今年上半年，全國房價繼續(xù)上漲，近期漲勢有所加快，預(yù)計全年房價漲幅可能略高于去年。

　　一、上半年房價情況從36個大中城市集中成交房價的監(jiān)測情況看，上半年房價高位運行，環(huán)比漲幅前低后高，漲勢有所加快。

　　(一)房屋價格較大幅度高于上年。與去年同期相比，今年上半年商品房集中成交價上漲14.22%，漲幅比去年高5.38個百分點；其中，商品房住宅價格上漲16.34%，漲幅比去年高7.89個百分點。存量房集中成交價比去年同期上漲16.05%，漲幅比去年加快18.03個百分點，其中存量房住宅價格上漲15.46%，漲幅加快5.14個百分點。

　　(二)房屋價格漲勢逐步加快。上半年商品房二季度環(huán)比上漲6.45%，比一季度高4.53個百分點，漲幅明顯上升。各月份環(huán)比價格分別為0.01%、-0.63%、3.30%、1.76%、2.42%和2.90%，漲幅前低后高，漲勢逐月加快。存量房價格漲勢更為明顯，環(huán)比價格由一季度下降0.24%，轉(zhuǎn)為二季度上漲10.07%。各月份環(huán)比漲幅分別為-1.05%、-0.25%、0.93%、4.54%、4.24%和5.47%，漲幅也逐月加大。

　　二、對今年后期走勢的判斷從今年3月份開始，全國36個大中城市商品房集中成交價已連續(xù)4個月環(huán)比上漲超過1.5%，這是2004年以來的第一次。從目前情況看，推動近期房價較快上漲的因素很難在短期內(nèi)消除，預(yù)計今年后期全國房價較快上漲的走勢仍將持續(xù)一段時間，全年漲幅可能略高于去年。

　　(一)新建住房供給增速下降，結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程較慢。從2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，新建住房供給增速呈逐年下降的走勢。一是土地開發(fā)率(土地開發(fā)面積/同期土地購置面積)持續(xù)下降，由1999年的77.9%下降到2005年的54.3%。二是商品房住宅房屋建筑面積竣工率(房屋竣工面積/同期房屋施工面積)逐年走低，由2000年的40.8%下降到2006年的28.55%；今年前5個月商品房住宅竣工率僅為7.4%，低于去年同期8.2%的水平。三是銷售面積增長快于供給，今年1-5月份，全國商品房銷售面積21148.0萬平方米，商品住宅銷售面積為同期竣工面積的2.11倍。

　　從供給結(jié)構(gòu)看，一些城市雖然出臺了建設(shè)保障性住房和住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃，但落實進(jìn)度仍較慢，1-5月份經(jīng)濟(jì)適用住房投資占商品住宅投資的4.1%，前4個月90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%；從北京的情況看，7月初，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示可售期房和現(xiàn)房套均面積仍分別在140和160平方米以上，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整與市場需求之間還有一段距離。

　　(二)開發(fā)商囤地、捂房現(xiàn)象嚴(yán)重，加劇了供求矛盾。從2006年上市公司年報看，一些房地產(chǎn)上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲備，土地儲備總建筑規(guī)劃面積多在300萬平方米以上，個別企業(yè)超過1000萬平方米，按目前的囤地企業(yè)年開發(fā)量計算，在沒有新購?fù)恋氐那闆r下，一般可供連續(xù)開發(fā)好幾年，個別企業(yè)土地儲備量可供開發(fā)6、7年，其他非上市開發(fā)企業(yè)也都有大小不等的土地儲備。

　　在房價較快上漲的情況下，一些開發(fā)商建而不售，捂盤惜售現(xiàn)象也很嚴(yán)重。一些開發(fā)商采取分批銷售、推遲開盤時間、內(nèi)部認(rèn)購、大幅提價等方式拉長銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價格。根據(jù)去年房地產(chǎn)項目開工數(shù)量預(yù)計，僅北京市今年推遲開盤的樓盤就有幾十個，據(jù)一些媒體調(diào)查，個別樓盤開盤時間甚至推遲一年，而價格也上漲了近20%。

　　(三)房價調(diào)控效果與居民預(yù)期差距較大，強(qiáng)化了居民的"追漲"心理。去年我中心開展的大中城市住房價格調(diào)查結(jié)果顯示，大部分城市居民希望房價能夠在宏觀調(diào)控的作用下有所下降；近期中消協(xié)進(jìn)行的12大城市房價調(diào)查也表明，絕大多數(shù)消費者的期望價格遠(yuǎn)低于該城市住房實際銷售/成交價格水平，共有64.2%的消費者認(rèn)為合理的房價在2000-5000元/平方米之間。從實際情況看，除以上海為代表的長三角地區(qū)的部分城市房價在2006年出現(xiàn)短期小幅回落外，大部分城市房價仍持續(xù)上漲，近期長三角地區(qū)城市房價還出現(xiàn)了較大幅回彈。

　　在房價繼續(xù)較快上漲的情況下，部分居民放棄觀望，入市購房，房地產(chǎn)投資也開始抬頭，住房需求迅速增加。據(jù)央行上�？偛拷y(tǒng)計，今年上半年上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款持上升走勢，6月份中資商業(yè)銀行個人住房貸款大幅增長，當(dāng)月新增45.5億元，比5月份多增36.9億元，占上半年個人住房貸款增量的2/3，環(huán)比增幅達(dá)429%。

　　三、幾點建議繼續(xù)統(tǒng)一思想，狠抓政策落實，及時解決新出現(xiàn)的問題，是抓好當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵。

　　一是加大住房結(jié)構(gòu)調(diào)整和住房保障體系建設(shè)政策的落實力度。要以大中城市為重點，確定住房調(diào)控政策落實責(zé)任制，加大兩個"90，70"政策落實力度；加快"雙限房"、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)，盡快建立健全住房保障體系。為了確保中央政策的落實，對建立責(zé)任制的城市政府，應(yīng)實行政策落實情況定期報告制度，按月或季度報告政策落實的進(jìn)展情況，并加大督促檢查問責(zé)的力度。
　　二是進(jìn)一步清理存量土地，嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸管理。嚴(yán)格開發(fā)年限規(guī)定，對逾期未開發(fā)土地要堅決收回；科學(xué)、合理制定出讓地塊面積、底價及出讓方式，控制土地出讓節(jié)奏，防止開發(fā)商分期開發(fā)，變相囤地、囤房。嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸管理，規(guī)范信貸資金使用，在房屋開發(fā)完成驗收合格前，不予發(fā)放個人住房消費貸款；房屋銷售預(yù)收款要由銀行托管，�？顚Ｓ�。

　　三是清理房價構(gòu)成和可售房屋數(shù)量，切實做好市場秩序的規(guī)范工作。進(jìn)一步清理商品房價格構(gòu)成，取消商品住宅開發(fā)過程中承擔(dān)的不合理收費，減輕房價負(fù)擔(dān)。清理可售房屋數(shù)量，嚴(yán)格懲處欺詐宣傳、囤房銷售、炒買炒賣、哄抬房價等不正當(dāng)銷售行為，對違規(guī)售房的要按照違規(guī)售房總金額處以一定比例的罰款，撤銷違規(guī)售房合同。進(jìn)一步加強(qiáng)住房網(wǎng)上交易管理和監(jiān)督工作，嚴(yán)格實行住房銷售明碼標(biāo)價制度。

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