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浙江麗水樓價(jià)趕超杭州原因深度分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-10
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樓市轉(zhuǎn)冷，資金鏈斷裂，香餑餑樓盤變成爛尾樓
在浙江省麗水市的宇雷路西邊，萬松花苑的樓盤顯得格外扎眼，偌大的一個(gè)施工現(xiàn)場，卻看不到一個(gè)施工人員，而那些林立的腳手架更是被風(fēng)雨沖刷的銹跡斑斑，一塊巨大的宣傳廣告已經(jīng)被風(fēng)撕成了幾塊，在風(fēng)中來回飄蕩著。
記者：“我想問一下，這個(gè)項(xiàng)目是什么時(shí)候停工的？”
門衛(wèi)：“什么時(shí)候停工，那我不知道，我不是天天在這里�！�
透過圍墻記者看到，整個(gè)萬松花苑的房子已經(jīng)主體封頂，有些開始了內(nèi)裝修，有些樓房的外立面已經(jīng)貼上了花崗巖石材，從這些已經(jīng)褪色的條幅上可以看出，萬松花苑是2007年10月31日開盤的，然而記者在旁邊的萬松房產(chǎn)售樓部看到，這里已是大門緊閉，人去樓空。
周圍居民：“我們來的時(shí)候工地上就沒人在干了，來了好幾個(gè)月了，兩個(gè)多月。”
通過附近的居民，記者了解到，萬松花苑分別于2007年10月31日和12月31日兩次開盤銷售，當(dāng)時(shí)的現(xiàn)場還非常熱鬧，那么這里到底發(fā)生了什么問題，為什么將要交付的房子會(huì)停工呢？在這里記者遇到了前來看房的吳先生，他也是其中的一戶購房者。
萬松花苑購房者吳先生：“它其實(shí)從第一次開盤就存在問題了，因?yàn)楫?dāng)時(shí)定價(jià)過高，第一批訂房的人基本都退款退掉了。”
吳先生告訴記者，他是2007年7月份訂的房子，當(dāng)時(shí)銷售人員口頭給出的價(jià)格是每平方米7000元左右，于是他交了30萬元的訂金，但是真正到開盤的時(shí)候，他發(fā)現(xiàn)房子的銷售價(jià)格已經(jīng)超過了10000元。
萬松花苑購房者吳先生：“他的老板也是對他自己的產(chǎn)品也是蠻有信心的，所以他當(dāng)時(shí)是不肯降價(jià)，覺得皇帝女兒不愁嫁，以為自己房子這么好，總賣的掉，想不到市場它不是這么走的。”
記者看到，萬松花苑所處的位置，并不算麗水最繁華的地段，但是萬松公司給聯(lián)排別墅定出的開盤價(jià)是每平方米13880元，位置好的要到一萬五六千元，而普通的多層公寓也定在了1萬元，一個(gè)地下車庫更是高達(dá)幾十萬元，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)初訂房者的預(yù)期。
萬松花苑購房者吳先生：“第二次開盤還是沒什么人，買的時(shí)候這個(gè)項(xiàng)目就真出現(xiàn)問題了，當(dāng)時(shí)全國形勢也不明朗，也是往壞的方向走�！�
雖然萬松花苑在第二次開盤的時(shí)候，對銷售價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)，但是訂房者仍然覺得難以接受，最終整個(gè)項(xiàng)目240多套房子，僅僅售出22套，剩下的房子就再也無人問津，房子銷售不出去，開發(fā)商的資金就無法回籠，本來實(shí)力就不強(qiáng)的萬松房地產(chǎn)開發(fā)公司終于發(fā)生了資金斷裂。
萬松花苑購房者吳先生：“這個(gè)公司本身實(shí)力不是很強(qiáng)，基本上靠集資款在運(yùn)行�！�
即便如此，2007年，萬松房地產(chǎn)公司在資金還沒有回籠的情況下，又先后拍下了兩塊土地，一塊以16000多元的樓面價(jià)成為麗水市區(qū)的新地王，另一塊則以5000元左右的樓面價(jià)成為水閣開發(fā)區(qū)的新地王。
