社科院日前發(fā)布的“2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書”再次將爭(zhēng)論已久的房?jī)r(jià)問(wèn)題推至風(fēng)口浪尖。

    盡管藍(lán)皮書認(rèn)為“2008年中國(guó)出現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的可能性不大”。但相關(guān)調(diào)控效果的日趨顯現(xiàn)以及地產(chǎn)商資金鏈日益趨緊等諸多事實(shí)，還是讓市場(chǎng)人士認(rèn)為房?jī)r(jià)回歸理性的趨勢(shì)將進(jìn)一步明顯。

    2008年的樓市和股市一樣，都會(huì)被人們關(guān)注在一個(gè)“熊”字上。從去年年底開(kāi)始，有關(guān)房地產(chǎn)的“拐點(diǎn)”論便一浪高過(guò)一浪，這一觀點(diǎn)也逐漸成為了一種強(qiáng)勢(shì)觀點(diǎn)，但隨著社科院“2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書”的發(fā)布，這一觀點(diǎn)似乎又被徹底的推翻。藍(lán)皮書認(rèn)為，2008年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度將大大低于2007年，但2008年出現(xiàn)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”的可能性不大。

    此結(jié)論一出，有關(guān)房地產(chǎn)的“拐點(diǎn)”論再次被推到風(fēng)口浪尖，而各方的觀點(diǎn)更是讓房地產(chǎn)今年的走勢(shì)顯得撲朔迷離。加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)猶如“霧里看花”。

    那么，2008年的樓市究竟會(huì)走向何方呢？對(duì)此，記者走訪了一些專家學(xué)者，試圖從中尋找出一份答案。

    拐點(diǎn)已經(jīng)形成？

    從2007年底到目前，關(guān)于樓市的拐點(diǎn)說(shuō)，或許并不是空穴來(lái)風(fēng)。根據(jù)官方此前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年一季度，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅明顯低于2007年，其中3月份負(fù)增長(zhǎng)的城市達(dá)到13個(gè)。

 
    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這是由于廉租住房建設(shè)計(jì)劃的公布實(shí)施和廉租房計(jì)劃的編制對(duì)平衡供求關(guān)系、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格發(fā)揮了積極的作用。

    根據(jù)年初溫家寶總理政府工作報(bào)告中的精神，房地產(chǎn)是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。業(yè)界專家分析，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控有兩個(gè)方面：一是進(jìn)一步實(shí)行從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)是投資品，是金融產(chǎn)品，這方面要調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，健康發(fā)展；二是進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，把中等收入階層住房、流動(dòng)就業(yè)人口如農(nóng)民工等劃到政府干預(yù)和保障范圍之內(nèi)。為此，2007年，政府推出了經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房以及那種租用制保障性住房。

    那么，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度也越來(lái)越明顯，加上述數(shù)據(jù)的佐證，市場(chǎng)由此認(rèn)為，房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”已然形成，盡管社科院藍(lán)皮書認(rèn)為今年的樓市還不具備走“熊”的條件，但是一些業(yè)界專家一致認(rèn)定已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

    “我本人很認(rèn)同房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的說(shuō)法。首先從經(jīng)濟(jì)研究的角度來(lái)看，只要在一個(gè)波動(dòng)周期中，連續(xù)3個(gè)月房?jī)r(jià)的走勢(shì)完全不同，和上期同比發(fā)生了很大變化，價(jià)格上下的波動(dòng)幅度超過(guò)5%，那么，我們就可以將其作為拐點(diǎn)的一個(gè)標(biāo)志�！敝�名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開(kāi)發(fā)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

    李開(kāi)發(fā)表示，對(duì)照這個(gè)標(biāo)志，假設(shè)去年的8月份中國(guó)房?jī)r(jià)是一個(gè)頂點(diǎn)，那么最近幾個(gè)月它的波動(dòng)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)5%�！拔覀兛吹缴钲诜矫娉霈F(xiàn)了30%到35%甚至是40%的降價(jià)幅度，廣州也出現(xiàn)了約15%到20%的降價(jià)幅度�！�

    “除了深圳和廣州，北京房?jī)r(jià)也在小幅下降，而且，實(shí)際上降價(jià)幅度早已經(jīng)超過(guò)5%�！崩铋_(kāi)發(fā)分析，支持這一說(shuō)法主要原因有兩點(diǎn)：一是價(jià)格水平即使相同，但實(shí)際價(jià)格已經(jīng)下降，CPI在過(guò)去的兩個(gè)季度上漲了7%到8%之間，這就意味著手里的同量貨幣和以前相比實(shí)際下降了5%以上；二是北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)各種優(yōu)惠已全面展開(kāi)，這種優(yōu)惠如送裝修、送家用電器以及送車庫(kù)、送物業(yè)費(fèi)等。這些都是打折、降價(jià)的另一種形式，此外，許多新開(kāi)的樓盤價(jià)格定位也有顯著下降�！斑@些在去年10月份之前是絕對(duì)沒(méi)有過(guò)的，所以北京的房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)也就早已出現(xiàn)�！�

    同樣支持這一說(shuō)法的還有中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融發(fā)展室主任易憲容，他告訴記者說(shuō)，盡管有研究認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，但實(shí)際上，不管這種拐點(diǎn)是指政策還是指價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式發(fā)生根本性改變時(shí)，這種拐點(diǎn)出現(xiàn)是基本的事實(shí)�！耙�?yàn)�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商比政府管理部門，比我們這些研究人員更懂得市場(chǎng)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，他們或是降低其住宅產(chǎn)品的價(jià)格，先他人一招而大量銷售。”

    資金短缺成“當(dāng)頭棒”

    對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，決定房?jī)r(jià)走高的關(guān)鍵就在于資金，當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多，就可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，反之亦然。但就目前的現(xiàn)狀而言，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)似乎并不能形成這種支撐。

    記者在SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁潘石屹博客上看到他在回答網(wǎng)友提問(wèn)“‘百日劇變’后房地產(chǎn)業(yè)會(huì)呈現(xiàn)一種什么樣的格局”時(shí)表示，調(diào)整后最可能出現(xiàn)的格局是：房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)分化，通俗講就是“冰火兩重天”。在此之前，潘石屹提出的所謂“百日劇變”，即因?yàn)槿卞X，土地和資金要重新進(jìn)行分配，因此，百天之內(nèi)一些房地產(chǎn)公司要面臨調(diào)整。

    對(duì)此，李開(kāi)發(fā)表示，“從王石提出的‘拐點(diǎn)’論到潘石屹說(shuō)的百天之內(nèi)很多房地產(chǎn)商將要面臨洗牌，甚至有些企業(yè)要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，這正說(shuō)明緊縮銀根的政策對(duì)他們產(chǎn)生了比較大的影響。實(shí)際上，根據(jù)研究和觀察發(fā)現(xiàn)，目前至少有60%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈已經(jīng)非常緊張�！�

    據(jù)一項(xiàng)公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金絕大部分都源于金融機(jī)構(gòu)，其中80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款購(gòu)房的比例占全部購(gòu)房總數(shù)的90%以上。但自2007年9月27日起，我國(guó)實(shí)施了房貸新政和貸款規(guī)模調(diào)控政策，銀行向房地產(chǎn)領(lǐng)域輸入的資金流量迅速減少。

    天相投資周炯在接受本報(bào)記者采訪時(shí)同樣表示，由于目前信貸緊縮，地產(chǎn)業(yè)或?qū)��?huì)面臨一個(gè)大洗牌�！暗�這對(duì)于那些大的地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)影響不會(huì)很大，對(duì)于一些小的企業(yè)，由于集中度太低，比較雜亂，資金品牌都不占優(yōu)勢(shì)的情況下，很有可能被淘汰�！�

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所結(jié)構(gòu)金融室副主任劉煜輝也曾在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，從宏觀經(jīng)濟(jì)面分析，國(guó)家實(shí)行緊縮的調(diào)控政策，資產(chǎn)價(jià)格受到嚴(yán)峻考驗(yàn)；而外圍，次貸危機(jī)導(dǎo)致全球流動(dòng)性收緊，美國(guó)銀行對(duì)向外貸款非常謹(jǐn)慎，信用規(guī)模收縮。因此，總體來(lái)說(shuō)，樓市資金面是流出的。股市調(diào)整厲害，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金和供求都有影響，像深圳、上海等一些城市房?jī)r(jià)都開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，北京的房地產(chǎn)行業(yè)的推銷廣告也越來(lái)越多，雖然價(jià)格不減，但是成交量明顯縮小，資金面緊張。

    今年房?jī)r(jià)下降或?qū)⒊啥ň?

    在銀根緊縮的背景下，房地產(chǎn)業(yè)是否會(huì)就此走“熊”？對(duì)此，李開(kāi)發(fā)認(rèn)為，“在今年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，房?jī)r(jià)回歸理性將會(huì)更加明顯�！�

    他認(rèn)為，今年政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大政方針會(huì)得到有效貫徹，從緊的貨幣政策會(huì)得到有效堅(jiān)持，大量增加保障性住房、解決夾心層的住房方面會(huì)有很大的作為�！耙虼耍�房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)進(jìn)一步回歸理性，房?jī)r(jià)過(guò)高的城市的房?jī)r(jià)水平會(huì)明顯下降�！�

    “中央的大政方針在保障社會(huì)公正、保障共同分享改革開(kāi)放的成果方面會(huì)有很多舉措，如解決中低收入階層特別是低收入階層的住房問(wèn)題，以及解決夾心層的住房問(wèn)題。這方面，一些宏觀調(diào)控的政策的力度會(huì)逐漸加大，并且?guī)��?lái)的效果也會(huì)明顯，所以房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步趨于理性�！�

    李開(kāi)發(fā)預(yù)測(cè)，今年全年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，從全國(guó)平均數(shù)字來(lái)看，會(huì)在現(xiàn)有的高位基礎(chǔ)上下降15%左右。“就北京的住房來(lái)看，我認(rèn)為銷售價(jià)格至少可以下降10%，而且這個(gè)10%將有相當(dāng)一部分是在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束之后，在今年年底之前顯現(xiàn)�！�

    但市場(chǎng)上也有這樣一種說(shuō)法，由于近期A股市場(chǎng)大幅調(diào)整，這樣一來(lái)，會(huì)有相當(dāng)一部分資金從股市逃離，有人認(rèn)為，這些資金將會(huì)很大一部分流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中去，從而將房?jī)r(jià)進(jìn)一步拉升。

    對(duì)此，李開(kāi)發(fā)表示，從前期來(lái)看，股市和樓市是在同步調(diào)整的，假如資金是流入到房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)不會(huì)是下跌的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，這兩者也是同步受到調(diào)控的�！半m然政府出臺(tái)降低印花稅的有效措施，有利于減少股市震蕩。但房地產(chǎn)的調(diào)控則使得許多炒房者的資金鏈?zhǔn)艿綐O大影響。”

    那么，這些資金究竟流向了哪里？李開(kāi)發(fā)告訴記者說(shuō)，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在珠三角一帶，相當(dāng)一批炒房者資產(chǎn)已經(jīng)變成了負(fù)資產(chǎn)，還沒(méi)有變成負(fù)資產(chǎn)的人，前期已經(jīng)作了大量投入，如果不能把手中住房銷售出去，那么房地產(chǎn)貸款對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，壓力是非常大的�！八�以有些炒房者就會(huì)選擇從股市中逃離，來(lái)歸還樓市的貸款�！�

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