張廣寧：歡迎港商參與廣州舊改

　　本月初，廣州市政府代表赴港招商項(xiàng)目中，舊城改造成為最受關(guān)注的項(xiàng)目。而這已經(jīng)是廣州市今年以來第二次拿舊城改造到香港推薦。上一次推薦是荔灣區(qū)政府組織的。

　　是次招商上，廣州市市長張廣寧接受粵港兩地媒體聯(lián)合采訪時表示，這次交流會廣州市城建主管部門都來了，廣州抱著最大的誠意，歡迎港商參與廣州的舊城改造和開發(fā)，包括城中村改造。

　　舊城改造，這個在廣州已經(jīng)被關(guān)注了一年多的話題，再次被強(qiáng)烈提及。

　　舊城改造擬騰出土地

　　對于目前市場上房價上漲的原因，廣州多數(shù)行業(yè)人士的分析均指向供應(yīng)量不足，因此，增加供應(yīng)量平衡市場供需矛盾成為解決房價的當(dāng)務(wù)之急。

　　本月8日，廣州市國土房管局一舉放出白云區(qū)、花都區(qū)和番禺區(qū)的12宗土地，總用地面積達(dá)到70萬平方米，統(tǒng)計顯示，這些地塊總共可以提供11000多套90平方米以下住房，從而創(chuàng)下近年來單次出讓土地規(guī)模最大的紀(jì)錄。

　　從7月伊始，廣州放地的速度明顯加快，除了增加城市周邊各區(qū)的土地供應(yīng)外，還連續(xù)兩次推出了此前回收的市中心“爛尾地”和閑置土地。政府的意圖再明顯不過，為了增加住房供應(yīng)而加大土地供應(yīng)。

　　盡管如此，廣州市區(qū)土地儲備不足，導(dǎo)致地價遭到開發(fā)商哄抬也成為無法避免的事實(shí)。在土地一級市場，幾乎每一次拍賣都會刷新成交地價紀(jì)錄。增加市區(qū)土地和住房供應(yīng)，舊城改造和城中村改造儼然成為最后一根救命稻草。

　　目前，廣州市已經(jīng)有四個舊城改造的試點(diǎn)項(xiàng)目，其中最受關(guān)注的是荔灣區(qū)的恩寧路項(xiàng)目。該項(xiàng)目已經(jīng)在近期啟動了拆遷動員，隨時可能開始拆遷工作。

　　實(shí)際上，廣州市政府對于這些項(xiàng)目的思路也基本理清：即政府負(fù)責(zé)拆遷等前期工作，引進(jìn)社會資金進(jìn)行整體改造。政府幾番拿舊城改造到香港招商，為的正是引進(jìn)社會資金�！兜谝回斀�(jīng)日報》記者了解到，廣州市本地開發(fā)巨頭也紛紛表示看好舊城改造項(xiàng)目，通過各種方式向政府拋送“繡球”。

　　但是，引資問題始終懸而未決，到底由哪家開發(fā)商來飲廣州此輪舊城改造的“頭啖湯”，一直都受到廣州房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注。

　　由于商家未能最終確定，而規(guī)劃也難以出臺，那么這些舊城改造項(xiàng)目最終面目如何、能否提供新的房源，以及提供多少，都還是一個未知數(shù)。但唯一可以肯定的是，隨著廣州老城區(qū)舊城改造以及城中村改造的推進(jìn)，勢必能夠?yàn)檫@個城市的住宅騰出新的空間。

　　新社區(qū)改造解決后顧之憂

　　在廣佛交界處的金沙洲，廣州最早確定的新社區(qū)之一的金沙洲項(xiàng)目，如今已經(jīng)成為一個偌大的施工工地。遠(yuǎn)處望去，幾十棟正在建設(shè)的小高層樓房，分散在一條狹長的地塊上。這個規(guī)模，讓廣州房地產(chǎn)行業(yè)的老記者聯(lián)想到當(dāng)年華南板塊的大盤運(yùn)作，同樣是密密麻麻的塔吊穿插于數(shù)不清的樓宇雛形之間。

　　金沙洲新社區(qū)，是廣州在建新社區(qū)當(dāng)中規(guī)模最大的一個，另外，據(jù)廣州市國土房管局有關(guān)官員介紹，還有13個新社區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)或者即將于今年動工，將全部由政府投資。這些新社區(qū)所能提供的房源，將超過2萬套。

　　新社區(qū)，是廣州市提出的一個新名詞，其中包含了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。主要用于解決城市拆遷戶和低收入人群的購房問題。目前，有部分社區(qū)已經(jīng)基本完工，將于今年交付使用。廣州將有5000多戶雙特困戶在年底搬進(jìn)新社區(qū)。

　　日前，廣州市公布了關(guān)于購買新社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)，符合條件的居民已經(jīng)可以向國土房管部門提交申請。

　　擠壓開發(fā)商囤地空間

　　在廣州市區(qū)，政府積極主導(dǎo)的除了規(guī)模較大的舊城改造之外，回收閑置土地是另一重要舉動。就在幾天前，廣州市常務(wù)副市長蘇澤群主持召開廣州市處理閑置土地領(lǐng)導(dǎo)小組工作會議（即俗稱的收地會）上，決定收回80宗閑置土地，用地面積達(dá)1.39平方公里。廣州市國土房管局表示，這是近年來單次收地會決定收回閑置土地面積最大的一次。