萬松花苑購房者吳先生：“他要是不拍這些地，資金鏈也不會(huì)出現(xiàn)這些問題，他為了拍地，因?yàn)樗孟鬀]有銀行貸款，他又是向民間集資的錢來買地。”
樓盤滯銷了，資金無法回籠，集資戶的利息就無法按時(shí)給付，很多集資戶紛紛到萬松房產(chǎn)公司，討要集資款，此時(shí)的萬松花苑再也沒有錢支撐下去，建筑商因?yàn)闊o法拿到錢，也撤出了工地，而購房者只能眼睜睜的看著即將交付的房子在風(fēng)雨中銹蝕。
萬松花苑購房者吳先生：“這個(gè)老板有點(diǎn)沖昏頭了，他兩塊地不拍，老老實(shí)實(shí)把這個(gè)項(xiàng)目作完，一點(diǎn)事情也沒有，現(xiàn)在開開心心心當(dāng)老板，現(xiàn)在自己把自己搞得這么慘。”
2007年，麗水樓市很瘋狂
樓市轉(zhuǎn)冷，資金鏈斷裂，萬松花苑一下從個(gè)香餑餑，變成了爛尾樓，面對萬松房產(chǎn)公司留下的這個(gè)爛攤子，麗水市政府出面作出了審計(jì)，發(fā)現(xiàn)萬松公司一共拖欠了4.85億元的集資借款，2000多集資戶的家產(chǎn)化作了泡影，知情人告訴記者，正所謂成也蕭何，敗也蕭何，吸引大家集資建房的是麗水暴漲的房價(jià)，而最后葬送掉萬松公司的，也是暴漲的房價(jià)，一度陷入瘋狂的房價(jià)，究竟給這個(gè)小城帶來什么？再來回顧一下2007年的麗水樓市。
麗水市的房價(jià)上漲開始于2000年，那一年麗水剛剛撤地建市，當(dāng)時(shí)這個(gè)新興城市的房價(jià)還是每平方米800元到1000元，之后麗水的房價(jià)開始慢慢上漲，到2005年的時(shí)候，麗水市的平均房價(jià)達(dá)到了5000元一平米，隨后這一價(jià)格又被不斷刷新。
浙江同心房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司總經(jīng)理陳正平：“2005年開盤大概是在5000元到6000元左右，那么2006年是接近7000元，那么2007年是8000元 9000元這樣的價(jià)格�！�
同心公司是麗水市比較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，自從1995年進(jìn)入房地產(chǎn)市場以來，他們在麗水市已經(jīng)開發(fā)了多個(gè)樓盤，這些樓盤見證了麗水市房價(jià)節(jié)節(jié)盤升的歷史，去年5月份他們開盤的水木清華北苑，里面的一些小高層住宅，價(jià)格已經(jīng)超過了每平方米10000元，與水木清華北苑一路之隔的南邊，是同心公司2006年10月份拍下的土地，目前正在施工建設(shè)，它的開盤又會(huì)是一個(gè)什么樣的價(jià)格呢？
記者：“當(dāng)時(shí)拿這塊地多少錢？”
同心公司員工：“這里拿來就三點(diǎn)多個(gè)億了，三點(diǎn)七個(gè)億，樓面價(jià)到六千多�！�
今年四月份，麗水的一位政協(xié)委員指出，2007年麗水市區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)了急劇上升，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一月份麗水城區(qū)的住宅商品房均價(jià)為每平方米6297元，到2007年11月份，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米10169元，住房價(jià)格的實(shí)際升幅已經(jīng)超過了50%。
浙江省麗水市建設(shè)局副局長鄒建新：“北京、上海、深圳等地的房價(jià)上去以后，也直接影響了我們麗水的房價(jià)，那么去年上半年麗水的房價(jià)也是上漲的比較大。”
盡管鄒建新一直告訴記者，麗水的房價(jià)是平穩(wěn)的，均價(jià)并沒有突破10000元，但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在麗水城區(qū)每平方米超過10000元的房子已經(jīng)比比皆是了。
