數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，累計已有54.7萬戶低收入家庭，通過廉租房制度改善了住房條件。按照規(guī)劃，2007年，國內(nèi)所有城市和城鎮(zhèn)將全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困難戶"應(yīng)保盡保"。

　　但從現(xiàn)實來看，廉租房政策的實施情況并不理想。面對國家對廉租房建設(shè)的一系列要求，很多地方政府對推進廉租房的態(tài)度存在雷聲大雨點小的現(xiàn)象。

　　現(xiàn)在，仍有4個地級市、141個縣級市沒有建立廉租住房制度；166個地級以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房建設(shè)的比例；絕大多數(shù)城市沒有將土地出讓凈收益實際用于廉租住房建設(shè)；廉租房制度覆蓋面低；部分城市還沒有建立廉租住房保障對象檔案，申請、審批、退出機制不完善。

　　缺少資金，難以分配，這只是一些地方政府慣用的托詞。而開發(fā)商所津津樂道的"廉租房"，不過是為了混淆視聽，掩蓋自己搞價格合謀、賺取暴利的事實。

　　廉租房供給體系的建立，有助于平抑房地產(chǎn)價格飛漲，使貧困人群得以安身，減輕社會負(fù)擔(dān)，減少城市房屋空置，保障社會的和諧安定。但從目前中國國情來看，政府的廉租房建設(shè)還任重而道遠。

　　是緊盯利益還是關(guān)注民生，地方政府確實需要好好思量。

　　美國和法國的廉租房制度

　　在美國和法國，廉租房有相當(dāng)長的歷史，這些國家的政府已經(jīng)總結(jié)出豐富的政策經(jīng)驗。

　　美國給予廉租房的政策核心是，凡能夠證明處在低收入線以下的個人和家庭，可以僅用其全部收入的30％支付房租和水電費用，不足部分由政府補足。美國政府每年都對高中低收入者的界限劃分一次，根據(jù)分類供給制度的要求，采取可行措施，保證中低收入者能買到或租到相應(yīng)住房。

　　被稱為廉租房天堂的法國，約有1/4的人住在廉租房里。在建造過程中，廉租房可得到法國政府補貼，建成后由各地方政府下屬的"廉租房管理辦公室"管理。"廉租房管理辦公室"一方面嚴(yán)格控制房源，大部分廉租房只租不賣；另一方面對社會公開廉租房出租情況，接受大眾監(jiān)督。

　　憤怒：小產(chǎn)權(quán)房何時解禁

　　教義對"七宗罪"之"憤怒"的解釋--源自憎恨而起的不適當(dāng)感覺，復(fù)仇或否定他人，在律法所賦予的權(quán)力以外，行使懲罰他人的意欲

　　對大多數(shù)人來說，目前的房價已經(jīng)是海市蜃樓，根本負(fù)擔(dān)不起。對于買不起昂貴商品房的人來說，購買價格相對較低的經(jīng)濟適用房，或合作建房是一個不錯的選擇。但經(jīng)濟適用房的開發(fā)面積遠遠滿足不了普通購房者的需求，合作集資建房更是障礙重重。于是，很多購房者把目光投向了價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

　　然而，小產(chǎn)權(quán)房卻遭遇了被政府"叫停"的尷尬，這背后不知是否又觸動了誰的利益。

　　翻看我國現(xiàn)行的土地管理法規(guī)，記者發(fā)現(xiàn)，雖然法律對在集體土地上建設(shè)房屋的出售行為并無保護，卻也沒有禁止。但在中國，沒有禁止不等于無權(quán)干涉。

　　6月中旬，建設(shè)部提示城市居民，"不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的'鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)'、'小產(chǎn)權(quán)'，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。"

　　截至目前，很多城市已經(jīng)紛紛"叫停"小產(chǎn)權(quán)房。北京市國土房管局局長安家盛表示，"北京已下了死命令，從對所謂'小產(chǎn)權(quán)'房的局部市場調(diào)查，擴大到對全市全部房地產(chǎn)開發(fā)項目的調(diào)查，對涉及非法開發(fā)'小產(chǎn)權(quán)'的開發(fā)商做停工停售處理。"

　　小產(chǎn)權(quán)房熱銷的主要原因是便宜。相對于大產(chǎn)權(quán)房來說，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的成本非常低。在小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)之前，城市房地產(chǎn)土地開發(fā)如果用的是原農(nóng)村集體土地，須經(jīng)以下手續(xù)：首先，該地必須符合該市的土地利用規(guī)劃，并先由國家征收，轉(zhuǎn)為國有土地，再由國家出讓給開發(fā)商，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)后再出售給購房人。而小產(chǎn)權(quán)房則是由開發(fā)商與土地的所有者--村集體簽訂用地協(xié)議，然后直接開發(fā)。因此，在拿地和繳納稅費等方面，可以節(jié)省大量開支。

　　北京一位房地產(chǎn)開發(fā)商表示，經(jīng)過幾輪宏觀調(diào)控政策后，開發(fā)房地產(chǎn)項目的稅費成本比重不斷上升。在他開發(fā)的樓盤中，稅費和土地出讓金支出已經(jīng)占到房價成本的61％。小產(chǎn)權(quán)房繞開了這些大產(chǎn)權(quán)房必須支付的成本，因此價格較低，受到了購房者的歡迎。

