一、美國次級(jí)債危機(jī)不會(huì)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)造成直接影響

　　首先，美國次級(jí)債危機(jī)本身并不嚴(yán)重。美國次級(jí)債貸款占整個(gè)住房貸款市場(chǎng)份額的14%，而這其中僅有10%左右出現(xiàn)了不同程度的危機(jī)，而且美聯(lián)儲(chǔ)為進(jìn)一步解決次級(jí)債貸款危機(jī)已經(jīng)決定降低存款準(zhǔn)備金率，所以，次級(jí)債貸款危機(jī)的影響在美國正逐漸消除。其次，受美國次級(jí)債危機(jī)影響最大的是我國金融機(jī)構(gòu)，但很有限，因?yàn)槲覈�境�?nèi)機(jī)構(gòu)購買的次級(jí)債產(chǎn)品比例低，且大多數(shù)為信用評(píng)級(jí)較高的產(chǎn)品。最后，美國次級(jí)債危機(jī)只可能對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)造成極小的間接影響。美國次級(jí)債危機(jī)本質(zhì)上是資本市場(chǎng)上的危機(jī)，而投資于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金中來自國際資本市場(chǎng)的量非常小，因此，次級(jí)債危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系不會(huì)造成直接的影響。

　　二、目前我國爆發(fā)類似于次級(jí)債危機(jī)的住房貸款信用危機(jī)的可能性不大

　　目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中（包括開發(fā)企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款）有將近55%%的資金來自銀行，住房貸款一旦爆發(fā)信用危機(jī)，對(duì)于銀行體系來說會(huì)產(chǎn)生致命的打擊。作為金融體系最為成熟和發(fā)達(dá)的美國尚且爆發(fā)了次級(jí)債危機(jī)，這就更加劇了許多人對(duì)于住房貸款信用危機(jī)的擔(dān)心。

　　本次美國次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)有一個(gè)基本的條件，就是借款人收入水平低、信用差。而在我國的住房制度中，除了收入水平和收入預(yù)期都較高、信用較好的中等及以上收入家庭，主要靠商業(yè)住房貸款來購買住房外，其他收入水平較低的家庭解決住房問題都有其他途徑。根據(jù)2007年國務(wù)院24號(hào)文件精神，廉租住房制度的覆蓋面將擴(kuò)大到城鎮(zhèn)低收入家庭中的住房困難戶，而低收入家庭還可以通過購買有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用住房制度來實(shí)現(xiàn)擁有住房的夢(mèng)想；中等偏下收入的家庭可以通過享受“兩限兩競(jìng)”住房、住房補(bǔ)貼等援助措施，來購買住房；而這些家庭中收入水平較高的，住房公積金制度也為他們提供了改善住房條件的互助性政策。這些制度中，起到主要作用的是政府政策性支持，屬于比較寬泛意義的住房保障范疇，因此，我國尚不會(huì)爆發(fā)類似美國次級(jí)債危機(jī)的信用危機(jī)。

　　三、次級(jí)債可以成為我國解決“夾心層”購房問題的較為合理的制度設(shè)計(jì)“夾心層”特指為無法（或不夠資格）享受住房保障制度（比如廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度），而又無法完全通過自己的能力在市場(chǎng)上購買商品住房的人群。在美國的住房制度中，政府政策偏重于對(duì)最低收入家庭的保障，而對(duì)“夾心層”家庭的支持，相對(duì)于其他歐美國家發(fā)達(dá)國家薄弱得多。由此應(yīng)運(yùn)而生，由金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)（一年期以上債市也是資本市場(chǎng)，美國的債市規(guī)模要比股市大一倍以上）創(chuàng)造的次級(jí)債貸款就成為了美國解決低收入家庭住房困難問題的一種有效手段。這種金融產(chǎn)品的作用是專門用于幫助信用記錄較差或者經(jīng)濟(jì)上處于弱勢(shì)的家庭購買住房。次級(jí)債貸款業(yè)務(wù)興起于1995年，旨在推動(dòng)美國“居者有其屋”的進(jìn)程。截至2006年底，美國住房自有率已經(jīng)從1995年65%的水平提高到69%，次級(jí)債貸款功不可沒。

　　由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速的發(fā)展階段，“夾心層”家庭所占的比重也比較大，而針對(duì)于這類家庭設(shè)計(jì)的住房保障制度嚴(yán)重缺失。即便是在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于住房保障制度供給的剛性，“夾心層”家庭也不會(huì)完全消失，因此，不能單靠政府來解決這類家庭的住房需求。而次級(jí)債正是針對(duì)這類家庭的有效設(shè)計(jì)，令這些家庭有可能早日實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的愿望。

　　四、應(yīng)該針對(duì)住房貸款信用危機(jī)設(shè)計(jì)有效的風(fēng)險(xiǎn)分散體系。

　　美國次級(jí)債危機(jī)雖然肇事于房地產(chǎn)市場(chǎng)，但其表現(xiàn)卻是住房信貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)真實(shí)發(fā)生時(shí)的合理釋放。由于對(duì)低收入人群的貸款風(fēng)險(xiǎn)大，所以次級(jí)債的利率水平要比一般貸款高出近2個(gè)百分點(diǎn)。為了分散這種信用風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)債機(jī)構(gòu)通常會(huì)把其債權(quán)通過“打包上市”的方式在資本市場(chǎng)上賣給債市投資者。次級(jí)債較高的利率水平使這種投資品種具有一定的吸引力，但蘊(yùn)含著較高的風(fēng)險(xiǎn)。這種“打包上市”是金融機(jī)構(gòu)通過引入債市投資者的方式，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給第三者、乃至全社會(huì)的機(jī)制，而當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)真的發(fā)生時(shí)，債市投資者承擔(dān)損失。因此，本次次級(jí)債危機(jī)的爆發(fā)本身就是這項(xiàng)制度設(shè)計(jì)中的正常環(huán)節(jié)。

　　而我國目前缺乏這種有效分散住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制。所以，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并配合在我國推行“次級(jí)債”住房貸款，我國政府應(yīng)當(dāng)積極的推進(jìn)住房貸款二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)，探索針對(duì)不同信用評(píng)級(jí)“次級(jí)債”采取不同政府貼息的財(cái)政制度，以在更大程度上降低市場(chǎng)信用危機(jī)對(duì)抗式集中爆發(fā)帶來的損害。

　　美國次級(jí)債危機(jī)不會(huì)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成威脅。美國次級(jí)債住房貸款的一系列制度設(shè)計(jì)，既有利于支持“夾心層”家庭購買住房，又能夠降低信用危機(jī)所引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且這種制度設(shè)計(jì)對(duì)完善我國住房保障體系有十分重要的借鑒意義。

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