1.1 總體成交狀況

　　本月二手房總成交量為2077套，環(huán)比下降5.46%。其中中山區(qū)成交350套，環(huán)比下降10.49%；西崗區(qū)成交318套，環(huán)比上漲1.27%；沙河口區(qū)成交533套，環(huán)比下降25.04%；甘井子區(qū)成交876套，環(huán)比上漲12.16%。

圖一：成

與商品房交易相比，中山區(qū)及沙河口區(qū)均已接近1：1；西崗區(qū)為5.58：1；甘井子區(qū)為0.46：1。中山區(qū)及沙河口區(qū)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場交易較為均衡，也給購房者提供了多樣的選擇。西崗區(qū)因土地供應(yīng)稀缺，新盤供應(yīng)較少，而又地處核心地段，二手房尤其是區(qū)內(nèi)不多的幾個(gè)次新樓盤的交易極為活躍。甘井子區(qū)新盤供應(yīng)較大，且原區(qū)域的二手房多年代久遠(yuǎn)，因而新盤以其較高的性價(jià)比吸引了購房者的眼球。隨著甘井子區(qū)新盤逐步交屋，這一現(xiàn)象會(huì)逐步有所改善，一二手交易也會(huì)逐步趨于均衡。

　　1.2 各區(qū)域成交狀況

　　盡管大量的新房供應(yīng)給甘區(qū)二手房交易帶來沖擊，但甘區(qū)依然穩(wěn)坐二手房交易的頭把交椅，成交占比42.18%；其次為沙區(qū)，成交占比25.66%；中山區(qū)，成交占比16.85%；西崗區(qū)，成交占比15.31%。

　　圖二：各區(qū)域成交比重

　　1.3 成交面積統(tǒng)計(jì)

　　90平以下面積在成交上占有絕對(duì)優(yōu)勢，其中各區(qū)域30－70平的物業(yè)成交均占總成交量的50%以上�？傮w成交比例78.19%；中山區(qū)成交比例為73.16%；西崗區(qū)77.36%；沙河口區(qū)74.49%；甘井子區(qū)82.76%。除甘井子區(qū)外，各區(qū)域90平以下成交比例基本保持均衡，而甘井子區(qū)該比例明顯加大，這點(diǎn)也符合甘井子區(qū)的定位。而大面積成交在中山區(qū)和沙河口區(qū)較為集中。

圖三：各區(qū)域面積成交比例

　　1.4 熱點(diǎn)商圈狀況

　　熱點(diǎn)成交商圈第一梯隊(duì)依舊是些老面孔，而第二梯隊(duì)則變化較為明顯。本月遼師、香爐礁、太原街、武昌街替代了石道街、星海、臺(tái)山、西安路等商圈成為本月的交易熱點(diǎn)。價(jià)格是決定交易的最重要因素，隨著各商圈的價(jià)格波動(dòng)，性價(jià)比較高的商圈均會(huì)受到購房者的追捧。

圖四：熱點(diǎn)商圈成交情況

　　1.5 熱點(diǎn)樓盤狀況

　　次新房產(chǎn)占二手房交易比重越來越大，考慮其地處較好地段、配套較為齊全、小區(qū)物管等相對(duì)成熟等因素，盡管五年限轉(zhuǎn)的政策，導(dǎo)致了購房者額外多付近7%的成本，但依然沒能擋住購房者的腳步。

圖五：熱點(diǎn)樓盤成交情況

　　2 報(bào)盤狀況

　　2.1 報(bào)盤量狀況

　　本月報(bào)盤數(shù)據(jù)均采自大連“購房者網(wǎng)站”，國有產(chǎn)權(quán)類有效樣本38285條。相對(duì)于成交區(qū)域分布，除沙區(qū)供應(yīng)分布較大外，其它三區(qū)供求比重基本均衡。