　　目前，呼吁小產(chǎn)權(quán)房合法化的聲音越來越多。

　　鉛筆經(jīng)濟研究社發(fā)起人、理事陳青藍對記者表示，"農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓只能通過國家征收，轉(zhuǎn)為國有土地的方式來進行。這等于所有權(quán)中最重要的處置權(quán)和收益權(quán)被剝奪了，被強制納入了公共領(lǐng)域。政府應(yīng)將現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房進行合法化試點，這樣可以通過農(nóng)村土地資源釋放的財富效應(yīng)，解決困擾政府多年的'三農(nóng)'問題。"

　　也有學(xué)者認(rèn)為，在房價居高不下的今天，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和存在是市場的必然選擇，不應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房一棍子打死。小產(chǎn)權(quán)房的存在或許還能給降低房價帶來不少有益的嘗試。

　　目前的問題是，雖然小產(chǎn)權(quán)房被"叫停"了，但那些待售小產(chǎn)權(quán)項目如何處理？那些已經(jīng)入住的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的權(quán)利。又由誰來保護？這些都是棘手問題。小產(chǎn)權(quán)房合法化，或許是解決問題的唯一途徑。但解決方案必須兼顧農(nóng)民、鄉(xiāng)村政府、開發(fā)商、購房者、以及市級政府的利益，這場利益博弈的最終結(jié)果，希望是多贏。

　　住房改革成與敗

　　作為中國向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中最具爭議的行業(yè)之一，中國房地產(chǎn)業(yè)凝聚了中國在走向市場經(jīng)濟過程中的種種矛盾，同時也體驗著中國經(jīng)濟改革過程的陣痛

　　在今年"兩會"上，深圳市市長許宗衡明確表示，"深圳房價還有調(diào)整空間"。似乎解決低收入人群的安居問題，可以找市長，不用看市場。

　　誰承想，市長話音剛落，深圳便成為中國新一輪房價上漲的領(lǐng)頭羊。僅在2007年上半年，深圳房價就暴漲了50％以上。6月初，招商地產(chǎn)的一位高管在一個房地產(chǎn)論壇上說，他們開發(fā)的高級住宅蘭溪谷，近1100套房子，以當(dāng)時市值計算，已可買下整個伊利集團。

　　從上海、北京，到深圳、廣州，一個又一個城市被卷進商品房漲價潮。

　　房改"失敗論"抬頭

　　對少數(shù)人來說，這是個最好的時代；但對大多數(shù)買不起房子的人來說，這是個最壞的時代。今天的中國，每個城市都在以前所未有的速度誕生著百萬富翁、千萬富翁、億萬富翁，同時，也以前所未有的速度，讓更多的人遠離安居樂業(yè)的夢想。

　　基于這樣的現(xiàn)實，一些人把問題歸咎于住房市場化改革，并開始懷念那個福利分房的年代。自2006年以來，隨著"房價高、住房難"成為社會輿論關(guān)注的焦點，住房改革"失敗論"也在抬頭。

  　房改"失敗論"者認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革推進了中國房地產(chǎn)市場的繁榮，但其市場缺陷也日益顯露，并不斷誘發(fā)出社會不和諧因素。從中國住房改革發(fā)展的現(xiàn)實情況看，僅靠市場機制無法解決住房領(lǐng)域的社會不公平問題。

　　作為中國向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中最具爭議的行業(yè)之一，中國房地產(chǎn)業(yè)凝聚了中國在走向市場經(jīng)濟過程中的種種矛盾，同時也體驗著中國經(jīng)濟改革過程的陣痛。

　　住房改革的成與敗已經(jīng)不是一個簡單的認(rèn)識問題，而是直接關(guān)系到住房改革的方向。是制度落實不夠？還是制度設(shè)計本身存在問題？中國房地產(chǎn)業(yè)到底在走著一條怎樣的路？

　　市場化改革執(zhí)行中跑偏

　　在近期一個以房價為主題的沙龍上，一位建設(shè)部政策部門的專家稱，最近他們關(guān)注的重心已經(jīng)不是房價了，"這幾個月，我們上上下下都不再提房價，部長也不問這事。主要精力都放在了保障低收入階層的住房上面了。"

　　部屬專家的話似乎傳達出這樣一個信息：今后的房價漲跌，完全根據(jù)市場的供需情況自行調(diào)節(jié)。不管是主動調(diào)整，還是無可奈何，政府似乎已放棄對房價進行調(diào)控。

　　實際上，政府放手房地產(chǎn)市場，任其市場化發(fā)展從1998年就開始了。當(dāng)年，國務(wù)院頒布了對房改具有里程碑意義的文件--《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（23號文件）。該文件宣布，全國城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

　　從政策定位上分析，國務(wù)院一開始只是將房地產(chǎn)市場作為一個有限競爭的市場來對待，并沒有把房地產(chǎn)市場完全交給市場來調(diào)節(jié)。但在實際執(zhí)行中，各級地方政府并沒有把住房改革的重心放在經(jīng)濟適用房的供給上。地方政府控制和批租的土地，大批流向商品房市場。

