懶惰：市場(chǎng)炒作何以盛行

　　教義對(duì)"七宗罪"之"懶惰"的解釋--懶惰被宣告為有罪是因?yàn)�，其他人需更努力工作以填補(bǔ)缺失。因應(yīng)該的事情沒(méi)有做好，對(duì)自己百害而無(wú)一利

　　政府調(diào)控政策接二連三地出臺(tái)，但房?jī)r(jià)依舊節(jié)節(jié)攀高，為何會(huì)如此？從根源上來(lái)說(shuō)，恐怕是因?yàn)檎�府在發(fā)展房地產(chǎn)之初，疏于給出其清晰定位。一時(shí)的懶惰，造成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序。事后亡羊補(bǔ)牢式的治亂，必定事倍功半。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為何會(huì)投資炒作盛行？

　　首先，它是與房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性有關(guān)。因?yàn)�，�?duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它既是消費(fèi)品，也是現(xiàn)代文明社會(huì)的生活必需品；同時(shí)，它又是投資品。住房的價(jià)值高昂性、耐用性，以及區(qū)位唯一等特性令房地產(chǎn)具有很好的投資價(jià)值。

　　既然房地產(chǎn)是一種特殊的商品，現(xiàn)代國(guó)家對(duì)住房一般會(huì)給予一定的界定，以便首先保證居民基本的居住權(quán)利與居住條件。但對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短，政府沒(méi)有一個(gè)清晰的房地產(chǎn)發(fā)展模式。在這種情況下，政府各個(gè)部門及地方政府就可以根據(jù)自己的需要，以住房不同性質(zhì)來(lái)選擇并采取不同的政策。

　　比如，政府需要擴(kuò)大內(nèi)需，要讓GDP上去時(shí)，就把房地產(chǎn)界定為消費(fèi)品，采取各種政策讓居民買入房地產(chǎn)。這樣，居民消費(fèi)、內(nèi)需就擴(kuò)大了，GDP也就增長(zhǎng)了。而且，政府會(huì)把銀行利率壓在一個(gè)很低的水平上。為什么？因?yàn)槔�率高了�?huì)增加居民住房消費(fèi)成本，消費(fèi)能力就會(huì)不足。

　　政府又把住房看做是一種投資品，特別是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局把其計(jì)算為投資品。既然住房是投資品，居民購(gòu)買住房就沒(méi)有限制了。一個(gè)人可以買一套，也可以買兩套、三套、一百套。特別是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)定位不清的情況下，政府為刺激住房消費(fèi)而把個(gè)人房貸利率壓得很低，那么，投資者就可以利用便利的融資工具與金融杠桿，進(jìn)行巨額的房地產(chǎn)投機(jī)。2005年，上海有個(gè)居民，借了銀行7800萬(wàn)元，買了128套住房。這就是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位不清的結(jié)果。

　　如果住房是消費(fèi)品，那么，對(duì)全國(guó)中低收入的民眾來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)就不能漲得太快，否則居民沒(méi)有能力購(gòu)買，也不利于中國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定。因此，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，一直是想把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一個(gè)水平上。進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的人一定知道，這是一個(gè)零風(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只漲不跌。這必然激勵(lì)大量投資者涌入市場(chǎng)。

　　如果房地產(chǎn)投資者大力炒作房地產(chǎn)，這時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格由什么決定？由市場(chǎng)投資者對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期來(lái)決定。投資者看到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在上漲，就會(huì)不斷跟風(fēng)進(jìn)入。這時(shí)候，不僅投資者以投機(jī)方式炒作房?jī)r(jià)，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)趁機(jī)推高房?jī)r(jià)。

　　由于房?jī)r(jià)被不斷推高，銀行對(duì)房地產(chǎn)投資者的短期風(fēng)險(xiǎn)就越來(lái)越低。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)不斷上漲時(shí)期，上漲后的住房?jī)r(jià)值必然會(huì)高于向銀行按揭的貸款。這種情況下，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作，也會(huì)起到推波助瀾的作用。

　　房?jī)r(jià)上漲，必然帶動(dòng)地價(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲越快，地價(jià)上漲也就越快。這自然增加了各地政府土地出讓金的收入，增加了地方政府權(quán)力尋租的空間。再加上政績(jī)考量，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲也成為各地方政府的喜好。

　　總之，在中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式下，房地產(chǎn)既是投資品又是消費(fèi)品，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒創(chuàng)造了條件。

　　在這種環(huán)境與條件下，地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行及炒房者，他們把住房的價(jià)格炒上了天，把80％以上的住房消費(fèi)人群排除在市場(chǎng)之外。這就是目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的怪現(xiàn)狀。

　　驕傲：住房保障政府缺位

　　教義對(duì)"七宗罪"之"驕傲"的解釋--期望他人注視自己，或過(guò)度愛(ài)好、迷戀自己，因擁有而感到比其他人優(yōu)越，對(duì)自己的喜愛(ài)變質(zhì)成對(duì)相鄰者的憎恨和輕蔑