記者：“這個(gè)大概多少錢？”
銷售人員：“10350元一個(gè)平方米�！�
記者：“像跟你們價(jià)格差不多的還有嗎？”
銷售人員：“那當(dāng)然有，很多的，比我們貴的也有。”
銷售人員：“單價(jià)是一萬多了，13900元，那邊的拆遷價(jià)都快達(dá)到一萬了，麗水的房價(jià)像我們這種中心地段的房價(jià)是不貴的。”
售樓小姐告訴記者，這還不是最貴的房子，樓盤里有一個(gè)復(fù)式結(jié)構(gòu)的房子，單價(jià)在每平方米15000元，然而記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，麗水市最貴的房子并不在麗水城區(qū)，而是在麗水市所轄的青田縣。
售樓人員：“這里有個(gè)青田縣，它更高，好一點(diǎn)的兩萬，差一點(diǎn)的一萬五，都跟杭州差不多了�！�
2007年，麗水市的全市生產(chǎn)總值是425.26億元，在浙江省11個(gè)地級(jí)城市中排名倒數(shù)第二，如果按照人均生產(chǎn)總值來排名的話，麗水市只能排到最后一位，但是就是這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地方，房價(jià)卻排在了浙江省的前三名，2007年，麗水市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15910元，這個(gè)收入僅僅能夠買到一個(gè)平方米的住房。
麗水市民：“一般老百姓怎么買得起，像我們都是以前買下來住在城里，像現(xiàn)在這房價(jià)你根本買不起，你也沒辦法住在麗水的�！�
麗水市民：“買不起的，我們是肯定買不起的，我們想都不要想�！�
記者：“一般的工薪階層一個(gè)月大概多少錢？”
麗水市民：“像我們才一千多，我是1971年進(jìn)廠的，我才一千一�！�
盡管麗水市區(qū)的住房價(jià)格與居民購買力出現(xiàn)嚴(yán)重背離，但是麗水市的房價(jià)卻在一次一次突破著人們的心理底線，而麗水市的土地交易價(jià)格，更是在2007年達(dá)到頂點(diǎn)，出讓面積為10821平方米的原釀造廠地塊，由萬松房產(chǎn)以1.72億元競得，折合樓面價(jià)每平方米16371.9元，如果再加上3000元左右的建造成本，房子的成本價(jià)就已接近1.9萬元。
貨幣緊縮，樓市斷糧，樓市泡沫是否破滅？
麗水的城鎮(zhèn)居民人均年收入15000多元，2007年的房價(jià)卻在瘋狂炒做中，攀升到了10000元一平米，事實(shí)上，麗水的房價(jià)高的離譜，背后一個(gè)重要原因就是當(dāng)?shù)氐牟簧俜康禺a(chǎn)企業(yè)都像萬松公司一樣，靠民間集資來籌集資金，比正常貸款高出幾倍的利息成本，也被房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到了房價(jià)當(dāng)中，一旦市場有風(fēng)吹草動(dòng)，這個(gè)靠高利息、高房價(jià)支撐起來的樓市，就會(huì)面臨崩潰的危險(xiǎn)，那么，最終壓垮麗水樓市的，又是哪一根稻草？來聽聽金融部門的分析。
就在麗水市房價(jià)瘋漲的2007年，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策也越收越緊，從下半年開始，各個(gè)銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持明顯下降，國家的銀根緊縮政策開始在房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出來。
記者：“去年大概是多少貸款？”
中國建設(shè)銀行麗水分行行長徐小康：“整個(gè)麗水市，我現(xiàn)在總共房地產(chǎn)貸款余額是六百多億，2007年底，2008年現(xiàn)在目前我們新的項(xiàng)目還沒有進(jìn)。”
