業(yè)主聯(lián)合出售業(yè)權(quán)的案例成功關(guān)鍵在于，地段是否有重建價(jià)值，以及是否已有開發(fā)商留意很久，同時(shí)，小業(yè)主是否能夠聯(lián)合起來。如果上述三個(gè)條件同時(shí)具備，則成功的幾率將非常高

　　今年初宣布啟動(dòng)的香港觀塘市中心重建計(jì)劃目前因尚有部分市民不接受香港市區(qū)重建局（下稱“重建局”）提出的收購(gòu)建議未能順利推進(jìn)。這個(gè)重建局成立以來最大的重建計(jì)劃是目前香港最受關(guān)注的一個(gè)舊城改造項(xiàng)目。

　　該計(jì)劃涉及樓宇24幢，住戶和店鋪分別約為1800家和300家，將有4500名居民可以獲得補(bǔ)償或公屋安置，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的收購(gòu)賠償額達(dá)130億港元，總發(fā)展成本約為300億港元。

　　重建局成立于2001年5月，是香港專門處理市區(qū)重建的政府機(jī)構(gòu)，其前身是土地發(fā)展公司。據(jù)了解，觀塘市中心重建計(jì)劃是早于土地發(fā)展公司時(shí)期就已向公眾承諾的計(jì)劃，后因土地發(fā)展公司財(cái)政陷入困境而拖延數(shù)年，直至今年才由重建局重新提起。

　　重建局主導(dǎo)舊城改造

　　記者在重建局的網(wǎng)站上看到，該局的重建目標(biāo)是居住環(huán)境惡劣的殘破舊樓。其工作目標(biāo)是用大約六至六年半的時(shí)間完成一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)中規(guī)劃、收地及清場(chǎng)工作約需三年半。但有香港市民告訴記者，大多數(shù)重建計(jì)劃都會(huì)因?yàn)闃I(yè)主對(duì)重建局提出的補(bǔ)償不滿意而拖延多時(shí)。

　　據(jù)悉，以往業(yè)主因不滿意補(bǔ)償而與重建局進(jìn)行的談判成功率還算較高，但“時(shí)間往往會(huì)拖延很久”。實(shí)際上，重建局對(duì)拆遷補(bǔ)償有詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，其最終目標(biāo)是讓業(yè)主能夠在同區(qū)域買到一套7年樓齡、同等面積的房屋。

　　據(jù)香港中原地產(chǎn)研究部主管黃梁昇介紹，重建局給業(yè)主的補(bǔ)償包括兩部分，即原有住房的市場(chǎng)估值和自置居所津貼的總和。所謂的自置居所津貼，是指以周邊7年樓齡、同等面積房屋的市場(chǎng)價(jià)格與業(yè)主原有住房估值之間的差價(jià)。

　　舉例而言，假設(shè)一套老屋市場(chǎng)估價(jià)是80萬港元，而同區(qū)域7年樓齡的房屋價(jià)格為200萬港元，則業(yè)主除了可以拿到80萬港元外，還將獲得120萬港元的自置居所津貼，使他可以在同區(qū)域買到一套7年樓齡的房子。

　　不過如果該業(yè)主將老屋的一半自住、一半出租，那他的自置居所津貼則分為兩部分，僅自住的一半可獲得足額的津貼，出租的一半只可獲得相當(dāng)于足額津貼75%的出租補(bǔ)助津貼，如此算下來，該業(yè)主可獲得的自置居所津貼只有185萬港元。

　　如果該業(yè)主房屋一半自住、一半空置，那么就按面積，分別根據(jù)自住和空置的標(biāo)準(zhǔn)賠償；如果該房屋全部被空置或出租，那么業(yè)主可以獲得的補(bǔ)助津貼僅相當(dāng)于自住居所津貼的一半。此外，自住業(yè)主在單一個(gè)重建項(xiàng)目中，最多可獲3個(gè)單位的自置居所津貼。除了上述這些補(bǔ)償以外，重建局還會(huì)給業(yè)主10萬港元左右的搬家津貼。

　　據(jù)了解，早在土地發(fā)展公司成立前，香港的舊城改造也是由開發(fā)商介入的，但后來開發(fā)商逐漸發(fā)現(xiàn)，一些舊城改造項(xiàng)目他們根本就沒有辦法處理。隨后香港特區(qū)政府開始介入，而開發(fā)商自此也“知難而退”。

　　現(xiàn)在，由重建局主導(dǎo)的舊城改造所做的都是開發(fā)商無法處理的一些區(qū)域。重建局在收回土地后，再將土地進(jìn)行招標(biāo)，由開發(fā)商來參與共同開發(fā)，亦有少數(shù)項(xiàng)目由重建局自己操作。據(jù)了解，重建局對(duì)上述觀塘市中心重建計(jì)劃的財(cái)政收益表現(xiàn)得低調(diào)保守，只稱回報(bào)率可能是4至5厘。

　　業(yè)主牽頭促改造

　　在觀塘市中心重建計(jì)劃之前，重建局成立5年來已開展了30個(gè)重建計(jì)劃，總發(fā)展成本約為240億港元。此次僅觀塘市中心一個(gè)重建計(jì)劃的投資就已超過過去30個(gè)重建計(jì)劃的總成本。

