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降多少才能激活樓市情況分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-4-25
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機今年前四個月，以美利山、紫金新干線、大成時代中心為代表的低價入市項目，均出現(xiàn)了購房者追捧的局面。記者對北京前4個月中熱銷的8個項目調查發(fā)現(xiàn)，熱銷的原因基本一樣，那就是開盤價比同區(qū)域的均價低出許多。中原地產華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰指出，在高企的房價面前，購房者將價格要素作為其購買的首要參數(shù)，只要價格在其承受范圍之內，購買需求馬上會被激發(fā)。
房價和剛性需求嚴重脫節(jié)
北京樓市現(xiàn)狀進一步驗證了李文杰的觀點。1月初，位于百子灣區(qū)域的美利山開盤，項目以低于區(qū)域均價近2000元/平米的價格銷售，首期開盤推出400多套房子，吸引了2790組購房者。來自北京房地產交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該項目一季度共銷售了548套，銷售額為7.1億元，月均銷售量為182套。4月4日才取得預售許可證的紫金新干線，因其較低的售價得到市場的認可，記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，該項目4月4日共取得了344套住宅的預售許可證，截至4月23日共銷售了229套，加上已預訂的87套，不到20天售出92%。
“只要價格合理，剛性需求便馬上釋放�！北本┞�(lián)達四方房地產經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒指出，目前北京房價和剛性需求之間存在嚴重的脫節(jié)，房子不好賣并非是購房者不買了，而是房價上漲太快了，將這些有購買需求的人拋棄了。
房價下降15%可以激活需求
新京報聯(lián)合新浪房產進行的調查數(shù)據(jù)顯示，超九成的網(wǎng)友認為，北京的房價應該下降15%比較合理。
記者根據(jù)今年北京樓市熱銷的幾個項目進行分析對比發(fā)現(xiàn)，只要一個樓盤均價低于同區(qū)域其他樓盤13%以上，就會立刻出現(xiàn)追捧購買的局面。如美利山入市時售價為13400元/平米，而此時該區(qū)域在售住宅均價約為15500元/平米，兩者相差14%；紫金新干線網(wǎng)上銷售簽約均價為8266元/平米，該區(qū)域目前在售商品房較少，其中新龍城均價為12000元/平米，按照區(qū)域保守均價為10000元/平米計算，紫金新干線的售價要低于區(qū)域均價17%—20%。
東亞上北中心是今年打折銷售效果較好的項目，按照其不同階段的促銷計劃，該項目實際成交價格要比區(qū)域均價低10%—15%�！皬慕衲隉徜N的樓盤可以看出，新盤價格只要比同區(qū)域的樓盤低15%左右，購房者就迅速多起來�！北本┤A業(yè)地產策劃總監(jiān)鄧小虎表示，由此來看15%左右的降幅應該是激活需求的一個基本底線。
朝青板塊：“售價應降至去年同期水平”調查數(shù)據(jù)顯示，有80%以上的網(wǎng)友認為，朝青板塊的心理預期價在14000—16000元/平米�！笆蹆r應降至去年同期水平�！辈糠志W(wǎng)友這么認為。
朝青板塊是近年的熱點區(qū)域，目前該區(qū)域精裝修住宅主流銷售價格一般在17000—20000元/平米左右，主要包括華業(yè)玫瑰郡、珺峰、天鵝灣、合生橄欖季。此外，該區(qū)域在售的星河灣、泛海國際居住區(qū)、金隅鳳麟洲及公園1872二期等產品的售價則在25000—35000元/平米。
同時，該板塊還是去年上漲幅度較大的區(qū)域之一，在區(qū)域內個別項目暴漲的帶領下，朝青板塊去年經(jīng)歷一次過山車的直線上漲過程，一年內主流價格上漲了3000—6000元/平米。去年11月左右，房價上漲至頂峰，在售主流精裝修住宅均價多數(shù)在20000元/平米左右。
