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暴漲之下 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敲響警鐘
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-8-24
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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今年7月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.5%，在北京、深圳等一線城市連續(xù)多月10%的同比漲幅的引領(lǐng)下，房產(chǎn)價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)正在向其他地區(qū)一路蔓延。房?jī)r(jià)迎著宏觀調(diào)控政策逆勢(shì)上漲，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)秩序?qū)?lái)巨大危害，并且潛伏著巨大金融風(fēng)險(xiǎn)。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
房?jī)r(jià)上漲壓力依然存在
近幾個(gè)月的房?jī)r(jià)變化表明，盡管?chē)?guó)家與地方通過(guò)戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、供求比例調(diào)整、增加保障性住房建設(shè)、金融與稅收等一系列手段，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷進(jìn)行調(diào)控，但房?jī)r(jià)飚升并未得到根本遏止。目前，各城市房?jī)r(jià)全線上漲，各地房?jī)r(jià)已處高位。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布的研究報(bào)告顯示，由于供求矛盾短期難以緩解，今年下半年，中國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲的壓力依然存在。
房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因，一是改革開(kāi)放成果的釋放。近30年的改革開(kāi)放，使居民收入的增長(zhǎng)和消費(fèi)能力不斷提高，居民消費(fèi)進(jìn)入“汽車(chē)與住房”的時(shí)代；二是目前國(guó)內(nèi)通貨膨脹率上升，許多居民為減少人民幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是一些地方政府為房地產(chǎn)業(yè)推波助瀾，從中獲得GDP和政績(jī)。
在抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，平抑房?jī)r(jià)的關(guān)鍵要看政府。有專(zhuān)家指出，房?jī)r(jià)飆升的背后，是地方政府職責(zé)的缺位。穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，從短期看是抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，滿足群眾住房消費(fèi)需求的重要舉措，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，改善群眾住房條件的根本要求�？梢哉f(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自身有其不可避免的局限性，單純的市場(chǎng)調(diào)節(jié)并不能實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，面對(duì)中國(guó)轉(zhuǎn)型時(shí)期的不規(guī)范的市場(chǎng)，行政手段是解決市場(chǎng)問(wèn)題不可或缺的手段。
日前，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，凸顯政府在住房保障方面的公共職責(zé)，一是住房保障被定性為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)；二是住房保障重點(diǎn)由經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)向廉租房建設(shè)；三是廉租房保障資金由土地出讓金凈收益的５％提高到１０％；四是經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行有限產(chǎn)權(quán)，進(jìn)退有路；五是住房保障納入對(duì)城市政府的政績(jī)考核。這五大亮點(diǎn)或許能圓低收入人群的安居夢(mèng)。
宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)失效？
非常耐人尋味的是，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了第四個(gè)年頭，房?jī)r(jià)的上漲卻正式進(jìn)入了加速通道，難道宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)失效了嗎？
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是個(gè)相互制約的綜合體，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并非是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)效果不彰的原因，在于宏觀調(diào)控讓整體的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況好轉(zhuǎn)，多項(xiàng)改革政策彌補(bǔ)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的不足，如減少農(nóng)業(yè)稅增加了農(nóng)民的收入，同時(shí)增加了農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)的機(jī)會(huì)和轉(zhuǎn)為城市化的機(jī)會(huì)；醫(yī)療、教育、社保政策的改進(jìn)可以減少居民的自我儲(chǔ)蓄壓力，增加了消費(fèi)能力；資本市場(chǎng)的活躍讓人們?cè)诠べY收入之外，可以用資本獲得更多的收益。這些收益無(wú)疑又增加了消費(fèi)的能力，增加了人們對(duì)住房的需求。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，住房既是消費(fèi)品，也是投資品。當(dāng)住房是消費(fèi)品時(shí)，住房的價(jià)格可能由住房供給與居民需求來(lái)決定。如果住房是投資品，投資者對(duì)住房的投資，就在于投資者對(duì)住房投資收益的預(yù)期。如果投資者預(yù)期住房的價(jià)格上漲，投資收益率高，那么，投資者就有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是當(dāng)政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)時(shí)，這實(shí)際上是對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格作了一個(gè)隱性擔(dān)保，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只上漲而不會(huì)下跌。加上銀行的低利率政策，銀行信貸的易獲得性，投資者就能夠便利地利用銀行金融杠桿大量來(lái)炒作房地產(chǎn)。這應(yīng)該是房?jī)r(jià)不斷上漲的一個(gè)重要原因，也是宏觀調(diào)控難以見(jiàn)效的主要原因：各項(xiàng)調(diào)控措施中，針對(duì)商品房投資，打擊商品房投機(jī)的措施既少也并不得力。
