獲悉，石家莊市房管局宣布自5月4日開(kāi)始，將“普通住宅”界定標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)1300-2000元/平方米，最高“普通住宅”價(jià)格調(diào)整至6600元/平方米。

    沈陽(yáng)市也幾乎在同一時(shí)間施行了新的“普通住宅”界定標(biāo)準(zhǔn)，其“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)最高達(dá)到了6700元/平方米。

    據(jù)了解，界定標(biāo)準(zhǔn)的提升，不等于房?jī)r(jià)的提高，相反，這次普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，使得沈陽(yáng)和石家莊大部分商品房進(jìn)入減稅行列，其中交易契稅降低到1.5%，被業(yè)界理解為刺激房市需求的一個(gè)信號(hào)。

    與此同時(shí)，河北省建設(shè)廳還于5月6日召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布提高當(dāng)?shù)刈》抗�積金貸款的適用范圍和貸款額度。

    據(jù)了解，調(diào)高普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)的做法目前已經(jīng)有多個(gè)二三線城市效仿。而部分已經(jīng)調(diào)高過(guò)“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)的城市正在采取減少土地出讓量、改變購(gòu)房者預(yù)期、降低住房公積金貸款門(mén)檻等方式來(lái)刺激樓市需求。

    中國(guó)社科院金融所研究員易憲容認(rèn)為，受宏觀調(diào)控影響，各地房?jī)r(jià)、地價(jià)都出現(xiàn)了調(diào)整，尤其是土地交易出現(xiàn)地價(jià)下降和土地流拍的現(xiàn)象。在此情況下，對(duì)“土地財(cái)政”依賴(lài)比較大的城市，政府已經(jīng)從擴(kuò)大需求等角度來(lái)避免當(dāng)?shù)貥鞘小坝仓�陸”�?

　　兩城市出手

    據(jù)了解，沈陽(yáng)市一直是全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最慢的城市。2007年，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)平均僅3280元/平方米。目前沈陽(yáng)市住宅平均房?jī)r(jià)僅為3500元/平方米左右。

    但是，影響房?jī)r(jià)的主要因素——地價(jià)卻一直往上躥。2007年9月，沈陽(yáng)市南京北街商業(yè)地拍出了3.9萬(wàn)元/平方米的天價(jià)。而與此同時(shí)，隨著外地大開(kāi)發(fā)商在2006年底的涌入，沈陽(yáng)市出現(xiàn)了搶“地王”，囤地的現(xiàn)象。

    2007年，沈陽(yáng)地價(jià)在不斷放出大規(guī)模地塊的同時(shí)，地價(jià)也一路狂漲。沈陽(yáng)市長(zhǎng)白地區(qū)，地價(jià)從2004年的1200元/平方米，狂漲到2007年的4500元/平方米，2007年8月，當(dāng)?shù)剡�拍出了6830元/平方米的地塊。該地區(qū)土地價(jià)格在3年內(nèi)漲了4倍。

    公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2007年，沈陽(yáng)市土地出讓面積在2200萬(wàn)平方米左右，今年沈陽(yáng)市將面臨“大盤(pán)齊開(kāi)”的局面，整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)旺盛，而需求量卻有待發(fā)掘。

    “全國(guó)最大的樓盤(pán)都集中在沈陽(yáng)�！标�(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖說(shuō)，很多大型開(kāi)發(fā)商喜歡在沈陽(yáng)郊區(qū)拿大塊土地，做大盤(pán)，因此沈陽(yáng)市今年6月30日前要完成閑置土地清理工作，難度會(huì)比其他城市更大�！�

    基強(qiáng)聯(lián)行日前的一份關(guān)于開(kāi)發(fā)商囤地的報(bào)告中指出，2007年大型開(kāi)發(fā)商共斥資1200億元在全國(guó)囤地，比較嚴(yán)重的地區(qū)即是南昌、沈陽(yáng)等二線主力城市。

    例如碧桂園2007年就在沈陽(yáng)市花費(fèi)29億購(gòu)買(mǎi)了4塊巨幅地塊，每塊規(guī)劃建筑面積都在200萬(wàn)平方米以上，4塊土地合計(jì)面積超過(guò)1萬(wàn)畝。