來自中大恒基的二手房銷售數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域在售的二手住宅均價集中在14000元/平米左右，其中合生橄欖季約在14500元/平米，天鵝灣平層約為16000元/平米，華紡易城14700元/平米左右。按照購房者認可底線需下降15%計算，區(qū)域主流在售住宅價格應該在14500—17000元/平米之間。
北京華業(yè)地產策劃總監(jiān)鄧小虎認為，該區(qū)域毛坯房的價格為14000—15000元/平米較合適。而中原地產華北區(qū)總經(jīng)理李文杰則認為，朝青板塊房價實際上漲的速度和空間不是很明顯，區(qū)域住宅泡沫成分較少，銷售價格應該維持在15000—17000元/平米之間。
區(qū)域內部分在售住宅項目
樓盤 位置 當前價格
華業(yè)玫瑰郡 石佛營 17000元/平米
天鵝灣 朝陽北路 20000元/平米
珺峰 青年路 22000元/平米
華紡易城 青年路 17000元/平米
合生橄欖季 青年路 15000-17000元/平米
新華聯(lián)麗景·珊瑚灣 朝朝陽路 20000元/平米
南三環(huán)南四環(huán)：“承受上限是13000元/平米”
截至24日5點,有1926人認為南三環(huán)南四環(huán)房價應維持在10000-13000元/平米之間，支持率達83.96%。162位網(wǎng)友支持該區(qū)域的房價為13000-16000元/平米，能夠承受13000-16000元/平米的網(wǎng)友僅占7.06%。有網(wǎng)友說，我的最高上限是13000元/平米。
盡管都說南城是價格洼地，但是去年以來，南三環(huán)、四環(huán)的價格漲幅可是一點都不含糊，“靜悄悄”地就翻了一番，各在售項目已全線超出網(wǎng)友們最能接受的10000-13000元/平米。
區(qū)域內均價最高的是位于東南三環(huán)的山水文園，31000元/平米，價格稍高一些的是東南四環(huán)的世紀東方城四期———華翰國際公寓，均價23000元/平米，計劃在5月亮相的東南三環(huán)華威橋附近樓盤優(yōu)品國際，均價兩萬元左右，南三環(huán)樓盤方莊6號均價是18000元，文成建筑均價16000元，世華水岸算是這個區(qū)域便宜項目了，均價14000元，中海城二期圣朝菲，均價13000元，都達到或超過了網(wǎng)調顯示購房者所承受的上限。
而南三環(huán)馬家堡的星河城，目前的價格是17000元/平米，西南三環(huán)的萬年花城，目前的均價是15000元/平米，西南四環(huán)看丹橋的設計師廣場，價格是16800元/平米，再往西一點的小屯路的萬科中糧假日風景，目前l(fā)oft產品的售價是19000元/平米。
形成鮮明對照的是，去年的這個時候，該區(qū)域在售樓盤的價格一般在8000-9000元/平米。如去年4月份，萬年花城的價格為9300元/平米，萬科中糧假日風景在去年5月份開盤時，僅9500元/平米。而當時該區(qū)域最貴的樓盤山水文園均價也不過15000元/平米左右，中海城一期尾房對外售價10000元/平米左右。
南三環(huán)南四環(huán)幾乎包括了整個豐臺區(qū)，記者從北京建委提供的2007年銷售數(shù)據(jù)來看，去年豐臺區(qū)域的均價為10240元/平米。
成業(yè)行總經(jīng)理邵念強認為，這一區(qū)域的價格為10000-12000元/平米比較合理，現(xiàn)在的價格明顯虛高，“有實力的開發(fā)商可以扛，等到2009年，資金緊張的開發(fā)商無疑會以各種方式降價銷售”。而我愛我家地產經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉也認同這一合理價位,他進一步表明，南三環(huán)區(qū)域應該為12000元/平米,南四環(huán)則在10000元/平米左右，同時，東南三環(huán)、東南四環(huán)價位相對要高一些，可能略超過12000元/平米，但不能超過15000元/平米。
區(qū)域內部分在售住宅項目
樓盤 位置 當前價格
建邦華府 趙公口橋 精裝塔樓14000元/平米
方莊6號 方莊橋 18000元/平米
中海圣朝菲 成壽寺路 13000元/平米
萬年花城 西南三環(huán) 15000元/平米
大興黃村板塊：“賣七八千元/平米還差不多”
截至4月23日晚8點，有1385位新浪網(wǎng)友選擇大興黃村住宅7000-9000元/平米為合理價位，占到參加調查人數(shù)的85.44%，選擇9000-10000元/平米價格區(qū)間的有105位，占參加調查總人數(shù)的6.48%。
