８０元／平方米，同比上升７．７１％。值得注意的是，盡管目前重慶房?jī)r(jià)絕對(duì)水平不高，但居民感受價(jià)格較高。一方面，重慶房地產(chǎn)平均價(jià)格不到２５００元／平方米，主城區(qū)住房均價(jià)也在３０００元／平方米左右，與重慶居民家庭月收入的平均水平基本相當(dāng)。但在另一方面，在重慶多數(shù)中低收入家庭看來，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)依然偏高。據(jù)重慶有關(guān)部門調(diào)查，目前重慶市２３％的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)過高，５３％認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高。
重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)值得關(guān)注的發(fā)展趨勢(shì)

    整體而言，近幾年重慶市房地產(chǎn)保持了一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的穩(wěn)健發(fā)展時(shí)期。但是，自今年６月成為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)以來，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)各方心態(tài)都出現(xiàn)了微妙變化，市場(chǎng)均衡面臨新的考驗(yàn)，以下三大發(fā)展趨勢(shì)值得關(guān)注。

    一是投資性購(gòu)房現(xiàn)象增多，需求提前集中釋放可能打破市場(chǎng)原有均衡，房?jī)r(jià)上漲壓力加劇。據(jù)重慶金融管理部門調(diào)查，今年６月以來，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加了１倍，而目前重慶主城區(qū)可供銷售的住房?jī)H為８００萬(wàn)平方米左右，重慶房?jī)r(jià)短期上漲較快，如今年６月重慶房?jī)r(jià)就較１－５月上升了１個(gè)百分點(diǎn)。另外，在全國(guó)流動(dòng)性過剩的背景下，重慶因未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期和城市地位提升等利好因素刺激，來自市內(nèi)外的投資性購(gòu)房會(huì)進(jìn)一步增加，加之受房?jī)r(jià)上漲預(yù)期影響，重慶居民消費(fèi)性購(gòu)房需求會(huì)提前釋放，重慶房?jī)r(jià)上漲壓力加劇。

    二是房地產(chǎn)將面臨新一輪投資熱潮，投資速度反彈壓力加大。重慶近年來對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的總體控制比較得力，除了政府的調(diào)控得當(dāng)外，還有一個(gè)重要因素是外部市場(chǎng)尚未對(duì)重慶形成集中壓力。但是，今年以來，在一系列利好因素刺激下，外部資金進(jìn)一步看好重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)外資金、市外資金和其他行業(yè)資金紛紛涌入重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，如近３個(gè)月重慶房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，有趕超全國(guó)平均水平之勢(shì)。

    三是開發(fā)商以按揭市場(chǎng)倒逼銀行增加開發(fā)貸款，而集團(tuán)化管理模式繞開自籌資金比例限制，信貸資源加速向房地產(chǎn)集中。雖然央行對(duì)房地產(chǎn)采取了一系列調(diào)控措施，但由于目前住房按揭貸款需要房地產(chǎn)商作為中介甚至擔(dān)保，而各金融機(jī)構(gòu)在按揭貸款方面競(jìng)爭(zhēng)激烈，于是開發(fā)商利用對(duì)按揭貸款的特殊介入身份，倒逼銀行突破開發(fā)信貸政策的限制。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)從以前的項(xiàng)目公司逐漸演變?yōu)槟壳暗募瘓F(tuán)化管理模式，在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行的情況下，同一筆自有資金“一胎多投”現(xiàn)象不容易被發(fā)現(xiàn)，也導(dǎo)致開發(fā)貸款規(guī)模變相突破政策限制，使信貸資源加速向房地產(chǎn)集中。

    促進(jìn)重慶房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策建議

    重慶市房地產(chǎn)業(yè)和金融管理部門認(rèn)為，當(dāng)前重慶市應(yīng)以提高按揭貸款首付比例為重點(diǎn)，引導(dǎo)市場(chǎng)需求理性回歸，同時(shí)通過上收地方政府房地產(chǎn)收益、提高土地利用率、控制地價(jià)等綜合措施，加大調(diào)控力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

    其一，以提高按揭貸款首付比例為重點(diǎn)，引導(dǎo)市場(chǎng)需求理性回歸。重慶金融管理部門認(rèn)為，將按揭首付比例上調(diào)至４０％－５０％，這既不會(huì)刺激房?jī)r(jià)上升，又能提高投機(jī)者資金的機(jī)會(huì)成本，有效平抑需求。

    其二，以提高土地利用率為重點(diǎn)，防止開發(fā)商囤積土地，使土地供應(yīng)政策更有效發(fā)揮閘門作用。為此，重慶有關(guān)政府部門可根據(jù)土地開發(fā)進(jìn)度和不同時(shí)期開發(fā)面積在總購(gòu)置面積中的比例（如規(guī)定新購(gòu)置土地在１年內(nèi)的開發(fā)面積不能低于７０％）進(jìn)行嚴(yán)格管控。

    其三，房?jī)r(jià)的調(diào)控僅從壓縮開發(fā)商利潤(rùn)空間角度很難達(dá)到最終目的，因此地方政府可以控制土地價(jià)格和降低稅費(fèi)為重點(diǎn)，促進(jìn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。

    其四，實(shí)踐表明，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在實(shí)際推行中現(xiàn)實(shí)障礙較多，而且社會(huì)低收入階層地理上的集中、聚集，也不符合生態(tài)規(guī)律。因此，現(xiàn)階段，可以促進(jìn)二手房的流轉(zhuǎn)和出租市場(chǎng)發(fā)展為重點(diǎn)，通過市場(chǎng)化手段緩解低收入群體的住房壓力。

    其五，信貸資金加速向房地產(chǎn)集中，如果沒有好的防范措施，可能會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)以完善房地產(chǎn)金融體系和金融創(chuàng)新為重點(diǎn)，建立起多層次的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制。一是通過發(fā)行房地產(chǎn)債券等，減輕房地產(chǎn)對(duì)銀行資金的過度依賴；二是加快居民投資理財(cái)產(chǎn)品類創(chuàng)新，拓寬居民投資理財(cái)渠道，避免其過多涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是完善房地產(chǎn)信貸制度設(shè)計(jì)，避免開發(fā)商過多影響按揭貸款，進(jìn)而倒逼銀行突破信貸政策限制；四是逐步在房地產(chǎn)貸款方面引入資產(chǎn)證券化等方法，分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。

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