　　2003年以來，廣州市一直致力于嚴(yán)肅打擊閑置土地行為，在此次收地會之前已累計收回閑置土地24.46平方公里。

　　據(jù)悉，這次收地會審議的閑置土地，是今年上半年廣州市國土房管局在廣州市十區(qū)范圍內(nèi)的1116宗已批準(zhǔn)使用的建設(shè)用地中清查出來的，共計96宗。除依法收回的80宗用地外，其余16宗由于存在非企業(yè)方面的原因，收地會決定給予延期1年開發(fā)建設(shè)時間。

　　值得關(guān)注的是，此次收回的80宗閑置土地主要分布在中心6區(qū)，占總量的95%。而此前，廣州曾經(jīng)分兩批推出了中心6區(qū)的土地供應(yīng)，最多的一次面積達(dá)到20萬平方米。這些地都是去年和今年上半年收回的閑置土地。

　　這似乎證實(shí)了一個事實(shí)，那便是廣州市區(qū)并非沒有地，而是地不在政府手中。因此，廣州市一方面收地，一方面將收回的地塊推向市場，實(shí)際是在擠壓商家的囤地空間，盤活土地。

　　正如廣州市有關(guān)官員指出：加大閑置土地處置，有利于打擊囤積土地行為、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)速度，切實(shí)發(fā)揮加大供地的實(shí)效，而根本，在于緩解當(dāng)前存在的住房供需矛盾。

舊城改造如何借鑒香港經(jīng)驗(yàn)？

　　在內(nèi)地房地產(chǎn)市場的各種制度建設(shè)中，香港經(jīng)驗(yàn)是非常重要的一個借鑒渠道。就連舊城改造，其模式在早些年的香港亦有跡可循。如今重新將眼光投向香港，在過去數(shù)年的發(fā)展中，香港在舊城改造方面的制度建設(shè)又有較大變化及發(fā)展。

　　而作為借鑒者的內(nèi)地，在香港相關(guān)制度已有所發(fā)展變化的同時，又有沒有相應(yīng)的改變呢？在舊城改造這個領(lǐng)域，舉目內(nèi)地，到目前為止，似乎還沒有在這方面有建設(shè)性創(chuàng)新的制度出現(xiàn)。

　　香港中原地產(chǎn)研究部主管黃梁昇在接受記者采訪過程中亦提到，香港在過去由開發(fā)商直接介入舊城改造的過程中所發(fā)生的一系列問題，其中包括借用非法或非常規(guī)手段將業(yè)主逼走。這種情況目前在一些內(nèi)地城市仍在上演。

　　有了解兩地房地產(chǎn)市場的人士表示，目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境及制度建設(shè)等方面，與香港上世紀(jì)70年代的情況非常相似。問題的關(guān)鍵是，當(dāng)內(nèi)地一些一線城市將不斷上漲的房價與香港房價進(jìn)行“攀比”時，這些城市的房地產(chǎn)制度建設(shè)是否也曾經(jīng)與香港進(jìn)行過比較呢？尤其在舊城改造方面，在房價上漲的市場環(huán)境下，舊城改造如何使其中的居民得到合理公平的賠償正在成為一個重要問題。

　　香港特區(qū)政府關(guān)于土地收回有一條重要的政策，即公平合理地賠償，使受影響的人士不但可收回土地?fù)p失，也可收回商業(yè)損失。如果當(dāng)事人仍然覺得不公平的話，可以將有關(guān)事情提交土地審裁處處理。

　　公平合理地賠償，類似的說法在內(nèi)地各城市的舊城改造中也曾出現(xiàn)，但其具體執(zhí)行的情況并不樂觀。何為公平合理？以拆遷房屋周邊的市場單價作為補(bǔ)償價格，這是否合理？市場單價應(yīng)該由什么部門來確定？如果居民有異議，又可以通過哪些途徑進(jìn)行申訴？這些，都是舊城改造中的關(guān)鍵。

　　在香港的相關(guān)規(guī)定中，關(guān)于重建計劃所涉及的業(yè)主所應(yīng)得到的補(bǔ)償，都有非常詳細(xì)的規(guī)定，并對各種可能出現(xiàn)的情況逐一列明。這使“同屋同價”成為可能。而且，其補(bǔ)償?shù)哪繕?biāo)是以同區(qū)域內(nèi)7年樓齡、同等面積的房子作為現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，這一目標(biāo)將保證被拆遷業(yè)主在拆遷后的生活條件不會比之前有所下降，而是希望有所改善。

　　相比較之下，即使是內(nèi)地一些大城市的拆遷補(bǔ)償，大多無法達(dá)到僅以補(bǔ)償款就能實(shí)現(xiàn)生活條件改善的目標(biāo)。

　　而香港目前正在興起的由業(yè)主主導(dǎo)的舊城改造，在內(nèi)地的推行需時將更長。當(dāng)然，這一模式是否適應(yīng)內(nèi)地現(xiàn)在的法律法規(guī)也是一個問題。但僅從結(jié)果表面比較，由業(yè)主牽頭的舊城改造，業(yè)主所得利益遠(yuǎn)較重建局主導(dǎo)的重建計劃要高得多。

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