    恒大地產(chǎn)則在去年一口氣在沈陽(yáng)吃下三個(gè)大地，如今因上市擱淺面臨償債危機(jī)，不得不將沈陽(yáng)項(xiàng)目進(jìn)行大甩賣(mài)。

    記者獲悉，恒大地產(chǎn)在沈陽(yáng)的一處樓盤(pán)，本來(lái)計(jì)劃開(kāi)盤(pán)價(jià)在6000元/平方米，結(jié)果突然開(kāi)出了3800元/平方米的低價(jià)。沈陽(yáng)市雖然整體樓盤(pán)價(jià)位不高，但是如果今年外地開(kāi)發(fā)商們集體在沈陽(yáng)市甩賣(mài)樓盤(pán)，則對(duì)沈陽(yáng)市樓市的打擊可想而知。

    一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在日前召開(kāi)的“北方經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展高峰論壇暨第二屆天津地產(chǎn)年會(huì)”上告訴記者，沈陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)界對(duì)今年的樓市預(yù)測(cè)是，郊區(qū)樓盤(pán)將出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。而目前沈陽(yáng)郊區(qū)集中的都是大盤(pán)，且掌握在外地開(kāi)發(fā)商手中，這些開(kāi)發(fā)商拿地成本都在1000元/平方米以下，具有囤地的條件。無(wú)論這些開(kāi)發(fā)商是將這些土地形成樓盤(pán)拋售，還是囤積在手中，一旦節(jié)奏把握不好，都會(huì)對(duì)沈陽(yáng)市樓市造成巨大沖擊。

    相比沈陽(yáng)市而言，石家莊市樓市調(diào)整則面臨更大壓力。據(jù)了解，石家莊市市區(qū)平均房?jī)r(jià)目前在4000元/平方米以下。而在樓市迎來(lái)調(diào)整的時(shí)機(jī)，偏巧石家莊市大搞城市拆遷改造，今年將形成土地供應(yīng)5000畝，而且全部集中在市區(qū)。去年石家莊市土地供應(yīng)僅為1300畝。

    據(jù)悉，石家莊市政府已經(jīng)引進(jìn)了香港嘉里、大連萬(wàn)達(dá)等大量外地開(kāi)發(fā)商參與當(dāng)?shù)氐摹叭�年大變樣”城市開(kāi)發(fā)行動(dòng)。如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)萎靡，則會(huì)影響到當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)計(jì)劃。

    記者了解到，石家莊市城市改造需要資金在1400億元以上，而這筆改造資金的主要來(lái)源也是城市土地出讓?zhuān)�如果土地價(jià)格大幅度下降，則該市政府的城市改造計(jì)劃資金難以保證。

    在拆遷帶來(lái)的大量被動(dòng)住房需求下，石家莊市房?jī)r(jià)一路狂漲。今年一季度，石家莊市房?jī)r(jià)上漲9.9%，在全國(guó)處于較高水平。但是地價(jià)卻出現(xiàn)了下降。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局河北城調(diào)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，一季度河北省居住用土地交易價(jià)格上漲9.7%，工業(yè)用土地交易價(jià)格上漲4.8%，商業(yè)用土地交易價(jià)格上漲5.2%，漲幅分別較上季度回落2.9、2.2和1.5個(gè)百分點(diǎn)。分城市看，石家莊土地交易價(jià)格漲幅回落最為明顯，由上季度的4.3%回落至0.9%。

    大量的港資、外資開(kāi)發(fā)商成為石家莊城市開(kāi)發(fā)的參與者。河北省發(fā)改委日前發(fā)布的該省一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況中表明，該省一季度利用外資增長(zhǎng)高達(dá)88%。為解決外資投資當(dāng)?shù)氐恼系K，當(dāng)?shù)卣�府日前還出臺(tái)了《關(guān)于解決外商投資突出問(wèn)題的二十條措施(試行)》。

    刺激需求、改變預(yù)期

    據(jù)了解，在上述背景下，今年一季度，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)景氣指數(shù)下降了52個(gè)點(diǎn)，為歷史之最。而石家莊市房?jī)r(jià)雖然漲幅很快，但是交易量卻急劇萎縮。這兩個(gè)城市同屬于城市化進(jìn)程較快的城市，住房需求增長(zhǎng)也很快，但是需求量釋放出來(lái)卻很難。正是在此背景下，兩城市政府出手減稅。

