(一)我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

　　伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，我國房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍迅速擴(kuò)大。1986年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有3000多家，到了1995年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)到33482家，之后，全國進(jìn)入調(diào)整階段。但無論開發(fā)企業(yè)數(shù)量上如何增減，不變的現(xiàn)實(shí)是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、自有資金不足，其資產(chǎn)負(fù)債率一直在70%以上，高于同期工業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。而房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，其土地使用權(quán)的獲得、市政配套、工程建設(shè)、市場銷售和售后服務(wù)等都需要投入巨大的資金，而我國直接融資渠道不暢，資本市場和企業(yè)債市場發(fā)展不成熟，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)資金主要依賴于銀行信貸。因此銀行利率的變化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可忽視的影響。

　　據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，2006年全年，我國70多個(gè)城市房屋價(jià)格平均漲幅高達(dá)6%。除客觀上存在的原因外，目前土地供給制度，地方政府稅收制度，還有住房問題上財(cái)政政策和金融政策等制度問題是造成目前房地產(chǎn)價(jià)格不正常上升的制度性因素。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年1季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.6%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.0%，漲幅比上季度低0.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房銷售價(jià)格分別上漲1.9%和6.8%，漲幅分別比上季度高0.4，和0.2個(gè)百分點(diǎn)；普通住房銷售價(jià)格上漲6.2%，漲幅比上季度低O.3個(gè)百分點(diǎn)，與上季度相比，經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住房銷售價(jià)格分別上漲O.1%和O.4%，漲幅比上季度分別低O.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)；普通住房銷售價(jià)格上漲0.7%，漲幅比上季度高0.1個(gè)百分點(diǎn)。1至4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長27.4%，增速比1至3月份加快O.5個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期加快6.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　(二)近兩年我國銀行利率變動(dòng)情況

　　從2006年月5日開始到2007年5月15日，央行連續(xù)七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由8%上調(diào)至目前的11%。中國人民銀行18日宣布，自5月19日起金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。其他檔次利率相應(yīng)調(diào)整；從2000年6月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是近10年來中國首次同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。

　　3月17日，中國人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，分別由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%、6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。

　　同日，建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知》中規(guī)定，3月18日起，上年轉(zhuǎn)結(jié)的個(gè)人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的1.8%提高到1.98%。五年期以下(含五年)及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，五年期以下(含五年)從4.14%提高到4.32%、五年期以上從4.59%提高到4.77%。

　　二、銀行利率變動(dòng)對我國房地產(chǎn)市場的影響

　　(一)銀行利率變動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

　　銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長超過房地產(chǎn)商品對貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費(fèi)；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會(huì)增加對房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。在消費(fèi)心理等因素的影響下，這一過程可能導(dǎo)致?lián)屬彿康禺a(chǎn)的行為，推動(dòng)貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物商品的替換過程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲、交易量不斷增加。由于價(jià)格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價(jià)格嚴(yán)重脫離其實(shí)有價(jià)值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)增長低于房地產(chǎn)商品流通對貨幣的需求限度，就會(huì)出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　(二)銀行利率變動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反比例關(guān)系，利率升高時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格降低，利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時(shí)，儲(chǔ)蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格缺少支撐力，結(jié)果必然價(jià)格下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，而在物價(jià)沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時(shí)的房地產(chǎn)投資就不能說是理想的投資方式。而當(dāng)利率降低到一定程度。各方面對資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　提高存款準(zhǔn)備金率和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目的是減少銀行貸款增長的趨勢，控制投資增長過快和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模，抑制銀行貸款增長的勢頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)�，F(xiàn)在看來，從2006年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價(jià)上漲的勢頭。不過，由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，未來利率的繼續(xù)調(diào)整，可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響，即防止房價(jià)過快增長。

　　(三)銀行利率變動(dòng)對開發(fā)商的影響

　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)。多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資。因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本增大，對其資金成本和利潤影響比較大。財(cái)務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招拍掛市場化出讓經(jīng)營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進(jìn)一步增加。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會(huì)減少盈利空間，降低價(jià)格，以規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)、增加土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負(fù)擔(dān)加重，以開發(fā)商年貸款100億為例，在貸款利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)以后，開發(fā)商一年增加還款2700萬。對于央行加息對目前房產(chǎn)市場的影響，大致分為兩種意見，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)成本加大，房價(jià)會(huì)隨之上揚(yáng)：另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項(xiàng)目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會(huì)由于資金壓力，可能會(huì)采取降價(jià)的方式及早出售自己手中的樓盤。對于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存。