　　2.2 報(bào)盤價(jià)位分布

　　20萬以下的國有產(chǎn)權(quán)房屋已經(jīng)難覓蹤影。從總體來看，60萬以下的物業(yè)報(bào)盤量占據(jù)半壁江山，比例達(dá)62.1%。中山區(qū)的報(bào)盤總價(jià)有著非常明顯的兩極分化現(xiàn)象，20－40萬占比25.95%；100萬以上占比高達(dá)32.84%。西崗區(qū)及沙河口區(qū)報(bào)盤總價(jià)結(jié)構(gòu)相似，60萬元以下報(bào)盤量比重略高；甘井子區(qū)60萬元以下比重高達(dá)72.87%。

　　從報(bào)盤單價(jià)來看，總體均集中在5000－7000元區(qū)間，此比例可達(dá)57.38%。中山區(qū)8000－10000元區(qū)間報(bào)盤比重最大，為25.31%。萬元以上報(bào)盤量依次為中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)，甘區(qū)暫未出現(xiàn)萬元報(bào)盤。隨著政府西拓北進(jìn)工作的逐步推進(jìn)，規(guī)劃藍(lán)圖進(jìn)一步得以落實(shí)，甘區(qū)也將結(jié)束沒有萬元報(bào)盤的局面。

　　2.3 報(bào)盤面積分析

　　90平以下報(bào)盤占總體比例為51%，中西沙甘四區(qū)該比例依次遞進(jìn)分別為42.39%、53.56%、55.25%、61.96%。而130平以上報(bào)盤中山區(qū)占比最大，達(dá)31.32%。

　　由下表可以看出，從大連市總體來看，隨著面積的逐步下降，成交比隨之上升。中山區(qū)總體成交比較高，尤其是70平以下物業(yè)，更是如此。而沙河口區(qū)成交比最低，各面積區(qū)間均未有超出10%。甘井子區(qū)成交比最高的為50平以下物業(yè)，而30平以下物業(yè)成交比更是高達(dá)18%。

表一：各面積區(qū)間成交比

　　2.4 熱點(diǎn)報(bào)盤商圈

　　所有熱點(diǎn)報(bào)盤商圈均集中在沙河口區(qū)和甘井子區(qū)，而中山區(qū)及西崗區(qū)因其位置優(yōu)越，賣家通常惜售。

　　2.5 報(bào)盤價(jià)格

　　總體報(bào)盤均價(jià)為6153元/平，中西沙甘四區(qū)報(bào)盤均價(jià)分別為6363元/平、6116元/平、6322元/平、5769元/平。沙河口區(qū)因近年來大量新增樓盤的帶動(dòng)，均價(jià)一路攀升，已經(jīng)接近中山區(qū)，大有替代中山區(qū)之勢。

　　武昌街商圈緊鄰青泥洼這一商業(yè)中心區(qū)，且周邊生活配套齊全，新九中、24中、勞動(dòng)公園、中醫(yī)醫(yī)院等圍繞其周邊，交通線路十?dāng)?shù)條，生活的便利，相對(duì)較低的價(jià)位，是本次該商圈成為熱點(diǎn)成交商圈的最主要原因。

　　西崗區(qū)近幾年的新多集中在體育場周邊，因而在次新盤交易的帶動(dòng)下，訪商圈均價(jià)接近萬元。而白云新村、石道街、新起屯等地盡管成交活躍，但因房齡較老，報(bào)盤均價(jià)始終未能突破6000元。

　　沙區(qū)孫家溝區(qū)域報(bào)盤均價(jià)接近6000元，盡管此帶房齡較老，但因其周邊近年來新增樓盤屢創(chuàng)高價(jià)，因而帶動(dòng)此區(qū)域老屋房價(jià)猛漲。

　　泡崖商圈始終坐列成交頭把班椅，較高的換手率催使報(bào)盤均價(jià)一路上揚(yáng)，已經(jīng)突破5000元大關(guān)。而馬欄商圈因近期西山區(qū)域新盤供給集中，帶動(dòng)二手房成交活躍，而報(bào)盤均價(jià)更是直追6000元。隨著下一步機(jī)場商圈新盤供應(yīng)的加大，以及南關(guān)嶺火車站規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，以上兩個(gè)商圈的二手房報(bào)盤均價(jià)也會(huì)帶來突破�！　�

　　注：甘區(qū)只列出成交較為活躍商圈的報(bào)盤均價(jià)。

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