北京房?jī)r(jià)現(xiàn)在的爆漲絕不是一蹴而就的。事實(shí)上，2004年前，北京房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)因素已經(jīng)表現(xiàn)得越來(lái)越明顯，即住房需求增長(zhǎng)得越來(lái)越快。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞這樣描述：“目前北京房產(chǎn)供求失衡是多年積累的結(jié)果”。

    北京是我國(guó)的政治文化中心，擁有全國(guó)最大的以公務(wù)員為主體的官員階層；擁有規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)；擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)，由于行政級(jí)別、職稱、學(xué)歷等原因，這部分人的住房消費(fèi)力較強(qiáng)。

    自2001年全國(guó)戶籍制度改革以后，外地人口的增多使得北京本身已較大的住房需求更加膨脹。北京擁有北大、清華等70余所高校，擁有一流的醫(yī)療設(shè)施等。我國(guó)GDP一直以來(lái)平穩(wěn)增長(zhǎng)，2006年以10.7%的增幅達(dá)到20.94億元，是1997年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。GDP創(chuàng)新高，通常也就意味著老百姓的錢袋子又鼓了一些。于是，富裕起來(lái)的小城市居民或特權(quán)階層，由于子女上大學(xué)、建立第二居所等原因，紛紛到北京購(gòu)房。于是北京住宅市場(chǎng)的彈丸之地開(kāi)始對(duì)抗來(lái)自世界五湖四海的購(gòu)房需求。《樓市》市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在平均每年有20.2萬(wàn)人涌入北京所產(chǎn)生的購(gòu)房需求下，北京房屋銷售套數(shù)開(kāi)始以超過(guò)100%的速度增長(zhǎng)。2004年北京房屋銷售總套數(shù)達(dá)到了18.3萬(wàn)套，此后維持在15萬(wàn)套左右。而從2002～2006年北京房屋銷售情況來(lái)看，外省個(gè)人購(gòu)房占到了34%。

    2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一件大事在影響房?jī)r(jià)，那就是土地8·31大限。當(dāng)時(shí)媒體用了“大地震”等字眼來(lái)形容這場(chǎng)政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。盡管國(guó)土資源部相關(guān)官員均明確表態(tài)，土地招拍掛不是房?jī)r(jià)上漲誘因。但是富力集團(tuán)以32億巨資，拍下廣渠路東五廠用地；順馳集團(tuán)于以9.05億元的高價(jià)拍得大興一號(hào)地；華潤(rùn)置地以25.65億天價(jià)拿下北京土地招拍掛以來(lái)面積最大的清河地塊卻以事實(shí)在改變著周邊樓盤的房?jī)r(jià)。

    “當(dāng)初，富力拿地的時(shí)候，這里的中高檔項(xiàng)目還非常少，售價(jià)亦較低，約在5000～6000元/平方米之間。與當(dāng)時(shí)CBD高檔公寓的10000多元的售價(jià)，相差甚遠(yuǎn)。然而，富力進(jìn)駐之后，不僅區(qū)域內(nèi)新入市的項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)有相當(dāng)大的提高，售價(jià)亦趕超過(guò)當(dāng)時(shí)CBD內(nèi)公寓的售價(jià)水平�！睒�(lè)城國(guó)際銷售總監(jiān)張榕如是回顧。

    在住房需求加大和土地招拍掛推動(dòng)下，2005年北京房?jī)r(jià)扭轉(zhuǎn)自2002年下降的局面，開(kāi)始平穩(wěn)增長(zhǎng)，從6903元上漲到7176元。

    膨脹的投資需求

    然而北京的房?jī)r(jià)并沒(méi)有就此平穩(wěn)增長(zhǎng)下去。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師何志成分析，2006年新一輪房?jī)r(jià)躁動(dòng)的直接原因還應(yīng)歸因于人民幣升值的預(yù)期。

    2005年7月21日，人民幣升值2%。自此，人民幣對(duì)美元一直呈單邊上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。人民幣升值預(yù)期直接導(dǎo)致的結(jié)果是，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備從2003年的4000億美元一直升到目前的超過(guò)12000億美元。全世界都在看好經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度飛快的北京，比起國(guó)外發(fā)達(dá)城市成熟的發(fā)展環(huán)境，北京的經(jīng)濟(jì)環(huán)境讓人充滿了想像力，于是各種資本不斷涌入北京。