徐小康告訴記者，目前建設(shè)銀行麗水分行對房地產(chǎn)的貸款審查更加嚴(yán)格，貸款規(guī)模也縮小了很多，記者從麗水銀監(jiān)局的一份統(tǒng)計(jì)資料上了解到，今年4月份，整個(gè)麗水市的房產(chǎn)開發(fā)貸款只有1.3648億元，比年初減少了6457萬元。
鄒建新：“銀行的緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)的影響是非常大的，我們的小企業(yè)，有的企業(yè)就根本拿不到貸款，那么這樣只能靠自己的錢，或者是靠社會(huì)融點(diǎn)資�！�
2008年，由于很多房產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)緊張，拿地的積極性突然下降下來，政府推出的大量地塊，除了個(gè)別地塊被大公司拍去外，其余的土地全部流拍，這個(gè)時(shí)候，麗水的樓面價(jià)又回歸到了4000多元，然而對房地產(chǎn)的緊箍咒才剛剛開始。
徐小康：“實(shí)際上影響最大的還是按揭，第二套房子政策對房地產(chǎn)市場的影響還是最大的�！�
徐小康告訴記者，按照中國人民銀行的規(guī)定，只要第一套住房曾經(jīng)按揭貸款，不管貸款是否還清，那么再購買第二套住房的時(shí)候，都要執(zhí)行第二套房的利率，也就是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。
麗水市萬可房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳毅彪：“如果是第一套房子，銀行政策是比基準(zhǔn)利率要低15%，那么第二套房子它是要提高10%，那么這個(gè)一來一去就相差25%�！�
陳毅彪給記者算了一筆帳，對于買房人來說，這上漲的25%的，就意味著在同樣的基準(zhǔn)利率下，購買第二套房就要多付出四分之一的月供款，另外，按揭貸款首付比例提高到40%，也增大了炒房的難度。
陳毅彪：“一個(gè)投資炒房的人，投資的人少掉了，再還有一個(gè)真正買房子的人他就變成觀望的多了�！�
在麗水市建設(shè)局，鄒建新副局長告訴記者，現(xiàn)在麗水市的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨著雙重壓力，在項(xiàng)目初期，拿不到銀行的開發(fā)貸款，房子建成后，資金的回收期變的更長，而房地產(chǎn)市場的低迷，又讓這些企業(yè)難以從民間融資，一些企業(yè)的資金鏈已經(jīng)岌岌可危。
鄒建新：“銀根緊縮之后，那對企業(yè)拿地的積極性要小得多了，那企業(yè)為了度過這個(gè)銀根緊縮的時(shí)期，他們都是少拿地多存錢，確保自己的企業(yè)過好冬天�！�
集資建房的人，為了高額利息把錢交給房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)商炒地之后，再把高價(jià)房賣給炒房者，炒房者又希望找到下家，把房子以更高的價(jià)格出手，這場擊鼓傳花的游戲，最后證明可能是一場荒誕的鬧劇，它把麗水的房地產(chǎn)開發(fā)商、集資戶、炒房者和當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門都推到了一個(gè)進(jìn)退維谷的境地，那現(xiàn)在麗水的樓市上還有沒有人加入這場游戲呢？
記者在麗水市的一些樓盤采訪發(fā)現(xiàn)，這些樓盤的售樓處除了售樓人員，幾乎沒有什么客戶前來看房咨詢，記者成了售樓處唯一的客人。
陳毅彪：“像我們樓下銷售部，人來人往的人少掉了，包括咨詢的人，問的人都會(huì)有一定的影響�！�
陳毅彪告訴記者，他們的房產(chǎn)項(xiàng)目都在水閣鎮(zhèn)，也就是麗水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，那里相對地價(jià)便宜、房價(jià)也只有4000元左右，對于這樣的樓盤，尚且如此冷清，那么麗水市區(qū)10000左右的房子，銷售又是什么樣的情景？記者通過麗水市建設(shè)局透明售房網(wǎng)看到，很多去年開盤的樓盤，至今還在銷售，而去年7月份開盤的水木清華苑，那些均價(jià)超過10000元的小高層，至今顯示的還是綠色，很明顯，這些顯示綠色的房子并沒有銷售出去。
麗水市建設(shè)局房地產(chǎn)業(yè)處處長陳洪波：“今年一季度跟去年的平均水平來比，這個(gè)成交量萎縮是比較大的，下降幅度大概是40%到50%這樣的水平�！�
陳洪波給記者提供了一組數(shù)據(jù)，2007年銷售商品房3600套，平均每個(gè)季度銷售900套房子，但是今年一到四月份，卻只銷售了500套，下降幅度接近50%，另外，跟去年同期相比，商品房銷售面積下降26%，其中商品住宅下降42%，辦公樓下降66.7%。
陳洪波：“目前這個(gè)市場觀望的氛圍還是比較濃的，目前企業(yè)在開盤的時(shí)候，在定價(jià)也比較謹(jǐn)慎，不像去年，比較盲目樂觀些�！�
記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)一個(gè)重要的現(xiàn)象，那就是土地出讓合同違約增多，2007年麗水市實(shí)際出讓商住用地10塊，面積為729.84畝，合同總金額為22.69億元，但是實(shí)際收到的出讓金只有12.62億元，合同違約率達(dá)到了44.3%，去年萬松房產(chǎn)拍下的地王，樓面價(jià)超過16000元的地塊，也因?yàn)闆]有交付土地出讓金，被政府收回。
陳洪波：“市場到了這個(gè)地步，我說跟價(jià)位肯定是有關(guān)系，這個(gè)價(jià)位去年一下子拉高了以后，這肯定有關(guān)系�！�
面對不斷攀升的房價(jià)，麗水市政府從今年開始加大土地供應(yīng)量，同時(shí)要求開發(fā)商在開盤之前，將價(jià)格報(bào)給政府部門，另外還加大了經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的供應(yīng)量，目前麗水市的房價(jià)已經(jīng)有所回落，統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，二手房的價(jià)格已經(jīng)從今年一月份的7100元下降到三月份的6600元。
陳洪波：“跟去年的樓盤來比，這個(gè)價(jià)格最近幾個(gè)企業(yè)開出來以后，有些合理的回歸�！�
半小時(shí)觀察：“麗水現(xiàn)象”說明了什么
剛才我們看到的麗水房地產(chǎn)市場就像是被房產(chǎn)泡沫催生出的一個(gè)“怪胎”；麗水的炒房故事又像是所有炒房故事中的一個(gè)惡夢。當(dāng)一個(gè)山區(qū)小城中出現(xiàn)樓面價(jià)達(dá)到16000元的“地王”時(shí)，即使是投機(jī)客也應(yīng)該問一下自己：麗水的房地產(chǎn)市場是不是太不正常?膨脹的泡沫是不是會(huì)遲早破？
麗水的房產(chǎn)泡沫破了。就像節(jié)目中展示的那樣，出現(xiàn)了不少滯銷的樓盤和爛尾的項(xiàng)目。開發(fā)商、炒房客、二手房中介……各種各樣的投資人正在品嘗同一杯苦酒。他們被樓市牢牢地套住了，財(cái)富慢慢地縮水，對市場的信心同樣在慢慢地縮水。
瘋狂的房地產(chǎn)市場不是健康的市場；急劇膨脹的泡沫也不是正常的泡沫。每一次泡沫破滅，都意味著投機(jī)者和投資者要花上幾年甚至十幾年的時(shí)間來恢復(fù)信心。但是對于麗水來說，16000元一平方米的樓面價(jià)，需要多少年才能使信心徹底恢復(fù)呢？
房地產(chǎn)市場需要健康，需要理性，更需要信心。泡沫破滅不是壞事，它有利于市場秩序的恢復(fù)。
跟著國家的政策走，對于咱們普通消費(fèi)者和投資者來說，雖然保守，但卻理性。
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