深圳、廣州成交量大幅上漲，其它城市成交量依然低迷。本報(bào)告數(shù)據(jù)多數(shù)采集至2008年5月前兩周。按照我們對不同區(qū)域的10個(gè)城市成交量的跟蹤發(fā)現(xiàn)：深圳、廣州一改昔日低迷狀況，成交量大幅上升，環(huán)比增長一倍以上，同比實(shí)現(xiàn)了正增長；但除此兩個(gè)城市之外，其它城市5月樓市表現(xiàn)依然低迷。

　　價(jià)格調(diào)整促使成交量上漲。從深圳、廣州的新房成交價(jià)格指數(shù)的變化情況來看，我們認(rèn)為，成交量的大幅上漲應(yīng)該歸因于連續(xù)數(shù)月的價(jià)格下調(diào)。

　　樓市整體回暖需要價(jià)格的重新定位。如果把房地產(chǎn)市場需求分為剛性需求和投資需求的話，顯然，由于政府抑制投資需求的政策短期不會改變，因此投資需求很難出現(xiàn)大幅上升。所以，我們認(rèn)為，整體樓市回暖還是將寄希望于剛性需求的回升。而剛性需求的刺激勢必需要價(jià)格的重新定位，否則樓市整體回暖在未來將很難出現(xiàn)。

　　開發(fā)商資金困境將加速房價(jià)高位下調(diào)。2008年一季度商品房施工面積累計(jì)量已經(jīng)達(dá)到2007年全年的67.2%。而一季度的房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)資金來源僅為2007年全年的24.76%，單位新開工面積和單位施工面積的到位資金均呈現(xiàn)下降�？梢�，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金趨于緊張。若在未來信貸繼續(xù)緊縮的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售回籠資金的要求將日益強(qiáng)烈，房價(jià)高位下調(diào)以促進(jìn)成交的可能性加大。

　　房價(jià)存在下行需要，但出現(xiàn)非理性深跌的可能性應(yīng)該不大。我們從房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的角度做了兩種假設(shè)，認(rèn)為未來房價(jià)存在下行風(fēng)險(xiǎn)但不會出現(xiàn)深跌。同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求依然存在且非常旺盛，因此，房價(jià)適當(dāng)調(diào)整仍然會有較強(qiáng)成交量來支撐，深圳和廣州5月交易量的大幅上漲應(yīng)該是個(gè)例證。

　　樓市成交量和成交價(jià)格缺乏配合，房地產(chǎn)"市場底"尚未形成，房地產(chǎn)板塊走出強(qiáng)勢尚需時(shí)日。

　　一、主要大中城市房地產(chǎn)市場成交情況

　　本報(bào)告數(shù)據(jù)多數(shù)采集至2008年5月前兩周。按照我們對不同區(qū)域的10個(gè)城市成交量的跟蹤發(fā)現(xiàn)：珠三角的深圳、廣州一改昔日低迷狀況，成交量大幅上升，環(huán)比增長一倍以上，同比甚至實(shí)現(xiàn)了正增長；但除此兩個(gè)城市之外，其它城市5月樓市表現(xiàn)依然低迷。

　　環(huán)渤海區(qū)域

　　北京：在3月成交量大幅上升之后，4月北京再度出現(xiàn)萎靡，5月前兩周住宅成交量較4月周均成交量有所上升。但同比而言，5月前兩周周均成交套數(shù)較07年5月降幅為24.66%。

　　從商品房價(jià)格來看，按照發(fā)改委公布的價(jià)格指數(shù)，4月新建商品住房銷售價(jià)格指數(shù)同比增幅繼2007年10月以來，呈回落趨勢；環(huán)比增幅0.2%，為自2007年以來最低。

　　天津：5月前兩周的天津依然沒有走出4月的低迷，成交量繼4月繼續(xù)走低，住宅周均成交面積同比大幅下降，降幅達(dá)到42.66%。

　　從商品房價(jià)格來看，按照發(fā)改委公布的價(jià)格指數(shù)，4月新建商品住房銷售價(jià)格同比增幅較2008年3月增大0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　長三角區(qū)域

　　上海：經(jīng)過3月成交量的大幅上漲之后，4月的上海樓市上升勢頭不在。進(jìn)入5月，前兩周住宅周均成交套數(shù)較4月有一定程度放大，但同比仍然大幅萎縮，降幅達(dá)到31.7%。

　　從商品房價(jià)格來看，按照發(fā)改委公布的價(jià)格指數(shù)，2008年以來，新建商品住房銷售價(jià)格同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　杭州：自進(jìn)入08年來，杭州房地產(chǎn)交易持續(xù)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，5月前兩周商品房周均成交量同比降幅高達(dá)54%。

　　從商品房價(jià)格來看，按照發(fā)改委公布的價(jià)格指數(shù)，2008年4月，新建商品住房銷售價(jià)格指數(shù)同比增幅維持在3月的水平，但環(huán)比增幅較3月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　蘇州：5月蘇州商品住宅周均成交較4月有所放大，但同比07年5月降幅依然為22.6%。
　　珠三角區(qū)域

　　深圳：5月前兩周，深圳成交量大幅上升。新房周均成交套數(shù)較4月增長103.3%,同比也首次實(shí)現(xiàn)正增長，增幅為10.1%。顯然，經(jīng)過價(jià)格的下調(diào)之后，深圳房地產(chǎn)市場找到了一定的支撐。

