主要行業(yè)點(diǎn)評(píng)：

　　市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)分析：

　　從數(shù)據(jù)看，5月份北京市場(chǎng)1手房在供應(yīng)激增后成交量并未出現(xiàn)大幅攀升，我們認(rèn)為，這主要反映了北京市場(chǎng)居民的觀望情緒并未完全消除。我們延續(xù)前期的判斷，由于北京市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì)分散，開發(fā)商資金情況和心態(tài)相對(duì)較好，而市場(chǎng)剛性需求依舊比較旺盛，因此，短期內(nèi)市場(chǎng)仍可能處于高位盤整狀況，價(jià)格呈現(xiàn)滯漲；上海市場(chǎng)雖然相對(duì)于去年同期仍有20%左右的萎縮，但是基本上保持穩(wěn)定的狀況，環(huán)比也呈現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)。我們維持對(duì)上海市場(chǎng)的判斷，認(rèn)為，未來價(jià)格將保持穩(wěn)定，成交量將逐步上升；深圳市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)跌量增的局面，我們認(rèn)為，市場(chǎng)的價(jià)格下跌空間已經(jīng)不大，未來將出現(xiàn)價(jià)格底部盤整，成交量逐步放大的局面。

　　樓盤成交數(shù)據(jù)分析：5月，上市公司的新推盤量并沒有出現(xiàn)大幅的提高，主要仍舊是以消化存量住宅為主。上海區(qū)域推出的典型樓盤為保利的海上五月花，該樓盤整體銷售較為樂觀，4月底推出的250套房源已經(jīng)銷售7成左右，而5月25日推出的577套房源已經(jīng)銷售過半。另外，萬科在上海5月中旬推出的金色雅筑，目前銷售率為32%；北京區(qū)域整體銷售情況一般，受北京市場(chǎng)整體觀望情緒的影響，上市公司的銷售速度也出現(xiàn)了放緩的跡象；深圳市場(chǎng)，金地梅隴鎮(zhèn)的降價(jià)策略反映比較良好，2月至今共推出1200套房源，目前已經(jīng)銷售過半，豪宅市場(chǎng)上包括蘭溪谷和曦城，繼續(xù)呈現(xiàn)較為低迷的銷售狀況。

　　政策分析：

　　中國人民銀行上�？偛堪l(fā)布《上海市信貸投向指引（2008年修訂）》，重申限制對(duì)外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，關(guān)注開發(fā)貸款增長(zhǎng)，關(guān)注中小房企資金鏈的壓力，嚴(yán)格按規(guī)定把握二套房貸款的首付和利率政策。該政策的出臺(tái)，說明了央行出于金融安全的考慮，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)信貸從嚴(yán)控制的態(tài)度不會(huì)改變。

　　北京市規(guī)定從2008年7月1日起，北京市住房公積金繳存比例從原來的8%上調(diào)為12%，職工住房公積金月繳存額上限從2166元調(diào)整為2392元，原則上不允許突破繳存上限。我們認(rèn)為，北京繼去年將公積金貸款上限上調(diào)至60萬元后，此次又上調(diào)公積金繳存比例，意在有利于提高普通居民的住房支付能力，緩解房?jī)r(jià)上漲給自住家庭帶來的購房壓力。

　　市場(chǎng)調(diào)研情況分析：

　　由于武漢市場(chǎng)的成交量歷年一直保持穩(wěn)定狀況，市場(chǎng)相對(duì)剛性，因此，預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)的成交量也不會(huì)出現(xiàn)大幅的萎縮；從價(jià)格上來看，部分前期漲幅過大的區(qū)域如光谷等可能需要10%以上的價(jià)格回調(diào)，但是由于今年武漢市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的變化（從過去的郊區(qū)盤逐漸轉(zhuǎn)向市中心盤）也使得全市成交均價(jià)與去年最高價(jià)基本持平。

　　1. 08年5月京滬深三地房地產(chǎn)成交情況-北京高位盤整，上海穩(wěn)定、深圳底部盤整

　　北京市場(chǎng)：供應(yīng)量激增，并沒有導(dǎo)致成交量大幅提升

　　08年5月，北京一手商品房銷售10592套，成交面積為125萬平方米，同比下降23.5%和25%，環(huán)比下降15%和7%；而同期北京的商品房供應(yīng)面積為177.85萬平，同比增長(zhǎng)了62%。二手房住宅銷售2509套，成交面積為20.58萬平方米，環(huán)比下降3%,基本保持穩(wěn)定狀況。

　　我們認(rèn)為，北京市場(chǎng)1手房在供應(yīng)激增后并未出現(xiàn)成交量的大幅攀升，反映了北京市場(chǎng)居民的觀望情緒并未完全消除。我們延續(xù)前期的判斷，由于北京市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)分散，開發(fā)商資金情況和心態(tài)相對(duì)較好，而市場(chǎng)剛性需求依舊比較旺盛，因此，短期內(nèi)市場(chǎng)可能處于高位盤整狀況，價(jià)格呈現(xiàn)滯漲，而成交量依舊處于相對(duì)低迷的狀況。

　　上海市場(chǎng)：持穩(wěn)，成交量為去年同期的8成

　　 08年5月，上海一手商品房成交21803套，同比下降14%，環(huán)比上升19%，成交面積為219萬，同比下降28%，環(huán)比上升16%。商品住宅成交量為177萬平方米，其中普通商品房為88萬，配套商品房成交89萬平方米，環(huán)比上升16.3%和24%。

　　供給方面，上海5月新增供應(yīng)200萬平左右，相對(duì)于4月150萬左右的供應(yīng)量，環(huán)比上升了33%。市場(chǎng)整體依舊持續(xù)保持穩(wěn)定狀況，顯示了上海市場(chǎng)較強(qiáng)的剛性需求。