　　不過，過去幾年一直由重建局主導(dǎo)的舊城改造現(xiàn)在正在發(fā)生一些變化。黃梁昇透露，在最近幾年，香港業(yè)主的一些想法正在發(fā)生改變。他們現(xiàn)在更歡迎開發(fā)商介入舊城改造，因?yàn)椤八麄冋J(rèn)為開發(fā)商出錢比重建局還慷慨”。

　　當(dāng)然，開發(fā)商愿意介入的改造區(qū)域必須是地段很好的區(qū)域，而不是那些需要重建局列入重建計(jì)劃的“貧民窟”。黃梁昇強(qiáng)調(diào)，過去20~30年間開發(fā)的一些居民社區(qū)，其業(yè)主正在聯(lián)合起來，將自己的業(yè)權(quán)統(tǒng)一拿出來，售予開發(fā)商，而不是坐等重建局來改造。

　　據(jù)了解，按照香港的《土地收回條例》，如果整個(gè)地段有九成以上的業(yè)主同意將業(yè)權(quán)出售，則開發(fā)商可以先收購(gòu)這部分業(yè)主的業(yè)權(quán)，然后向法院申請(qǐng)將這一土地強(qiáng)制拍賣，將剩余業(yè)主的業(yè)權(quán)收到自己手中。

　　由香港中原地產(chǎn)充當(dāng)經(jīng)紀(jì)人的兩個(gè)類似案例也于去年底今年初成功交易。據(jù)了解，這兩個(gè)案例均為100%的業(yè)主同意將業(yè)權(quán)集中起來出售。于去年底啟動(dòng)的位于香港北角的新東方臺(tái)社區(qū)，其全部業(yè)主在向開發(fā)商出售業(yè)權(quán)的事情上取得一致意見。

　　這些原來如果分開單套出售只能賣300萬~500萬港元的房子，以統(tǒng)一出售業(yè)權(quán)的方式將交由開發(fā)商改造，最后的成交價(jià)非常高，每戶從開發(fā)商手里最終拿到1200萬~1300萬港元左右。黃梁昇認(rèn)為，業(yè)主聯(lián)合向開發(fā)商出售業(yè)權(quán)實(shí)際上是在出售地段的未來價(jià)值，業(yè)主們所獲得的不止是一套同區(qū)域7年樓齡、同等面積的房子，而是由開發(fā)商給出的一個(gè)未來價(jià)值。

　　但是，黃梁昇也表示，業(yè)主聯(lián)合出售業(yè)權(quán)的案例成功關(guān)鍵在于，地段是否有重建價(jià)值，以及是否已有開發(fā)商留意很久，同時(shí)，小業(yè)主是否能夠聯(lián)合起來。如果上述三個(gè)條件同時(shí)具備，則成功的幾率將非常高。據(jù)了解，這樣的社區(qū)有一個(gè)基本特征，大多數(shù)是過去香港中產(chǎn)階層集中居住的高尚住宅區(qū)�！斑@類人群更懂得如何在這個(gè)過程中實(shí)現(xiàn)‘共贏’，而不是計(jì)較于自己的得失而使業(yè)權(quán)出售被阻礙�！�

　　而經(jīng)紀(jì)公司的介入，主要職責(zé)在于為業(yè)主們制定一個(gè)合理的“分錢標(biāo)準(zhǔn)”，由于各戶所居住樓層、裝修程度以及朝向等因素各不相同，因此，如何“分錢”成為聯(lián)合出售能否成功的要素，這也是“最難的部分”。此外，經(jīng)紀(jì)公司還需要幫助業(yè)主尋找合適的開發(fā)商。

　　實(shí)際上，這種模式得以成功的另一個(gè)關(guān)鍵還在于，區(qū)域內(nèi)的業(yè)主能否聯(lián)合起來并在民政局登記成為一個(gè)民間組織，由自己來管理自己的小區(qū)。在香港，這種方式已被認(rèn)可，并在多數(shù)小區(qū)內(nèi)施行。

　　不過，這種案子正在成為香港各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的爭(zhēng)奪對(duì)象。黃梁昇稱之為“尋寶游戲”。據(jù)了解，在過去五六年間，已有超過10宗類似的成功案例。但目前仍無法了解，這種由業(yè)主牽頭的舊城改造案例未來在香港的舊城改造中將占據(jù)怎樣的地位。

　　實(shí)際上，即便是由重建局主導(dǎo)的舊城改造，也有進(jìn)行不下去的例子。重建局的前身土地發(fā)展公司曾經(jīng)計(jì)劃重建位于旺角的深圳街，但是業(yè)主向城市規(guī)劃委員會(huì)提出反對(duì)意見，成功阻止土地用途變更，土地發(fā)展公司最終選擇放棄。那里的居民至今仍居住在比觀塘市中心還要老舊的樓宇中。

　　據(jù)了解，這些在內(nèi)地被稱為“釘子片區(qū)”和拒絕重建的區(qū)域，會(huì)被無限期推后。記者在重建局網(wǎng)站上也看到了重建計(jì)劃中已將深圳街列入其中，但網(wǎng)站上并無關(guān)于該項(xiàng)目重建的具體情況，這意味著在重建局目前的重建安排中，深圳街仍未列入計(jì)劃。

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