    按照有關(guān)規(guī)定，“普通住宅”可享受1.5%的優(yōu)惠契稅稅率，而非普通住宅則根據(jù)其所處地段、價(jià)格累加，最高稅率達(dá)4%。

    以一套100平米面積、單價(jià)4000元/平方米的住宅計(jì)算，實(shí)行優(yōu)惠稅率后，可減少契稅負(fù)擔(dān)1.1萬(wàn)元。因此，這項(xiàng)政策對(duì)樓市需求的刺激作用，不言而喻。

    石家莊市房管局有關(guān)人士表示，調(diào)整“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)僅僅是城區(qū)住宅價(jià)格上漲的結(jié)果，原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)不再適用，是稅收手段的調(diào)整。

    但是多數(shù)專(zhuān)家將沈陽(yáng)、石家莊等城市在同一時(shí)間段推出房屋稅收優(yōu)惠措施理解為一種政府刺激房市需求的開(kāi)始。

    值得注意的是，就在石家莊市出臺(tái)商品房?jī)?yōu)惠稅率措施的同時(shí)，該市還出臺(tái)了新的住房公積金管理辦法。

    5月6日，河北省建設(shè)廳召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，公布了《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展全省住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”)�！耙庖�(jiàn)”表示，河北省將建立住房公積金中心與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作的貸款合作機(jī)制；將住房公積金貸款上限從30萬(wàn)元提高到40萬(wàn)元；開(kāi)拓住房公積金個(gè)人貸款異地買(mǎi)房業(yè)務(wù)。

    “意見(jiàn)”特別指出，沒(méi)有繳納過(guò)公積金的人只要具有擔(dān)保人等條件也可使用住房公積金貸款。觀察人士認(rèn)為，此舉不但會(huì)刺激當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求，在從銀行獲得資金比較困難的情況下，開(kāi)發(fā)商還可以轉(zhuǎn)向住房公積金處獲得一定的資金支持。

    而河北省住房公積金中心數(shù)據(jù)也顯示，截止到2007年末，全省住房公積金繳存總額為507億元，個(gè)貸率僅27.33%(同期全國(guó)個(gè)貸率為51.88%)，繳存余額為340億元，具有充分的提高空間。

    中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，雖然在目前的敏感時(shí)期政府不可能采取很明顯的動(dòng)作支持開(kāi)發(fā)商，但諸如擴(kuò)大住房公積金貸款功能、降低購(gòu)房稅率等措施，已經(jīng)具有一定程度刺激市場(chǎng)需求的功能，以擺脫區(qū)域房市低迷的狀態(tài)。

    中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波接受記者采訪時(shí)表示，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷讓很多地方政府開(kāi)始尋求對(duì)策。尤其是由于土地市場(chǎng)變冷，多數(shù)城市都調(diào)整了全年的供地計(jì)劃。

    幾位接受記者采訪的開(kāi)發(fā)商老總均表示，地方政府最不希望看到房?jī)r(jià)下降、土地賤賣(mài)。因此，自從3月份以來(lái)，幾個(gè)在全國(guó)二三線城市擁有項(xiàng)目的大型開(kāi)發(fā)商老總就經(jīng)常受邀飛往各個(gè)城市，與地方政府商談地區(qū)房市走向問(wèn)題。

    本報(bào)了解到，黃石等湖北城市，在新公布的未來(lái)5年供地計(jì)劃和2009年住房建設(shè)規(guī)劃中，大幅度削減了土地供應(yīng)量和住宅建設(shè)量。而某人口過(guò)百萬(wàn)的城市公布的2009年住房建設(shè)規(guī)劃則表明，2009年僅建設(shè)1萬(wàn)多套住宅。另外，該市公布的2008年住房供地規(guī)模還不到2007年的一半。

    北京市一季度僅有6塊地成交，出于對(duì)一季度土地市場(chǎng)冷淡的考慮，北京市將一季度計(jì)劃供應(yīng)的15塊地調(diào)整到二季度供應(yīng)，這樣北京市二季度將有40塊地放量供應(yīng)，但“五一”之后，北京市土地儲(chǔ)備中心掛出的4塊地仍處于冷落境地。

　　轉(zhuǎn)變調(diào)控立場(chǎng)