　　(四)銀行利率變動(dòng)對購房消費(fèi)者的影響

　　加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對購房消費(fèi)者來說，加息會(huì)增加成本。一方面，對已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，擠占他們的日常消費(fèi)；另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會(huì)減弱他們進(jìn)入市場的欲望。特別是由于我國信貸消費(fèi)剛開始，購房者從沒有體驗(yàn)過利息波動(dòng)對個(gè)人消費(fèi)的影響，如果利息的波動(dòng)，尤其是利息上升幅度較大時(shí)，消費(fèi)者購房支出陡然上升，會(huì)導(dǎo)致潛在消費(fèi)者對購房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長放緩。

　　目前，房價(jià)并非賣方?jīng)Q定，開發(fā)商不會(huì)貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房價(jià)短期不會(huì)因此有明顯上漲；從消費(fèi)者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費(fèi)者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，對其影響甚微，心理影響大于實(shí)際影響。由于目前市場上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來講，加息對市場需求影響不大，對房價(jià)的影響也不會(huì)很大。利率上升，由于消費(fèi)者的購買欲望會(huì)降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場流向銀行的趨勢。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，另一方面市場需求降低的狀況，從而達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。

　　三、銀行利率變動(dòng)對房地產(chǎn)市場影響的實(shí)例分析

　　在美國，2000年以來利率持續(xù)下降是支持美國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮的重要影響因素。從2000年下半年開始美國進(jìn)入減息周期，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次降低利率，截至2003年6月，聯(lián)邦基金利率水平降為l%，達(dá)到了46年以來最低水平。按揭貸款利率也隨著寬松性貨幣政策而持續(xù)下降，其中1年可調(diào)息按揭貸款利率也從2001年末的7.0%下調(diào)到2003年的3.8%。低利率環(huán)境下的美國房地產(chǎn)市場炙手可熱，房價(jià)直線上升。

　　但自2004年6月后，美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策開始發(fā)生逆轉(zhuǎn)。截至2006年8月，經(jīng)過連續(xù)17次調(diào)高利率，聯(lián)邦基金利率從l%提高到了5.25%，房屋借貸成本大幅提高，對房地產(chǎn)市場起到了一定的降溫作用，導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場的繁榮開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。與2005年同期相比，2006年9月新建房價(jià)格下降了9.7%，這是1970年以來的最大降幅。同時(shí)，隨著近期美國房價(jià)出現(xiàn)下跌，住房按揭的違約風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，從美國房地產(chǎn)市場繁榮與降溫來看，利率變化是最為重要的影響因素。利率水平高低對房地產(chǎn)價(jià)格變化影響很大。

　　在我國，20世紀(jì)90年代初的房地產(chǎn)熱正是由于在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，中央銀行銀根不緊，利率過低，而且為鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)，貸款條件較寬，導(dǎo)致流通中貨幣增長過快，地皮、建材供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大。房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，超過了社會(huì)購買者的有效需求和購買力。致使許多樓盤積壓。1993年，為抑制國內(nèi)通貨膨脹，中央采取了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，緊縮銀根，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目失去銀行信貸的有力支持，資金缺乏，無法按時(shí)完工，大量項(xiàng)目被迫緩建、停建，從而使大量樓盤積壓。以深圳房地產(chǎn)業(yè)為例，1993年的宏觀調(diào)控，高層住宅積壓資金逾百億元，整體住宅空置率達(dá)10%，而在建的高層住宅數(shù)目依然龐大，建筑面積達(dá)400萬平方米。同時(shí)，花園別墅物業(yè)也大量空置，有價(jià)無市。

　　四、結(jié)論

　　上調(diào)利率對抑制需求，平穩(wěn)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)起到積極作用。專家認(rèn)為，此次央行上調(diào)利率的幅度對住房消費(fèi)者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次加息的幅度都不大，但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的幾率非常大，從而讓消費(fèi)者產(chǎn)生對后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣，在某種程度上是會(huì)抑制一部分普通消費(fèi)者的房產(chǎn)需求，此次利率的上調(diào)肯定會(huì)對房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響，市場將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢。

　　由于央行的頻繁加息不僅給房產(chǎn)投資者造成了投資成本的上升和投資風(fēng)險(xiǎn)的增加，更是讓投資者產(chǎn)生未來再度上調(diào)利率的心理暗示。因此，此次利率上調(diào)對房產(chǎn)投資者特別是對部分持有多套房產(chǎn)進(jìn)行投資的人群會(huì)釋放部分手中房產(chǎn)來緩解投資的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。加息會(huì)使投資收益明顯下降，促使一部分投資者進(jìn)行出售，從而大量增加二手商品房的供給量，抑制房價(jià)的快速增長。

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