　　"土地出讓金游離于政府預(yù)算之外，導(dǎo)致地方政府濫用資金。"有關(guān)專家在接受記者采訪時(shí)表示，由于沒(méi)有相關(guān)政策約束，很多地方官員將土地出讓金用于造廣場(chǎng)、修馬路。而實(shí)際上，用于造廣場(chǎng)、修馬路的資金，早有"城市維修建設(shè)資金"財(cái)政�？罘峙洹�國(guó)家上千億元的專項(xiàng)住房保障資金，淪為腐敗分子的"提款機(jī)"和小團(tuán)體利益的"蛋糕"，不能反哺"市場(chǎng)"。

　　據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，中國(guó)土地出讓金約占GDP的4％。按此測(cè)算，2004年和2005年，全國(guó)土地出讓金分別為5894億元和5505億元；2006年，更是高達(dá)7000多億元。然而，業(yè)內(nèi)人士透露，由于僅靠地稅收入不足以支持地方政府開(kāi)支，土地出讓金便成為地方政府的"小金庫(kù)"，這使得本應(yīng)用于低收入人群住房保障的專項(xiàng)資金大量流失。

　　住房保障資金是國(guó)家為化解公民居住風(fēng)險(xiǎn)而提供補(bǔ)貼的社會(huì)保障制度。這些資金的增值與安全，關(guān)乎百姓切身利益。中央政府的要求是，土地出讓金要向低收入群體傾斜，任何單位和個(gè)人不得截留、擠占和挪用。然而，由于住房保障金管理者手握巨資，操作過(guò)程中行政支配嚴(yán)重，導(dǎo)致安居資金被任意挪做他用。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)曾表示，"若將各種土地收益的5％和公積金盈余加總，政府完全有能力支付11700多億元的住房補(bǔ)貼。但前提是，這些公共資金不被挪用。"

　　而有關(guān)資料卻顯示，僅1999年至2002年7月，河南省就違法減免土地出讓金3.2億元，欠繳土地出讓金10.76億元。2004年和2005年，河北保定、廣東佛山、湖南郴州和衡陽(yáng)等地相繼發(fā)生數(shù)億元住房公積金被挪用案件。2005年9月，國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局所屬住房資金管理中心，由于違規(guī)使用專項(xiàng)住房資金，被審計(jì)署公告點(diǎn)名。

　　對(duì)住房保障資金被掏空的現(xiàn)象，中央黨校一位教授很生氣："你知道嗎，中國(guó)每年用于社會(huì)保障等基本民生方面的公共投入，占GDP的比例是全球倒數(shù)第一，而用于行政、豪華性公共建設(shè)的投入，占GDP的比例卻是世界第一。"

　　這位教授滿懷憂慮地指出，我國(guó)住房保障手段單一，重購(gòu)買、輕租賃，其他財(cái)政、金融、稅收等保障手段滯后。目前，我國(guó)只有少數(shù)城市設(shè)立了財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃，多數(shù)城市仍依靠住房公積金的增值收益、公房售房款的余額部分，作為廉租房所需資金的主要來(lái)源，導(dǎo)致廉租房建設(shè)進(jìn)展緩慢，覆蓋面小。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日呼吁，中國(guó)應(yīng)當(dāng)盡快建立以公共財(cái)政為主的住房保障資金制度，對(duì)最低收入家庭實(shí)施廉租房補(bǔ)貼。同時(shí)，要利用資本市場(chǎng)籌集住房保障資金，如發(fā)行債券，為保障性住房建設(shè)進(jìn)行融資。此外，政府還可以出臺(tái)稅收減免等政策，確保多層次住房保障體系的建立。并對(duì)低收入者購(gòu)房實(shí)行個(gè)人所得稅減免。

　　國(guó)務(wù)院要求加強(qiáng)廉租住房保障資金提取和管理

　　8月7日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》要求確保廉租住房保障資金來(lái)源：

　　地方財(cái)政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。

　　住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。

　　土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10％，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。

　　廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。

　　對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。

　　嫉妒：廉租房如若霧中花

　　教義對(duì)"七宗罪"之"嫉妒"的解釋--因?qū)Ψ剿鶕碛械馁Y產(chǎn)比自己豐富而心懷怨懟

　　杜甫當(dāng)年在茅屋為秋風(fēng)所破時(shí)，大聲疾呼："安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山！"一千多年過(guò)去了，這個(gè)問(wèn)題解決起來(lái)依然步履蹣跚。

　　廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度觸及地方政府的利益。廉租房與房?jī)r(jià)成反比關(guān)系，廉租房供給每增加5％，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3％~4％，這將影響地方政府的土地出讓金收益和GDP增長(zhǎng)速度。從經(jīng)濟(jì)利益角度講，發(fā)展廉租房需要政府財(cái)政支出，而發(fā)展商品房會(huì)創(chuàng)造財(cái)政收入。因此，地方政府選擇發(fā)展商品房。

　　然而，廉租房是與老百姓利益密切相關(guān)的大事。1999年，國(guó)家建設(shè)部便出臺(tái)了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，但時(shí)至今日，全國(guó)140多個(gè)城市尚未實(shí)施廉租住房制度。眾多的低收入者的住房保障該如何落實(shí)，成為專家和民眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　吳敬璉曾說(shuō)，"政府的責(zé)任就是保證中國(guó)國(guó)民沒(méi)有人住在馬路上。"

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任陳清泰表示，"居者有其屋，但不能是居者買其屋。讓中低收入者都能買上房，這個(gè)目標(biāo)太高，難以實(shí)現(xiàn)。"

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