房地產(chǎn)這個(gè)原本區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，隨著資本的全球流動(dòng)以及人們不動(dòng)產(chǎn)投資觀念的增強(qiáng)、異地置業(yè)需求的上升，逐漸顯現(xiàn)出國(guó)際一體化的趨勢(shì)。2006年，中國(guó)進(jìn)入了“流動(dòng)性過(guò)�！睍r(shí)代。

    “持續(xù)兩年的A股牛市，至少創(chuàng)造出8萬(wàn)億元新財(cái)富，其中一部分正明顯地轉(zhuǎn)向樓市�！币晃粯I(yè)內(nèi)分析師明確地對(duì)《樓市》表示。

    來(lái)自北京房產(chǎn)中介“信一天不動(dòng)產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在目前北京的購(gòu)房人群中，投機(jī)性購(gòu)房的比重占總體購(gòu)房的26.7%，也就是說(shuō)每四個(gè)購(gòu)房人中就有一個(gè)是投機(jī)性購(gòu)房者。短期北京投機(jī)性購(gòu)房者的隊(duì)伍正在快速發(fā)展。

    據(jù)一位精于在北京操盤別墅轉(zhuǎn)手生意的Richard先生透露，北京一個(gè)名為“蒙頓卡雀”的別墅項(xiàng)目至今已經(jīng)倒手了10次。他所服務(wù)的管理顧問(wèn)公司在一年內(nèi)轉(zhuǎn)手120套左右別墅的案例并不鮮見(jiàn)。

    在此期間，政府先后出臺(tái)了“國(guó)六條”“國(guó)八條”等政策，盡管部分政策對(duì)打壓投機(jī)、抑制投資起到了一定的作用，但是由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已是全世界購(gòu)房人的市場(chǎng)，投資客對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的看漲預(yù)期高漲，不斷膨脹的投資需求始終沒(méi)有從根本得以抑制。

    在上述各種因素合力下，經(jīng)過(guò)2005年的平穩(wěn)增長(zhǎng)期，北京房?jī)r(jià)2006年開(kāi)始快速增長(zhǎng)。

    爆漲臨界點(diǎn)

    北京房?jī)r(jià)上漲的欲望在2007年表現(xiàn)得尤其強(qiáng)。而房?jī)r(jià)爆漲的導(dǎo)火索便是奧運(yùn)的契機(jī)。

    事實(shí)上，自2003年申奧成功以來(lái)，伴隨著政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投入力度的加大，北京尤其是亞奧板塊的房?jī)r(jià)便水漲船高�！皧W運(yùn)利好早在數(shù)年前就已經(jīng)釋放，但不可否認(rèn)，奧運(yùn)的臨近將再度成為房?jī)r(jià)上漲的刺激因素”，陽(yáng)光100置業(yè)副總經(jīng)理范小沖表示。

    截至7月中旬，包括世茂奧臨花園、萬(wàn)達(dá)大湖公館、媒體村等亞奧樓盤共計(jì)推出近1000套房源，亞奧樓市今年首度”井噴“。盡管區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是房?jī)r(jià)飆升絲毫不打折扣�！笔烂瘖W臨花園“已由年初的16800元/平方米上漲到19000元/平方米；”亞奧·觀典”2006年10月均價(jià)還徘徊在11000元左右，目前，其二期價(jià)格已達(dá)18000元。

    同時(shí)，受去年70%·90m2政策影響，2007年上半年新盤供應(yīng)量減少。在新盤供應(yīng)減少，投資需求增加的情況下，開(kāi)發(fā)商大肆利用奧運(yùn)契機(jī)，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)爆漲。

    不止如此，目前北京房?jī)r(jià)還被卷入了全國(guó)甚至全世界房?jī)r(jià)高漲的浪潮中。5月份住宅價(jià)格出現(xiàn)了一次全國(guó)性的急漲。深圳、北京房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)雙位數(shù)上揚(yáng)，上海又爆連夜排隊(duì)購(gòu)房的壯景，而且大批二三線城市樓盤也持續(xù)火爆。

    “并不只是中國(guó)房?jī)r(jià)上漲，也不只是北京或深圳房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲具有全球性的特征。從1997年到2006年，愛(ài)爾蘭房?jī)r(jià)上漲超180%；美國(guó)也達(dá)到98%。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)謝伏瞻7月23日表示。

    放置全世界范圍內(nèi)，以10%房?jī)r(jià)漲幅上漲的北京或許并不顯著，而這也極有可能成為開(kāi)發(fā)商和投機(jī)投資者看漲北京房?jī)r(jià)的理由。最終可怕的后果就是北京房?jī)r(jià)再持續(xù)爆漲，成又一個(gè)上海，下一個(gè)深圳。