　　從商品房價(jià)格來看，按照發(fā)改委公布的價(jià)格指數(shù)，自2007年11月以來，新建商品住房銷售價(jià)格同比增幅持續(xù)回落；而環(huán)比價(jià)格增幅自2007年12月以來連續(xù)5個(gè)月呈現(xiàn)負(fù)增長。
　　廣州：5月前兩周，廣州成交量大幅上升。住宅周均成交套數(shù)較4月增長211.7%,同比也首次實(shí)現(xiàn)正增長，增幅為11.3%。

　　從商品房價(jià)格來看，按照發(fā)改委公布的價(jià)格指數(shù)，自2007年9月以來，新建商品住房銷售價(jià)格同比增幅連續(xù)7個(gè)月回落；而環(huán)比價(jià)格增幅再次出現(xiàn)負(fù)增長。

　　中部區(qū)域

　　重慶：進(jìn)入5月，重慶交易量表現(xiàn)不佳。主城區(qū)商品房周均成交面積同比降幅達(dá)到為49.4%。

　　從商品房價(jià)格來看，按照發(fā)改委公布的價(jià)格指數(shù)，4月新建商品住房銷售價(jià)格增幅同比繼續(xù)回落，環(huán)比價(jià)格小幅增長。

　　成都：5月前兩周商品房周均成交套數(shù)較4月略有所下滑，同比07年5月降幅為20.98%。

　　從商品房價(jià)格來看，按照發(fā)改委公布的價(jià)格指數(shù)，新建商品住房銷售價(jià)格同比增幅繼續(xù)回落；而環(huán)比價(jià)格與3月持平。

　　西安：5月前兩周，西安商品房周均成交面積較4月大幅下滑，同比降幅更是達(dá)到53.97%。

　　從商品房價(jià)格來看，按照發(fā)改委公布的價(jià)格指數(shù)，2008年4月，新建商品住房銷售價(jià)格環(huán)比增幅0.7%，房價(jià)依然高位運(yùn)行。

　　二、樓市整體回暖需要價(jià)格的重新定位

　　如果把房地產(chǎn)市場需求分為剛性需求和投資需求的話，顯然，由于政府抑制投資需求的政策短期不會改變，因此投資需求很難出現(xiàn)大幅上升。所以，我們認(rèn)為，整體樓市回暖還是將寄希望于剛性需求的回升。而剛性需求的刺激勢必需要價(jià)格的重新定位，否則樓市整體回暖在未來將很難出現(xiàn)。

　　而從深圳、廣州的新房成交價(jià)格指數(shù)的變化情況來看，顯然是在價(jià)格的高位經(jīng)過數(shù)月大幅下調(diào)之后，才出現(xiàn)成交量的大幅上漲。

　　三、發(fā)商資金困境將加速房價(jià)高位下調(diào)

　　2008年一季度商品房施工面積累計(jì)量已經(jīng)達(dá)到2007年全年的67.2%，同比增幅也達(dá)到27.51%。而一季度的房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)資金來源僅為2007年全年的24.76%，單位新開工面積和單位施工面積的到位資金也呈現(xiàn)下降�？梢�，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金將日趨緊張。在未來信貸繼續(xù)緊縮的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售回籠解決資金的要求將日益強(qiáng)烈，房價(jià)高位下調(diào)以促進(jìn)成交的可能性加大。

　　具體而言，我們就開發(fā)商存在的資金困境對未來房價(jià)的影響做了兩種極端假設(shè)。

　　第一種假設(shè)：多數(shù)優(yōu)秀的大中型企業(yè)資金鏈較為健康，極少數(shù)小企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。那資金出現(xiàn)問題的公司會采取什么辦法解決問題？如果公司可以通過出售目前達(dá)到銷售條件的商品房來自救的話，公司將會采取降價(jià)銷售的策略，靠銷售回籠來補(bǔ)充需要資金。由于這樣的公司為少數(shù)，這樣降價(jià)的項(xiàng)目也為少數(shù)，它對整個(gè)市場的沖擊力就有限。房價(jià)難以形成整體向下的趨勢。當(dāng)然，如果公司還沒有可供出售的商品房，那出售項(xiàng)目或被兼并將成為可能，而這樣并不會對房價(jià)造成直接影響。

　　第二種假設(shè)：少數(shù)企業(yè)資金鏈健康，多數(shù)企業(yè)資金鏈斷裂。這時(shí)將有大面積的項(xiàng)目通過降價(jià)銷售回籠資金。當(dāng)降價(jià)成為市場主流時(shí)，客戶買漲不買跌的心理，很可能導(dǎo)致市場成交依然冷淡。開發(fā)商通過降價(jià)銷售回籠資金無果，最終將資金鏈斷裂乃至倒閉。此時(shí)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)大跌。同時(shí)，由于大量開發(fā)商倒閉，未來市場供給出現(xiàn)大量不足，由于真正住房需求并沒有減少，因此在房價(jià)大幅下降后，未來很有可能出現(xiàn)大幅上漲，簡言之，就是樓市將是大起大落。這種情況顯然對我國的整體經(jīng)濟(jì)傷害極大，政府的調(diào)控政策必然會極力避免這種情況的發(fā)生。

　　因此，從開發(fā)商的資金困境和剛性需求的房價(jià)承受能力來看，我們認(rèn)為真實(shí)地情況可能介于上訴兩種假設(shè)之間，即在房價(jià)也不發(fā)生深跌的情況下，存在進(jìn)行下調(diào)的可能性。

　　總體來看，我們認(rèn)為，目前樓市成交量和成交價(jià)格缺乏配合，房地產(chǎn)"市場底"尚未形成，房地產(chǎn)板塊走出強(qiáng)勢尚需時(shí)日。

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