高檔住宅

    調(diào)查顯示，第三季度，北京高檔住宅和豪宅的售價(jià)和租金水平繼續(xù)呈背離走向。豪宅平均售價(jià)同比上漲25.7%，達(dá)到每平方米19360元人民幣；但其整體平均租金則比去年同期下降5.5%，跌至每月每平方米120元人民幣。相比之下，高檔住宅在第三季度的售價(jià)同比漲幅更是有34.8%，達(dá)到每平方米16361元人民幣，其整體平均租金則比上季度下跌了5%，每月每平方米降至70.93元人民幣。

    與此同時(shí)，在提高第二套房首付比例的房貸新政刺激下，北京部分投資熱點(diǎn)區(qū)域二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了高檔住宅“拋售”現(xiàn)象。

    豪宅年平均租金凈收益率出現(xiàn)下跌

    對(duì)于第三季度高檔住宅及豪宅售價(jià)和租金背離的現(xiàn)象，究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示，高檔住宅售價(jià)飆升的主要原因是很多新完工項(xiàng)目都是相對(duì)頂級(jí)的項(xiàng)目，其售價(jià)大大超過(guò)平均售價(jià)。這種供求失衡的局面，直接導(dǎo)致了整個(gè)豪宅以及高檔住宅市場(chǎng)平均售價(jià)的上漲，并非是其資產(chǎn)升值的真實(shí)體現(xiàn)。而市場(chǎng)供應(yīng)的增加使得高檔住宅租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，從而壓低租金。

    此外，第三季度北京豪宅的年平均租金凈收益率為7.4%，比去年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)售價(jià)提高以及租金下降，是造成其凈收益率大幅下跌的兩個(gè)主要原因，其中市場(chǎng)售價(jià)提高所發(fā)揮的作用相對(duì)更大。

    而根據(jù)“鏈接地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份總價(jià)150萬(wàn)元/套的房產(chǎn)放量占比35.5%，較9月份的32%上漲了3.5個(gè)百分點(diǎn)，比重漲幅在各個(gè)檔位中變化最為明顯。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心主任王志偉認(rèn)為，部分投資業(yè)主感覺(jué)在趨緊的政策調(diào)控下未來(lái)接盤(pán)的購(gòu)房需求下降，導(dǎo)致其出手的壓力變大，而年內(nèi)的多次加息、2008年1月1日?qǐng)?zhí)行新利率以及物業(yè)稅征收的預(yù)期也加重了房產(chǎn)持有者的掛牌意愿。而總價(jià)150萬(wàn)元/套以上房產(chǎn)的業(yè)主中約有七成認(rèn)為出售壓力大。

    寫(xiě)字樓、商檔商鋪

    隨著2007年即將進(jìn)入尾聲，京城大量寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心施工進(jìn)程不斷加快。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2007年竣工的高檔寫(xiě)字樓總面積達(dá)到了891530平方米，總凈吸納量超過(guò)了60萬(wàn)平方米。2007年竣工的高檔商鋪總面積達(dá)到了26.4萬(wàn)平方米，總凈吸納量超過(guò)了竣工總面積約10萬(wàn)平方米，使得高檔商鋪的整體空置率降至9.6%。

    而這些計(jì)劃趕在2008年北京奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)之前竣工投入使用的寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心，也為國(guó)內(nèi)外眾多企業(yè)和零售商提供了充足選擇。仲量聯(lián)行北京董事總經(jīng)理翰德偉表示，目前，北京頂級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)租率已經(jīng)由之前預(yù)期的25%上升至近50%；而部分優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的預(yù)租率預(yù)計(jì)將達(dá)到80%乃至更高水平。

    甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量達(dá)上季度三倍

    統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，今年第三季度，北京新供應(yīng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積近25萬(wàn)平方米，未對(duì)市場(chǎng)造成很大沖擊，使得市場(chǎng)平均租金較上季度僅下降了1%。

    但第三季度的總凈吸納量卻達(dá)到了約20萬(wàn)平方米，接近上季度的三倍，整體空置率也僅在上季度的基礎(chǔ)上上升了不到1%。而由于一些現(xiàn)有的頂級(jí)寫(xiě)字樓針對(duì)租戶(hù)需求持續(xù)強(qiáng)勁、空置率低的情況提高了租金，從而抵消了市場(chǎng)新增供應(yīng)對(duì)降低租金的不利影響，這也在很大程度上緩解了寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金下降的局面。