    有關(guān)人士分析，削減土地供應(yīng)量、調(diào)整樓市預(yù)期、降低房屋交易稅收等地方政府能用到的有限手段正在被發(fā)揮出來(lái)。在“不公開(kāi)干預(yù)市場(chǎng)”的前提下，地方政府正悄悄轉(zhuǎn)變對(duì)樓市調(diào)控的立場(chǎng)。

    據(jù)了解，土地市場(chǎng)的變化已經(jīng)給地方政府帶來(lái)了一定壓力。而即將到來(lái)的閑置土地清理大限將使各地政府與開(kāi)發(fā)商一起面臨“資金鏈緊張”問(wèn)題。

    今年年初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，規(guī)定各地要在6月底前把清理閑置土地的情況上報(bào)國(guó)務(wù)院，又被稱(chēng)為“6·30大限”

    而按照有關(guān)規(guī)定，閑置土地滿(mǎn)2年，政府要無(wú)償收回。但是從2006年開(kāi)始的開(kāi)發(fā)商囤地行動(dòng)，已經(jīng)超出了政府能夠回購(gòu)的范圍。

    范小沖介紹，目前各地政府所作的種種刺激市場(chǎng)需求的動(dòng)作，不僅僅是為了保證地方政府的財(cái)政收入，更為了保證當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

    從地方政府的考慮來(lái)說(shuō)，盡量讓在當(dāng)?shù)負(fù)碛许?xiàng)目的開(kāi)發(fā)商資金鏈別斷裂，別出現(xiàn)大規(guī)模閑置土地收回的情況，就是保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的第一步。因此，當(dāng)前很多地方政府將“梳理土地”作為一項(xiàng)重要工作。

    中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境中心研究員楊重光告訴記者，目前各地土地儲(chǔ)備中心已經(jīng)具有了以?xún)?chǔ)備土地權(quán)證向銀行抵押貸款的權(quán)力，一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，政府可以讓土地儲(chǔ)備中心從銀行貸款，大量收購(gòu)開(kāi)發(fā)商手中的土地。

    但是這一計(jì)劃實(shí)行起來(lái)卻面臨兩大難題：一是政府手中有充足的儲(chǔ)備性土地，而目前多數(shù)地方政府儲(chǔ)備中心要么將手中大部分土地已經(jīng)出讓?zhuān)灰�么因�(yàn)槿狈�資金，在一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)已經(jīng)出讓給開(kāi)發(fā)商，政府手中沒(méi)有充足的“熟地”去向銀行抵押貸款；二是銀行也沒(méi)錢(qián)可貸。受信貸緊縮影響，各地分行手中并無(wú)太多的信貸額度，加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款被嚴(yán)格限制，地方政府土地儲(chǔ)備中心能否獲得理想中的貸款額度，仍舊是個(gè)未知數(shù)。

    據(jù)悉，很多地方政府為處理閑置土地，開(kāi)始“拉郎配”。

    對(duì)于大開(kāi)發(fā)商手中的閑置土地，當(dāng)?shù)卣�府多是采取給與壓力，令其先期開(kāi)發(fā)的方式。對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商手中的閑置土地，地方政府則出面為其尋找一個(gè)比較有實(shí)力的外地開(kāi)發(fā)商做合作伙伴，共同開(kāi)發(fā)手中的閑置土地。

    “我所接觸到的開(kāi)發(fā)商，要么處于觀望階段，希望得到外資或股市融資的幫助，要么則準(zhǔn)備改行�！标愱烧f(shuō)，處理閑置土地是目前地方政府和開(kāi)發(fā)商共同面臨的難題。

    對(duì)于石家莊和沈陽(yáng)兩地出臺(tái)的刺激樓市需求的政策，范小沖等多數(shù)開(kāi)發(fā)商表示認(rèn)可。“這些城市房?jī)r(jià)和市場(chǎng)泡沫都沒(méi)有一線城市大，在這個(gè)時(shí)候政府適當(dāng)出手引導(dǎo)市場(chǎng)向平穩(wěn)方向發(fā)展，是有好處的�！�

    “例如，地方政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的選擇也已經(jīng)改變觀念，從過(guò)去賣(mài)地給價(jià)高者，到現(xiàn)在注意開(kāi)發(fā)商品牌和規(guī)模，吸引能提升區(qū)域價(jià)值的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入�！狈缎�沖說(shuō)，二三線城市的住房需求很大，只要地方政府能穩(wěn)定房?jī)r(jià)，刺激需求，就可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”。

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