　　深圳市場(chǎng)：底部盤整，成交量逐步走高

　　深圳市場(chǎng)的成交均價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，5月深圳市場(chǎng)的成交均價(jià)已經(jīng)回落至11207元左右，環(huán)比下降7%。該月，共成交套數(shù)為4621套，成交面積為39.58萬平，同比下降7.7%和25%，環(huán)比則上升48%和6%。供應(yīng)方面，本月深圳市場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)售面積為65.61萬平，同比增長(zhǎng)15.7%，環(huán)比增長(zhǎng)24.7%。

　　我們認(rèn)為，深圳市場(chǎng)環(huán)比成交量的持續(xù)上升，和同比數(shù)據(jù)的逐步趨近，反映了市場(chǎng)在逐步地回歸理性。我們維持原來的判斷，未來價(jià)格將持續(xù)保持低位運(yùn)行，成交量逐步回升。

　　2. 5月上市公司部分新開樓盤銷售情況

　　5月，上市公司的新推盤量并沒有出現(xiàn)大幅的提高，主要仍舊是以消化存量住宅為主。上海區(qū)域推出的典型樓盤為保利的海上五月花，該樓盤整體銷售較為樂觀，4月底推出的250套房源已經(jīng)銷售7成左右，而5月25日推出的577套房源已經(jīng)銷售過半。另外，萬科在上海5月中旬推出的金色雅筑，目前銷售率為32%；北京區(qū)域整體銷售情況一般，受北京市場(chǎng)整體觀望情緒的影響，上市公司的銷售速度也出現(xiàn)了放緩的跡象；深圳市場(chǎng)，金地梅隴鎮(zhèn)的降價(jià)策略反映比較良好，2月至今共推出1200套房源，目前已經(jīng)銷售過半，豪宅市場(chǎng)上包括蘭溪谷和曦城，繼續(xù)呈現(xiàn)較為低迷的銷售狀況。

　　3.當(dāng)期政策回顧和分析

　　1.央行上�？偛看_定房貸方向，不得變相降低門檻（2008年5月6日）

　　政策主要內(nèi)容：中國人民銀行上�？偛堪l(fā)布《上海市信貸投向指引（2008年修訂）》，重申限制對(duì)外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，關(guān)注開發(fā)貸款增長(zhǎng)，關(guān)注中小房企資金鏈的壓力，關(guān)注土地貸款與節(jié)約集約利用土地國策的銜接，嚴(yán)格控制對(duì)囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，嚴(yán)格按規(guī)定把握二套房貸款的首付和利率政策。

　　簡(jiǎn)評(píng)：央行出于金融安全的考慮，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)信貸從嚴(yán)控制的態(tài)度不會(huì)改變。

　　2.北京上調(diào)公積金繳存比例（2008年5月10日）

　　政策主要內(nèi)容：北京市規(guī)定從2008年7月1日起，北京市住房公積金繳存比例從原來的8%上調(diào)為12%，職工住房公積金月繳存額上限從2166元調(diào)整為2392元，原則上不允許突破繳存上限。

　　簡(jiǎn)評(píng)：公積金政策主要是保障工具，而未與宏觀調(diào)控及貨幣信貸緊縮政策相掛鉤。北京繼去年將公積金貸款上限上調(diào)至60萬元后，此次又上調(diào)公積金繳存比例，意在有利于提高普通居民的住房支付能力，緩解房?jī)r(jià)上漲給自住家庭帶來的購房壓力。

　　4.市場(chǎng)調(diào)研--武漢市場(chǎng)

　　5月下旬，我們調(diào)研了武漢市場(chǎng)，總體情況如下：

　　（1）市場(chǎng)整體總體不溫不火，歷史成交量相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格漲幅低于沿海其他城市。近幾年，武漢市場(chǎng)成交量穩(wěn)定，銷售面積穩(wěn)定在800萬左右，并未出現(xiàn)明顯的大幅回落或者上升。價(jià)格波動(dòng)不大，即使在07年價(jià)格漲幅也低于沿海一線城市。

　�。�2）部分投資性需求07年涌入武漢市場(chǎng)，但時(shí)間相對(duì)較短，對(duì)市場(chǎng)影響有限。07年，受城鄉(xiāng)一體化的利好，武漢市場(chǎng)涌入了部分投資性需求，但是由于入市的時(shí)間集中在當(dāng)年5-9月，時(shí)間相對(duì)較短，并且由于這段時(shí)間新增供應(yīng)并未出現(xiàn)明顯放大，導(dǎo)致投資性需求在總比購買比重中相對(duì)較小，不會(huì)對(duì)今年的市場(chǎng)溝通較大的沖擊。

　�。�3）08年，武漢市場(chǎng)成交量雖有萎縮，但價(jià)格調(diào)整并不大，在10%以下，且武漢供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化（從過去的郊區(qū)盤逐漸轉(zhuǎn)向市中心盤）也使得全市成交均價(jià)與去年最高價(jià)基本持平。

　　并且市中心用地由于拆遷成本高，土地出讓底價(jià)較高，導(dǎo)致這些區(qū)域房地產(chǎn)的降價(jià)空間也較小。

　　我們的結(jié)論：由于武漢市場(chǎng)的成交量歷年一直保持穩(wěn)定狀況，市場(chǎng)相對(duì)剛性，因此，預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)的成交量也不會(huì)出現(xiàn)大幅的回落；從價(jià)格上來看，部分前期漲幅過大的區(qū)域如光谷等可能需要10%以上的價(jià)格回調(diào)，但是由于今年武漢市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的變化（從過去的郊區(qū)盤逐漸轉(zhuǎn)向市中心盤）也使得全市成交均價(jià)與去年最高價(jià)基本持平。

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