國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控?zé)o疑是十分正確的。問(wèn)題的關(guān)鍵是，在選擇調(diào)控的方法和措施上應(yīng)該更科學(xué)一些，要注重加強(qiáng)宏觀調(diào)控的質(zhì)量和水平，注重加強(qiáng)對(duì)過(guò)去成功經(jīng)驗(yàn)及深刻教訓(xùn)的總結(jié)。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年下半年或今后一段時(shí)間內(nèi)，政府還可能出臺(tái)一些新的調(diào)控措施。如作為《物權(quán)法》配套法規(guī)的《城市房屋拆遷條例》的修訂與實(shí)施、《物業(yè)稅》出臺(tái)的時(shí)機(jī)與力度、土地市場(chǎng)的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落實(shí)等，這些政策的出臺(tái)都將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)積極影響。
房?jī)r(jià)漲跌 金融風(fēng)險(xiǎn)加大
近日，關(guān)于房貸首付將提至40%至50%的傳言在房地產(chǎn)圈內(nèi)游走。盡管商業(yè)銀行目前尚未有動(dòng)作，但在記者采訪中，幾家二手房中介公司已經(jīng)感到擔(dān)憂，他們普遍認(rèn)為，目前，炒房的資金有80%來(lái)自銀行，如果對(duì)他們提高了房貸首付比例，必然會(huì)使一大批炒房客退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)也會(huì)應(yīng)聲而降。不可否認(rèn)，提高房貸首付是一把雙刃劍，一方面可以把少量的炒房客擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，增加了有買(mǎi)房自住需求者的購(gòu)房成本。今年以來(lái)，央行共6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，4次加息，如果銀監(jiān)會(huì)再次醞釀提高房貸首付款比例，那么，這將會(huì)是“房地產(chǎn)熱”有史以來(lái)最猛烈的一劑“藥”。
此次美國(guó)次級(jí)按揭貸款金融風(fēng)波對(duì)中國(guó)如今過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是當(dāng)頭棒喝。當(dāng)前中國(guó)絕大部分的住房按揭貸款都是浮動(dòng)利率貸款，不斷的加息會(huì)導(dǎo)致借款人負(fù)擔(dān)加劇。中國(guó)銀行業(yè)在借款人信用的審核上也還不完善，炒房者可以輕易獲取大量資金。而房貸發(fā)放量的快速增長(zhǎng)，更是給各個(gè)銀行埋下了不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)銀行的資金有著巨大的依賴性，在擴(kuò)張至上的今天，絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是盡可能地利用銀行資金實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張。從整個(gè)行業(yè)的資金鏈條看，銀行資金至少占據(jù)開(kāi)發(fā)商資金的70％以上，個(gè)人貸款更是占據(jù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的絕大部分。房?jī)r(jià)正成為金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)商們合力吹出的泡沫。由于銀行有大量資金在房地領(lǐng)域，房地產(chǎn)上漲則能掩蓋金融風(fēng)險(xiǎn)，但隨著房?jī)r(jià)的上漲，金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐步加大。如果房地產(chǎn)暴跌，則金融風(fēng)險(xiǎn)暴露，將給金融企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的損失。
近兩年，隨著土地市場(chǎng)的整頓和規(guī)范以及銀行借貸項(xiàng)目資本金比例要求的提高，開(kāi)發(fā)商面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益激烈。目前，開(kāi)發(fā)商主要面臨政策風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等幾類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。從融資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，金融政策調(diào)控對(duì)于開(kāi)發(fā)商直接意味著融資風(fēng)險(xiǎn)，逐步上調(diào)的人民幣利率預(yù)示著企業(yè)融資成本將有大幅提升，資金償還壓力的加大和資本運(yùn)作要求的提高，也是開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)的考驗(yàn)。開(kāi)發(fā)商的融資風(fēng)險(xiǎn)也必將對(duì)金融企業(yè)產(chǎn)生一定的影響。因此要提高對(duì)開(kāi)發(fā)商防范，降低金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
房?jī)r(jià)飚升蘊(yùn)藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)飚升已成為必須解決的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。只有盡快實(shí)現(xiàn)中國(guó)房?jī)r(jià)軟著陸，才能降低各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，才能保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和人民生活水平提高。 - ■ 與【暴漲之下 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敲響警鐘】相關(guān)新聞
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