　　按照23號文件要求，建設(shè)經(jīng)濟適用房為主的土地供應(yīng)比例應(yīng)在60％以上。但實際上，一些城市連1％都不到。比例相對高的北京市，也不到10％。

　　以2003年為例，中國用于經(jīng)濟適用房建設(shè)總投資為600億元，只占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的6％，2004年，該比例更是只降不升。經(jīng)濟適用房政策在住房體制改革過程中旁落為一個不被人關(guān)注的配角。

　　1998年的政策"里程碑"，吹響了資本向房地產(chǎn)市場進攻的號角。同時，也拉開了中國房地產(chǎn)價格暴漲的序幕。

　　全面推進市場化走入誤區(qū)

　　令人不解的是，在中國房地產(chǎn)過熱問題開始暴露的2003年，國務(wù)院頒發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文件）。23號文件提出"以建設(shè)經(jīng)濟適用房為主的房地產(chǎn)市場"的定位，在18號文件中變成"逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。"

　　中國的房地產(chǎn)市場，由此成為一個由商品房主導(dǎo)的市場。這說明國務(wù)院對中國房地產(chǎn)市場的定位，已經(jīng)從1998年的"有限競爭市場"轉(zhuǎn)變?yōu)榘?一般競爭市場"來對待。這實際上是對已經(jīng)存在的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的認(rèn)可。由于以"經(jīng)濟適用房為主"的房地產(chǎn)市場根本沒有出現(xiàn)過，而真正存在的，是一個由商品房占主導(dǎo)地位的市場。

　　盡管國務(wù)院文件并沒有明確提出將中國房地產(chǎn)完全交給市場來調(diào)節(jié)，但在實際操作中，嚴(yán)重存在著把房地產(chǎn)市場向完全市場化推進的趨向。

　　不可否認(rèn)，相比于計劃體制下的住房制度，住房改革的市場化、商品化取向沒有錯。但是，把中國房地產(chǎn)市場與其他商品市場一樣，進行完全市場化的推進，顯然值得探討。這個政策出臺后，2004年中國房價陡然升高。此后，中國房地產(chǎn)價格開始暴漲，一發(fā)不可收。

　　就中國現(xiàn)階段的居民收入水平和土地供應(yīng)的總體情況而言，要實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經(jīng)濟條件，而且直接導(dǎo)致房價虛高。住房難，成為突出的社會矛盾。

　　有經(jīng)濟學(xué)家形容，就像已經(jīng)一去不復(fù)返的金本位時代，某種程度上，中國經(jīng)濟進入了房本位時代。

　　制度建設(shè)落后導(dǎo)致矛盾重重

　　住房市場化改革在很大程度上改善了我國城鎮(zhèn)居民的住房條件。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：1978年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有6.7平方米。到2005年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達到26平方米。近年來，居民的住房越來越寬敞、居住條件不斷改善，這是有目共睹的事實。

　　從小學(xué)到大學(xué)的政治經(jīng)濟學(xué)教育告訴我們，判斷一項改革的成敗，要看是否有利于人民生活物質(zhì)水平的提高。我國房地產(chǎn)業(yè)在促進經(jīng)濟增長的同時，也為解決住房問題、改善居住條件提供了數(shù)量規(guī)模巨大的住宅產(chǎn)品。雖然目前的住房改革遇到了很多問題，但也取得了很大的成績。從這一點來看，中國的住房制度改革似乎是成功的。

　　發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革在解決住房問題上，大目標(biāo)是完全一致的，只是在執(zhí)行層面有所不足，甚至有失誤之處。比如，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理、房價上漲過快、投機嚴(yán)重、市場欺詐、資源浪費，等等。

　　中國社科院金融研究所尹中立博士認(rèn)為，從國外經(jīng)驗看，多數(shù)國家都是從市場為主導(dǎo)的住房制度演變?yōu)楦＠�化住房制度，公共住房保障制度在整個住房制度中占有十分重要的地位。當(dāng)社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段后，才重新強調(diào)市場化。中國在人均收入還很低的情況下準(zhǔn)備直接過渡到高度市場化的住宅商品化時代，是否為時過早？這是一個需要認(rèn)真思考的問題。

　　中國住房體制改革的方向沒有錯，只是在從計劃向市場轉(zhuǎn)型的過程中，各種制度建設(shè)嚴(yán)重滯后，市場法規(guī)不夠完善，從而積累了諸多矛盾。對這些問題，我們給予總結(jié)、討論，希望能夠得到相關(guān)部門的重視，并盡快加以解決。

　　政府這只"看得見的手"，需要充分發(fā)揮作用了。

　　政府出臺新辦法糾錯

　　也許正是因為認(rèn)識到中國房地產(chǎn)發(fā)展中的不足，政府在8月9日頒布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，意見要求：

　　新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)；

　　經(jīng)濟適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右；

　　購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易；

　　"十一五"期末，全國廉租住房制度保障范圍覆蓋低收入住房困難家庭；

　　城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

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