目前大興黃村的在售項目不多，彩虹新城和麗園陽光基本上都處于尾盤銷售階段，價格分別為8800元/平米和9000元/平米。除了這兩個項目之外，在售的還有9500元/平米的領�！\水灣和12000元/平米的原生墅，即將開盤的螞蟻工房，價格預計在10000元/平米�？梢�，處于網(wǎng)友最能承受價格段的項目，占在售項目不到一半。
去年的7至11月是大興區(qū)成交最旺盛、價格上漲最迅速的時期。短短5個月，價格就平均漲了近2000元/平米。比如區(qū)域的主力樓盤麗園陽光，2007年7月，該項目開盤的50號樓均價為6700元/平米，而9月份價格就漲到了7800元/平米，并且銷售一空，直到今年1月份才又推出新的樓座，價格為9000元/平米。該區(qū)域另一個項目彩虹新城，2007年7月份價格為7100元/平米，11月份新的樓座開盤，價格已經(jīng)漲到了8800元/平米，而且是要求至少五成以上的首付。
鏈家地產統(tǒng)計顯示，去年7月份至11月份，大興區(qū)域的二手房成交均價從6440元/平米上漲到7547元/平米，“漲得太快”，鏈家地產副總經(jīng)理金育松還指出，2008年一季度大興區(qū)的二手房售價租金比達到391：1，房價的上升與租價的上漲間存在極大不對等現(xiàn)狀，如果按照國際成熟市場的衡量標準來看，售價租金比應該在200：1-300：1比較合理，按此衡量，大興區(qū)目前房產的投資風險相對較大。
“賣七八千元/平米還差不多”，成業(yè)行總經(jīng)理邵念強認為，從過去的發(fā)展曲線來看，大興房價每年的漲幅在15%左右，而去年一下子就漲了40%-50%，這顯然已經(jīng)透支了未來的價值，而且大興黃村還有不少土地供應，后期也不會形成產品稀缺的局面，“對于大眾化的產品來說，如果不回調價格，銷售會很慢”。
區(qū)域內部分在售住宅項目
樓盤 位置 當前價格
彩虹新城 大興黃村 8800元/平米
麗園陽光 大興黃村 9000元/平米
領海·淺水灣 大興黃村 9500元/平米
原生墅 大興黃村 12000元/平米
“比當前價格低20%較合理”
亞奧區(qū)域
亞奧區(qū)域作為北京房地產開發(fā)的熱點區(qū)域，房地產住宅產品類型覆蓋了普通住宅、公寓、別墅等全部種類，價格空間在12000元/平米—50000元/平米之間。目前區(qū)域內的在售項目包括媒體村、公園2008、世茂奧臨花園、大湖公館等，其中普通住宅價格在12000-16000元/平米之間，公寓價格在20000-30000元/平米之間，而別墅價格則在40000元/平米以上。調查數(shù)據(jù)顯示，近八成的調查參與者認為，亞奧區(qū)域的心理預期價格在19000元/平米以下，與目前區(qū)域主力高端住宅售價水平相差15%左右。
受奧運臨近的利好刺激，此前一直較熱的亞奧區(qū)域，去年房價再度呈現(xiàn)了爆發(fā)式上漲，區(qū)域內以世茂奧臨花園為代表的項目因產品升級，年價格漲幅接近翻番，其他項目普遍上漲了近5000元/平米，特別是去年9月之后，隨著國奧村等項目集中入市，一波更大的上漲行情將區(qū)域內主力公寓樓盤價格逼至18000元/平米以上。
來自鏈家地產的區(qū)域二手房報價顯示，該區(qū)域目前在售二手住宅根據(jù)位置等的不同，價格范圍在11000-19000元/平米，其中位置較好的二手住宅主流交易價格均在16000元/平米左右。
明天地產業(yè)務發(fā)展中心業(yè)務總監(jiān)賈玉鵬認為，目前亞奧區(qū)域住宅價格因產品類型不同，覆蓋范圍很大，其中部分普通住宅項目銷售價格虛高，區(qū)域內普通住宅產品合理價格通過銷售情況看，應該在12000元/平米左右較合適。以實際銷售情況看，區(qū)域內價格在12000元/平米的媒體村銷售情況，就比13000元/平米左右的公園2008好很多。
區(qū)域內某代理銷售公司負責人認為，部分高端公寓市場銷售價格已經(jīng)透支了未來至少兩年的上漲空間，一步到位的價格使得交易量持續(xù)偏低，高端公寓價格應比目前下調15%以上才能打開局面，“至于合理價位，則可能要比當前價格水平低20%左右。”
區(qū)域內部分在售住宅項目
樓盤 位置 當前價格
媒體村 北苑紅軍營南路 12000元/平米
公園2008 北苑家園西北部 13000元/平米
世茂奧臨花園 青林路一號 32000元/平米
大湖公館 奧運村 22500元/平米
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